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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 2주택자 절세법에 대해 자세히 알아볼까요?

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요즘 고민이 가장 많은 부류는 아마도 ‘2주택자'일 것입니다. 한 채를 더 매수하자니 취득세 중과(최소 8%)가 너무 부담되고, 그대로 끌고 가자니 보유 주택이 뭔가 아쉽습니다. 물론, 이미 좋은 주택을 보유 중이라면 그런 고민이 덜하겠지만, 주변에 보면 ‘이번 기회에 다 털고 그냥 똘똘한 한 채로 뭉칠까?’하는 고민을 많이 하시는 것 같습니다.

 

2주택자가 반드시 알아야 할 ‘양도세 절세의 기술' 살펴봅니다.

 

 

📍 다주택자라고 무조건 양도세 중과가 되는 것은 아닙니다. 

 

양도세 중과는 세 부담이 실로 어마어마합니다. 따라서 이건 꼭 피하셔야 하는데요, 의외로 많은 분들께서 ‘다주택자면 양도세 중과' 이렇게 알고 계시더군요. 반은 맞고, 반은 틀렸습니다.

 

먼저 양도세 중과는

① 매각 당시 세대 기준 다주택(2주택 이상)이어야 하고,

② 해당 주택이 반드시 조정대상지역에 위치해야 합니다.

③ 마지막으로 별도의 양도세 중과배제 사유에 해당하지 않아야 합니다.

 

이 세 가지 요건에 ‘모두' 해당하여야 다주택자 양도세 중과가 나옵니다.

 

예를 들어 현재 2주택인데 1번은 서울 송파구, 2번은 서울 강동구라고 가정하겠습니다. 어떤 걸 먼저 팔아야 할까요?

 

2번 서울 강동구 주택을 팔면 비록 매각 당시 2주택자로 다주택이지만 해당 지역이 현재 비조정대상지역이므로 양도세 중과에 해당하지 않습니다. 설령 2주택이 아닌 5주택, 10주택자라고 하더라도 그렇습니다.

 

반면 현 상태에서 2번 서울 강동구가 아닌 1번 서울 송파구 주택을 매각하면 이때는 양도세 중과에 해당할 수 있습니다. 하지만 한 가지 더 파악해야 하는 것은 ③번 양도세 중과 배제 사유입니다. 즉, 정부는 ‘25.5.9까지 2년 이상 보유한 주택을 매각할 때는 해당 주택이 조정대상지역에 위치하고 주택 수가 아무리 많더라도 양도세 중과를 한시 배제하기로 하였습니다.

 

따라서 조정대상지역에 위치한 주택이라도 마음 놓고(?) 매각하시면 되는데요, 단 한 가지 최소 2년 이상은 보유를 해야 합니다. 그렇지 않을 경우 단기 양도 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 60%)에 해당하기 때문입니다. 

 

따라서 현재는 대부분 지역이 비조정대상지역이고, 설령 조정대상지역이라고 하더라도 ‘25.5.9까지는 양도세 중과 한시 배제이니 당분간은 양도세 중과에 대해 그렇게 크게 염려 안 하셔도 무방하겠습니다.

 

 

📍 2주택에서 최소한 1채는 무조건 비과세를 만들 수 있습니다. 

 

역시 1번 송파구, 2번 강동구 주택이라고 하겠습니다. 아시다시피 신규주택인 2번 강동구 주택을 1번 송파구를 취득한 지 1년이 지나서 취득하면 일단 일시적 2주택 비과세를 만들 수는 있습니다.

 

그런데 사정상 1번 송파구를 3년 내 매각하지 못해서 일시적 2주택 비과세가 깨졌다고 가정할 때, 어떻게 하면 좋을까요?

 

의외로 많은 분들이 현 상황에서 1번 송파구 일시적 2주택 비과세가 되지 않으므로 송파구 주택이 아예 비과세가 안 된다고 생각하시는 분들이 계시는데 그렇지 않습니다.

