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오늘은 상생 임대주택 비과세 특례에 대해 자세히 알아볼까요?

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‘상생 임대주택 비과세 특례'는 정말 좋은 혜택입니다.

 

크게 2가지 혜택이 있는데요, 

 

① 취득 당시 조정대상지역이었던 주택인 경우 양도세 비과세를 받으려면 반드시 2년 거주를 해야 하는데 상생 임대주택은 그렇게 하지 않아도 비과세가 가능합니다.

 

② 12억 초과 고가주택 비과세인 경우 12억 초과분에 대해 (표2) 장특공을 받으려면 2년 이상 거주를 해야 하지만 상생 임대주택 비과세 특례는 역시 2년 거주를 하지 않아도 무방합니다.

 

 

📍 그렇다면 이렇게 좋은 상생 임대주택이 무엇일까요? 그리고 정부는 왜 이런 비과세 특례 적용 기한을 연장하려고 할까요?

 

(그림 1) 상생 임대주택 비과세 특례 요건

 

보시는 것처럼 기존에는 임대개시 당시 1주택인 경우에만 혜택이 가능했으나 현재는 다주택 상태에서 임대를 개시하더라도 추후 1주택 비과세 등 비과세에 해당하면 상생 임대주택 비과세 특례가 가능합니다.

 

또한 과거에는 2년 중 1년만 거주기간 인정이었으나 지금은 2년 거주요건 면제, 게다가 (표2) 장특공 2년 거주요건도 면제가 됩니다.

 

마지막으로 상생 임대차계약을 24.12.31까지 체결하고 임대를 개시했어야 하나, 바로 이 부분이 26.12.31까지 2년 더 연장될 것으로 보입니다. 관련 내용은 ‘2024 하반기 경제정책 방향'에서 나온 것으로 해당 내용은 시행령 개정을 하면 되기에 충분히 개정 가능성이 있어 보입니다.

 

(그림 2) 상생 임대주택 기한 2년 연장 관련 보도자료

 

특히 최근 들어 전월세 시장이 불안한데, 정부 입장에서는 당연히 이를 안정화시켜야 할 것이고 이에 대한 방안 중 하나로 상생 임대주택 2년 연장이 나온 것입니다.

 

 

📍 그렇다면 상생 임대주택 비과세 특례는 어떻게 해야 받을 수 있을까요?

 

다음 요건을 ‘모두' 준수해야 가능합니다. 

 

① 상생 임대주택 비과세 특례를 받으려는 주택을 ‘취득한 후' 직전 임대차계약을 맺어야 합니다.

 

즉 세를 끼고 취득한 물건 혹은 잔금일 임대차계약을 다시 작성 등의 방법으로는 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다. 반드시 해당 주택을 취득한 후 맺은 임대차계약이어야 하는데 이를 직전 임대차계약이라고 합니다.

 

단, 직전 임대차계약은 1년 6개월 이상을 하면 되며, 주인 전세(매도 잔금과 동시에 직전 매도인과 임대차계약)는 특이하게도 직전 임대차계약 인정이 됩니다.

 

② 직전 임대차계약이 종료된 후 여기에서 5% 이내만 증액하는 상생 임대차계약을 맺어야 합니다. 

 

이때 상생 임대차계약은 최소 2년 이상을 해야 하며 임차인이 다른 사람이라도 무방합니다. 그리고 이때 5% 이내 증액은 계약갱신청구권과는 별개이므로 추후 임차인이 별도로 이를 사용할 수 있습니다. 이러한 이유로 임대차 시장이 불안한 지금, 정부는 이 제도를 2년 더 연장한 것으로 보입니다.

 

③ 상생 임대차계약은 기존 24.12.31에서 26.12.31로 연장될 것으로 예상되며, 실제 임대가 개시되어야 합니다.

 

즉 단순히 상생 임대차계약만 맺어서는 안 되며, 실제 임대가 26.12.31전에는 개시가 되어야 합니다(2년 연장 가정). 그리고 해당 상생 임대차계약이 종료되면 이후에 매각하고 별도의 ‘신청서'를 제출해야 비과세가 가능합니다.

 

(그림 3) 상생 임대주택 비과세 특례 활용 사례

 

예를 들어 ‘24.7월 특정 주택을 취득했다고 가정합시다. 일반 매매 또는 증여도 무관합니다. 이후 한 달이 지나, ‘24.8월에 임대차계약을 맺었다면 바로 이게 ‘직전' 임대차계약이 됩니다. 이걸 꼭 기억하셔야 합니다!

 

이후 2년이 지난(1년 6개월로 해도 되나, 임차인 협조 필요) ‘26.8월, 5% 이내로 증액한 상생 임대차계약을 맺습니다. 당연히 직전과 동일하게 하거나 이보다 낮아도 조건에 해당되겠죠? 시세가 그렇게 되지 않는데 무조건 5% 인상하라는 의미가 아닙니다.

 

이후 상생 임대차계약이 종료되는 ‘28.8월 이후에 매각하면 비록 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택이라도 2년 거주 없이 비과세가 가능합니다.

 

만약 이 제도를 ‘24.12.31까지만 운영한다면 위 경우에는 상생 임대주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 하지만 이번 조치로 지금 취득한 주택 역시 혜택이 가능할 것으로 보입니다. 특히 단순히 매매를 통한 취득이 아닌 증여인 경우에도 혜택이 가능하니 여기까지 꼭 고려해 보시기 바랍니다!

 

2년 거주가 힘드셨던 분들, 최근에 조정대상지역에 세를 끼고 매수하셨던 분들은 반드시 이 제도를 활용하시어 비과세 요건을 만들어두시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

 

이야기 요약

2024 하반기 경제정책 방향에서 상생 임대주택 2년 연장을 시사 이 경우 2년 거주 없이도 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 비과세를 받을 수 있으며, 12억 초과 고가주택 역시 (표2) 장특공 가능 지금이라도 이 요건을 체크하거나 이에 맞춰 취득 혹은 증여를 받는다면 상당히 유리할 수 있어