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오늘은 말소 임대 주택 활용에 대해 함께 알아볼까요?

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그렇지 않아도 복잡한 주택 임대 사업자 제도는 지난 ‘20년 7∙10 대책으로 인해 더욱 복잡해집니다. 이때 ‘말소 제도'가 도입이 되어 그에 따라 다양한 경우가 발생해서입니다.

 

 

📍 먼저 말소 유형과 대상부터 알아야 합니다.

 

단기임대로 등록한 모든 주택 그리고 장기임대로 등록한 아파트만 말소 대상입니다. 가령 장기로 등록한 오피스텔은 말소 대상이 아니라는 의미입니다.

 

(그림 1) 임대 종류와 주택 유형에 따른 말소 가능 여부

 

다음으로 말소 종류에는 자동 말소, 자진 말소 그리고 직권말소가 있습니다.

 

자동 말소는 민특법(민간임대주택에 관한 특별법)상 의무 임대 기간이 종료되면 해당 지자체에서 말소를 진행합니다.

 

자진 말소는 위 말소가능 유형 중 ‘임차인의 동의'를 받아서 주택임대사업사자 스스로 말소하는 것을 말합니다.

 

직권말소는 해당 임대주택이 재개발 등 정비사업으로 더 이상 임대가 불가할 때 역시 해당 지자체에서 직권으로 말소시키는 것을 의미합니다.

 

예를 들어 장기로 등록한 다세대 빌라가 있다면 이는 자동 말소 혹은 자진 말소는 안 되더라도(단기는 해당), 해당 빌라가 재개발 구역에 있어서 관리 처분을 받고 이주, 철거가 진행된다면 직권말소는 될 수 있다는 점입니다.

 

(그림 2) 말소유형과 세제 혜택시 유의 사항

 

다만 이러한 말소유형에 따라 세제 혜택에 있어서 몇 가지 유의사항이 있으니 이를 잘 구분하셔야 합니다.

 

 

📍  자진 말소 / 자동 말소

 

먼저 자진 말소는 의무 임대 기간의 1/2 이상을 임대하고 말소해야 양도세 중과배제가 가능합니다(다른 요건 충족했다고 가정). 다만 자진 말소 후 1년 이내 해당 주택을 매각해야 하는데 현재는 대부분이 비조정대상지역이고 어차피 ‘25.5.9까지는 양도세 중과배제이기 때문에 실익이 크지 않습니다.

 

다만 같은 자진 말소라 하더라도 종부세 합산배제는 의무 임대 1/2 이상 임대와 상관없이 언제든지 말소하더라도 종전에 받았던 혜택을 추징당하지 않습니다. 이는 시장에 조금이라도 매물을 빨리 내놓게 하기 위함입니다.

 

자동 말소가 되면 말소 이후 보유세 과세기준일(6월 1일)이 오면 그해부터 종부세 과세 대상이 됩니다. 다만 양도세 중과배제는 언제 매도하더라도 혜택을 받을 수 있습니다. 당연한 말이지만 이를 위한 요건(5% 증액 등)을 충분히 갖춰야 하고, 현재는 양도세 중과가 큰 이슈가 아니므로 실익을 잘 구분해야 합니다.

 

어찌 됐든 자진 말소와 자동 말소, 이 두 가지만 본다면 급한 경우가 아니라면 자동 말소가 유리하다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

📍  직권 말소

 

문제는 직권 말소입니다. 

 

직권 말소의 경우 종부세 합산배제와 양도세 중과배제는 큰 이슈가 없습니다. 하지만 거주 주택 비과세 특례를 받고자 한다면 매우 조심해야 합니다.

 

거주 주택 비과세 특례의 경우 자진 말소는 의무 임대 기간의 1/2 이상을 임대하고 말소 이후 5년 내 거주 주택을 매각해야 합니다. 자동 말소는 의무 임대 기간 종료 후 자동 말소가 되면 역시 5년 내 거주 주택을 매각해야 합니다.

 

하지만 직권 말소가 된다면 5년 이내 거주 주택을 매각해도 비과세는 받을 수 없습니다. 이는 직권 말소 시 이에 대한 혜택 규정이 없어서이기도 하고, 직권 말소가 되었다는 건 해당 임대주택이 관리처분계획인가를 받고 이주, 철거가 되었다는 것인데 세법상 조합원입주권으로 보아 주택수가 카운트가 되기에 거주 주택 비과세가 안 된다고 이해하셔도 됩니다.

 

(그림 3) 직권 말소와 거주 주택 비과세 특례

 

보시는 것처럼 A 거주 주택 그리고 B 등록임대주택이 있을 때, B 등록임대주택이 재개발 등 정비사업이 진행된다면 임대주택이 멸실되면서 직권 말소가 될 수 있습니다. 이때는 다른 요건을 갖추더라도 A 거주 주택은 비과세가 불가합니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 A 거주 주택 비과세가 가능할까요? 이때는 해당 B 임대주택이 직권 말소되기 전에 ‘먼저' A 거주 주택을 매각해야 합니다. 이후 B 임대주택이 직권 말소가 되더라도 거주 주택을 먼저 매각하고 다른 요건 갖추었을 시 거주 주택 비과세 특례는 가능합니다.

 

이렇듯 말소 유형은 크게 세 가지가 있고 각각의 경우 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 그리고 거주 주택 비과세 특례에 따라 요건 등이 다르므로 매우 주의하셔야 합니다. 7월 중에 국토부에서 주택 임대 사업자 관련 개편안을 내놓는다고 하는데, 좋은 소식이 있길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

이야기 요약

주택 임대 사업자 말소 임대주택은 크게 자동 말소, 자진 말소 그리고 직권말소가 있습니다. 모든 등록임대주택이 해당되는 건 아니며, 단기는 모든 유형 그리고 장기는 아파트만 말소 대상이 됩니다. 특히 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 그리고 거주 주택 비과세 특례별로 기준이 모두 다르기에 매우 매우 주의가 필요합니다.