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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 상가가 경매에 넘어갈 경우 임차인의 대응 방안에 대해 함께 알아볼까요?

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영업하고 있는 상가가 경매에 넘어갔음을 알게 되었다면 임차인은 어떻게 해야 할까?

 

경매 절차가 진행 중임을 알게 되었을 때 우선 드는 생각은 영업을 계속할 수 있을지, 보증금을 떼이는 건 아닌지, 보증금을 전부 반환받지 못할 수도 있는데 월세는 계속 내야 하는지, 배당요구는 하여야 하는지 등이 있을 것이다.

 

 

📍 임대차가 말소 기준 권리보다 선순위인지, 후순위인지 확인

 

우선 경매가 진행될 경우 임대차가 말소 기준 권리보다 후순위인지, 선순위인지부터 확인해야 한다.

 

말소 기준 권리는 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권) 중 빠른 권리를 말한다. 이와 같은 권리들은 돈을 받는 것이 목적이어서 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을 나누어 주고 나면 그 목적이 충족되므로 경매 매각 후에는 더 이상 효력이 없게 되어 소멸한다.

 

말소 기준 권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고, 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 매각 후 소멸하게 된다. 말소 기준 권리를 찾았다면 말소 기준 권리 전에 사업자등록 신청을 했는지 확인해 보도록 하자.

 

 

📍 말소 기준 권리보다 선순위 임대차라면

 

말소 기준 권리보다 먼저 사업자등록신청을 했다면 상가임대차보호법 제3조에 의해 대항력이 인정되고, 등기를 하지 않은 임대차라 하더라도 제3자에게 대항할 수 있게 된다. 대항력은 사업자등록신청 익일 0시부터 효력이 발생하므로 상가 인도를 받는 날 반드시 사업자등록을 신청하여야 한다.

 

말소 기준 권리보다 사업자 등록신청을 먼저 하여 선순위 임대차가 된다면 임차인은 상가가 낙찰된 후에도 계속 영업할 수 있고, 계약 종료 시 낙찰자에게 보증금을 반환받으면 된다. 또한 계약 종료 시 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 것도 가능하다.

 

만약 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 배당요구를 해서 보증금을 받고 상가에서 퇴거하는 것도 가능하다. 다만 선순위 임차인이 배당요구를 하는 것은 보증금을 받은 후 임차 물건을 인도하여 주겠다는 의사이므로 영업을 계속하고 싶을 때는 절대 배당요구를 하지 않아야 함을 주의해야 한다.

 

 

📍 말소 기준 권리보다 후순위 임대차라면

 

말소 기준 권리보다 사업자 등록신청을 뒤에 하여 후순위가 된다면 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하므로 상가가 낙찰된 후 상가에서 퇴거해야 한다. 그러나 임대차계약서상에 확정일자를 받았다면 임차인은 우선변제권을 가지므로 경매 절차에서 배당요구 신청을 하여 순위에 따라 보증금을 반환받을 수 있다.

 

상가 임대차의 경우 이미 기존 저당권이 설정된 상태에서 임대차가 개시되는 경우가 많아 임차인은 경매 절차에서 퇴거해야 하는 경우가 더 흔한 것이 현실이고, 선순위 권리자가 배당을 받고 남은 금액에서 보증금을 배당받아야 하므로 보증금을 전액 반환받지 못하는 경우도 많다.

 

따라서 상가가 경매에 넘어갔다는 사실을 통지받은 후부터 월세를 지급하기가 불안하지만, 월세를 임의로 지급하지 않으면 차임 연체로 인한 불이익(계약갱신요구권이나 권리금 회수 권리 등의 박탈)이 있지는 않을까 걱정이 되기도 한다.

 

이와 관련하여 상대방의 이행이 현저하게 곤란한 경우 자기 채무의 이행을 거절할 수 있음을 정하고 있는 민법 제536조 제2항을 참고할 때 경매가 진행되어 임대인의 보증금반환이 불확실한 경우 임차인이 이를 근거로 차임을 지급하지 않더라도 임차인의 이행지체로 보기는 어려울 것이다.

 

 

📍 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있음

 

상가의 환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별 소액보증금에 해당하고, 첫 경매개시결정등기 전까지 대항요건(상가건물의 인도+사업자등록 신청)을 구비하였으며, 배당요구 종기까지 대항요건을 유지한다면 보증금 중 일정액(전액 아님)을 최우선으로 변제받을 수 있다. 이는 말소 기준 권리보다 후순위라도 상관없고, 확정일자도 필요 없다.

 

소액보증금의 범위는 지역별로 다르나 서울의 경우 환산보증금이 6,500만 원 이하일 경우 2,200만 원을 최우선으로 변제받을 수 있다(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 제7조).

 

정리하자면, 말소 기준 권리보다 사업자등록을 먼저 하였다면 낙찰자에게 임대차를 대항할 수 있어 계속 영업할 수 있으며, 보증금도 낙찰자에게 반환받으면 된다.

 

말소 기준 권리보다 사업자등록을 뒤에 하여 낙찰자에게 대항할 수 없는 임대차라면 상가건물에서 퇴거하여야 하나, 확정일자를 받아 우선변제권이 있다면 경매 절차에서 배당요구를 하여 순위에 따라 보증금을 배당받아야 한다. 후순위 임차인의 경우 배당요구를 하더라도 선순위 권리에 밀려 보증금 전액을 반환받기는 쉽지 않으므로 경매 절차가 시작되면 차임은 지급하지 않는 것이 안전하다.

 

 

이야기 요약

말소 기준 권리보다 사업자등록을 먼저 한 선순위 임차인은 낙찰자에게 임대차를 대항할 수 있으므로 계속 영업하는 것도 가능하고, 보증금도 낙찰자에게 반환받으면 됨 말소 기준 권리보다 후순위인 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없어 상가에서 퇴거하여야 하나, 확정일자를 받아 우선변제권이 있다면 경매 절차에서 배당요구를 하는 것은 가능 일정한 요건을 충족하는 소액임차인의 경우 확정일자 없이도 보증금 중 일정액을 최우선 적으로 변제받을 수 있음