 

가령, 2번 강동구를 매각하면서 세금을 내고 이후 1번 송파구를 매각할 경우에는 1주택 비과세가 얼마든지 가능합니다.

 

물론 1번 송파구 주택을 취득한 지 2년 이상 보유를 했어야 하고 만약 취득 당시 조정대상지역이었다면 그때는 보유 기간 중 ‘2년 거주'가 필수입니다.

 

또 하나, 2번 강동구를 매각하고 굳이 2년을 더 추가로 있어야 1번 송파구 주택이 비과세가 되는 게 아닙니다. 보유기간 재산정(최종 1주택)은 ‘22.5.10 이후 ‘양도분'부터는 적용이 되지 않으므로 요건만 갖추었다면 연달아 2채를 매각해도 무방합니다.

 

이 경우 ‘혹시 합산과세 되지 않나요?’ 하고 물어보실 수 있는데요, 비과세되는 1번 송파구 주택이 양도가 12억 이하라면 ‘완전 비과세'이므로 합산될 것이 없고, 만약 양도가 12억 초과인 고가주택이라면 이때 발생하는 세금은 앞서 매각한 강동구 주택 양도세와 합산이 되긴 합니다. 다만 고가주택의 경우 생각보다 세 부담이 작을 수 있으므로 조기 매각을 원하신다면 합산과세가 되더라도 빨리 매각하는 게 나을 수 있겠죠?

 

이상의 내용은 1번 송파구 주택을 먼저 팔아서 세금을 내고(일시적 2주택 비과세 아니라고 가정), 이후 2번 강동구 주택을 1주택 비과세 받을 때도 동일합니다.

 

따라서 일시적 2주택 비과세 요건을 못 갖추었거나, 3년 내 매각이라는 처분 기한을 놓쳤다고 해서 그냥 포기하지 마시고 최소한 1채는 비과세가 된다는 것을 꼭 기억하시기를 바랍니다.

 

 

📍 절세보다 더 중요한 건 ‘자산관리'입니다. 

 

앞서 송파구 그리고 강동주 주택을 보유 중일 때, 어떤 것을 먼저 매각해야 할까요? 절세적인 측면에서만 본다면 양도차익이 작은 것을 먼저 매각해야 합니다. 그래야 남은 1주택에 대해서는 비과세가 가능하기 때문입니다.

 

만약 양도차익이 비슷하다면 투자가치가 더 높은 것을 나중에 매각해야겠죠? 그래야 양도차익이 더 커질 테니까요.

 

아니면 둘 중 하나는 정말 좋은데, 다른 하나가 아쉽다면 그 아쉬운 물건을 먼저 매각하고(과세), 정말 좋은 물건은 보유하면서 다른 투자를 이어 나가시는 것도 좋습니다. 다만 여전히 취득세 중과가 남아 있기에 저라면 2채 중 1채를 매각하고 다시 다른 것을 매수해서 적당히 사고팔기를 할 것 같습니다. 전체 주택 수는 2채 이하로 유지하면서 말이죠.

 

이렇듯 현재 2주택자이신 분들은 해당 물건을 그대로 보유할지, 아니면 일부 처분할지, 그게 아니면 모두 처분하고 아예 새로운 물건으로 갈지 상당히 고민이 될 것입니다. 이 과정에서 양도세 절세도 좋지만, 무엇보다 취득세 중과가 생각보다 부담될 수 있으니 이에 대한 계획을 잘 세우셔야겠습니다.

 

따라서 부동산 절세도 좋지만, 기본적인 투자 공부 그리고 자산관리도 함께 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

 

이야기 요약

다주택자 양도세 중과는 몇 가지 요건에 해당할 때 적용되며, 무조건 세금 폭탄을 맞는 것은 아님 또한 일시적 2주택 비과세가 안 되더라도 최소한 1채는 비과세가 얼마든지 가능 더 중요한 건 2주택 모두 보유할지 혹은 전부 매각 후 더 좋은 곳으로 갈아탈지에 대한 의사결정을 해야