홈노크

상속받은 주택과 상속 전부터 상속인이 소유하고 있던 ‘일반주택’을 국내에 각각 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 ‘일반주택’을 양도하는 경우 양도일 현재 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있다.

 

이러한 비과세 특례규정을 적용하는 경우 주의할 점은 상속인이 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에만 비과세 특례규정이 적용되는 것이므로 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않으므로 양도 순서가 중요하다.

 

따라서, 부득이하게 상속인이 보유하던 일반주택을 먼저 양도해야 하는 상황이라면 위 비과세 특례가 적용되지 않으므로 1세대 1주택 비과세를 받고자 한다면 반드시 상속 개시 전에 미리 세대를 분리해두는 것이 좋다.

 

1. 부모님의 봉양을 위해 부득이하게 합가하는 경우 비과세는 어떻게 판단하나요?

위 비과세 특례규정의 적용을 위해서는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 각각 별도의 세대인 상태에서 주택을 상속받아야 한다. 그러나 동거 봉양 활성화를 위해 동일 세대 구성원으로부터 주택을 상속받은 경우에도 비과세를 적용받을 수 있다.

 

가령, 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 상속인이 1주택을 보유하고 있는 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합치게 되면 세대가 2주택을 보유하게 되지만 세대를 합치기 이전부터 보유하고 있던 피상속인의 주택만 상속주택으로 보아 상속받기 전부터 본인이 보유하던 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

 

 

2. 피상속인이 보유하던 상속주택이 여러 채인 경우 모두 비과세 특례대상이 되나요?

 

상속인이 소유하고 있던 일반주택을 양도함에 있어 비과세 특례로 인정되는 상속주택은 하나의 주택만 적용된다. 따라서, 피상속인으로부터 상속받은 주택이 2 이상인 경우 다음의 순서에 해당하는 하나의 주택만 비과세 특례대상인 상속주택에 해당한다.

 

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③ 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 1주택

④ 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우 상속인이 선택하는 1주택)

 

또한, 비과세 특례대상인 일반주택은 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업 시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외하므로 특례 요건을 충족하더라도 비과세를 적용하지 않는다.

 

 

3. 하나의 상속주택을 여러 상속인이 공동 취득하면 상속인 모두 비과세가 적용되나요?

 

공동상속 주택은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 하나의 상속주택을 말한다. 그러나 주택 수에 포함되는 상속주택의 소유자에 대한 판단은 다음 순서에 따른다. 따라서, 공동상속 주택에 대한 주된 소유자 이외의 소수 지분권자는 상속 주택 외에 다른 주택 매매 시 1세대 1주택 비과세를 판단함에 있어 상속 주택은 주택 수에 포함하지 않는다.

 

① 상속 지분이 가장 큰 상속인

② 당해 주택에 거주하는 자

③ 최연장자

 

이처럼 공동상속 주택을 취득하는 경우 상속인 각자 세대의 주택 수 현황과 상속개시 이후 주택 양도 계획을 미리 점검하고 다주택자인 상속인이 향후 종합부동산세와 양도소득세 부담이 과중할 것으로 예상되는 경우라면 다른 상속인들과 협의 분할을 통해 상속주택에 대해 지분을 적게 갖는 것이 유리할 수 있다.

 

가령, 부모님과 동거하는 다주택자인 상속인의 경우 다른 상속인과 균등하게 상속 주택을 취득하였다면 우선순위 판단에 따라 당해 피상속인과 거주하는 자가 상속주택의 소유자가 되므로 추후 보유 및 양도 시 종합부동산세와 양도소득세 측면에서 불이익이 발생할 수 있다.

 

 

4. 피상속인 명의의 조합원입주권을 상속받는 경우에도 비과세 특례가 적용될까?

 

피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우로서 상속개시 전 피상속인이 보유하던 상속주택이「도시및주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는「빈집및소규모주택정비에관한특례법」에 따른 소규모 재건축 사업, 소규모 재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택 정비사업 등의 시행으로 조합원입주권으로 변경되어 상속인이 해당 조합원입주권을 상속받아 2주택 이상이 된 경우도 요건을 충족한다면 비과세 특례가 적용가능하다.

 

또한, 상속인이 상속 개시 당시 보유 중인 일반주택뿐만 아니라 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업 시행 완료 후 취득한 신축주택을 상속주택보다 먼저 양도하는 경우에도 비과세 특례에 해당한다. 물론 이 경우 신축주택은 당연히 보유기간과 거주기간 등 1세대 1주택 비과세요건을 충족하여 양도하여야 한다.