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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 새 아파트가 강세를 보이는 이유에 대해 함께 알아볼까요?

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📍 부동산 시장의 트렌드는 과거로부터 현재까지 늘 ‘신축’ 아파트가 주도했다.

 

신축에 대한 개념적 정의는 사람마다 기관마다 다르지만, 준공 5년 이내의 아파트부터 준공 15년 차, 혹은 ‘05년 발코니법 개정을 통한 이후 준공된 약 ‘08년식 아파트들부터 신축으로 보는 경향이 있다. 사전적 신축이란 오직 신규 분양 아파트들만이다.

 

많은 나라들이 그래서 ‘신규 분양(판매)’와 기존 주택거래를 비교한다. 그 비중이 일본은 1:5, 한국은 1:3, 미국은 1:9 정도가 될 정도로 신규 분양보다는 구축아파트의 거래 시장이 대부분의 나라에서 훨씬 크다. 한국은 아직도 분양 물량이 적지 않아서 이 비중이 작게 나올 뿐이다.

 

따라서, 이런 분류상에서는 기존 아파트들은 일단 모두 기축으로 표기된다.

 

그러나 실제 부동산 시장에서, 준공 5년 이내의 경우라면 누구나 예외 없이 아마도 신축이라고 인정할 것이다.

 

10년이라면, 15년이라면 그 비중이 점차 감소할 것이 자명하다. 부동산원은 거래 통계에서 공개하지는 않지만, 월간 동향에서는 5년 단위로 아파트를 구분하므로, 여기서 신축 아파트는 준공 5년 차 이내의 아파트로 보는 것이 적절하겠다.

 

정부가 발표한 6월 주택 가격 동향 조사표에는 아파트의 연식을 5개 단계로 나누는데, 1년령이 준공 5년 이내, 2년령이 5~10년, 3년령이 10~15년, 4년령이 15~20년, 5년령이 20년 초과를 의미한다.

 

6월의 흐름만 보더라도 가장 신축인 1년령이 월간 0.23% 상승이고, 2년령부터는 0.06~0.11% 상승으로 그 절반에 못 미친다. 6월 한 달의 흐름으로 모든 걸 설명할 순 없겠지만, 아마도 시장에서 체감하는 현재의 모습이 ‘준신축만 초과 강세’라는 인식에 부합하는 그런 통계일 것이다.

 

서울의 현 시장 분위기는 그래서 신축이 끌고 가는 모양새고, 노후 아파트가 많은 지역의 가격 상승률이 유난히 낮게 나오는 상태다. 경기도와 인천도 마찬가지고, 지방 역시 오직 신축만이 시세를 새롭게 쓰고 있다.

 

 

📍 신축 아파트들이 시세를 주도하는 이유는 자명하다.

 

신축주택은 주택 중 가장 선호도 높기 때문이다.

 

구매력이 높은 가구들이 가장 처음 구입 옵션으로 생각하는 것도 신축이다. 신축은 늘 새로운 기능, 구조를 토대로 변화해 왔으며, 대규모 신축 주택이 입주할 시점에는 해당 지역의 시세 변화가 항상 가팔랐고, 그러다 보니 수십 년간 신축 아파트 대규모로 준공되는 지역들이 시장의 선도 지역들이었다. 아마도 미래 역시 신축 아파트가 주거 시장을 주도할 것이다.

 

한편, 주택 중에서 노후주택의 비중이 높아질수록 신축에 대한 상대적 희소성이 더 커지면서, 분양 물량이 감소할수록 구축 중 신축의 가격이 상승하는 현상이 나타나게 된다.

 

이웃 나라 일본을 보더라도, 일본의 오래된 구축 주택에 대한 선호도는 거의 미미한 수준이며, 신규 공급하는 신축주택에 대한 선호와 새집 선호는 과도할 정도로 높다.

 

아마도 한국 역시 초저출산율과 인구 이동을 수반한 도시 소멸과 도시집중이 나타나는 현재 추세에서, 신축 아파트 강세 현상은 지금보다 더 추세화 될 가능성이 높다고 봐야 할 것이다. 원래부터 신축 중심의 시장이었는데 더욱 증폭되는 셈이다.

 

정부가 3기 신도시를 공급하든, 민간 조합이 혹은 민간 시행사가 도시개발/정비사업을 통해서 신축을 공급하던, 어떤 신축이든 공급될 때는 그 주택이 가장 최신주택인 만큼 수요가 높다고 생각하는 것이 적절하다.

 

물론 현재 한국은 수도권 과잉 과밀화로 인해서 지방소멸이 나타나기에, 지방에서도 이런 법칙이 항상 들어맞는 것은 아니다. 그럼에도 불구하고 신축 주택에 대한 선호는 지역을 가리지 않기 때문에, 주택시장에 대한 관심은 신축에 대한 관심으로 시작하는 것이 좋을 것이다.

 

 

이야기 요약

6월 가격 동향에서 준공 5년 차 이내의 아파트 가격상승률이 다른 연식 대비 2배 이상 높음 부동산 시장은 신축 아파트가 주도해 왔고, 미래에도 그럴 가능성 높음 정부의 3기 신도시에 주목하라