홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 구축 아파트에 대해 함께 살펴볼까요?

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현재 이어지고 있는 상승장에서 나타나고 있는 특이한 현상이 있습니다. 바로! 신축 아파트만 가격이 크게 상승하고 있다는 것입니다.

 

과거 3~4년 전만 하더라도 부동산 시장의 상승장이 시작되면 가장 가격이 상승했던 것들은 구축 재건축 아파트들이었습니다. 근데 최근에는 다르죠. 오래된 재건축 아파트보다는 신축 아파트들이 가격 상승을 주도하고 있습니다. 특히 강남권을 벗어난 지역의 경우에는 이러한 현상이 더욱더 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 

왜 이런 현상이 발생하는 것일까요?

 

오늘은 왜 현재 신축 아파트를 중심으로 상승장이 진행되고 있는지 그 이유를 알아보고, 구축 아파트의 미래에 대해서 생각해 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

📍 현재 신축 아파트를 중심으로 상승장이 진행되고 있는 이유

 

 

최근 부동산 가격이 상승하고 있다는 뉴스들이 많이 나오고 있습니다.  ‘신고가’, ‘전고점 회복’이라는 단어를 서울이나 경기도 최상급지같은 경우에는 많이 찾아볼 수 있는데요.

 

“우리 집은 아직 많이 안 올랐는데? 왜 우리 집은 안 오르지?” 이렇게 상승장을 체감 못 하고 있는 분들도 있으실 것입니다. 어떤 분들일까요?

 

바로 오래된 구축 아파트들을 소유하신 분들입니다. 현재 대부분의 구축 아파트의 경우 상승률이 매우 미미한 수준이며, 심지어 아직도 상승하지 못한 단지들도 많습니다.

 

정리를 해보면 현재의 상승장은, 신축 아파트에만 한정된 상승장이라는 것입니다.

 

왜 이렇게 신축 아파트 중심으로 강세를 띄고 있을까요? 이유는 크게 3가지입니다.

 

 

① 올해 서울 중심으로 수도권 지역에서의 신축 아파트 공급이 매우 적기 때문입니다.

 

2024년 서울의 신축 아파트 입주 물량은 역대 가장 적은 수준으로, 둔촌주공(둔촌 올림픽파크포레온)이 입주하는 올해 11월 전까지는 심각한 신축 공급 부족 현상이 지속될 것으로 보입니다. 자연히 신축 아파트는 희소성이 높아질 수밖에 없겠죠.

 

 

② 공사비 폭등입니다.

 

이에 따라 앞으로도 신축 아파트 공급은 구조적으로 어려운 상황입니다. 현재 신축 아파트 34평 한 채를 건설하는데 들어가는 순수 공사비가 4억 5천만 원을 넘어서고 있으며, 각종 사업비를 포함한 34평 신축 공급 원가는 6억 원을 넘어가고 있습니다.

 

지금 수도권 외곽만 가도 신축 아파트 가격 6억~7억 하는 곳들 많죠. 이는 결국 앞으로 이러한 외곽들은 공사비 인상에 따라 수익이 나기 어렵기 때문에 신축 공급이 불가능해지는 상황이라는 것입니다. 실제로 최근에 많은 재개발 재건축 현장이 사업을 포기하고 있는 상태이며, 3기 신도시 토지를 분양받은 건설사들 또한 사업을 포기하고 있습니다. 당분간은 신축 아파트 원가 상승에 따라 공급이 빠르게 이루어지기란 힘든 상황이라고 봅니다.  

 

③ 재건축 사업의 핵심 재료라고 할 수 있는 저층 구축 아파트의 비율이 빠른 속도로 감소하고 있다는 것입니다. 

 

이게 무슨 말이냐고요? 5층 미만의 주공 아파트 떠올리시면 됩니다. 이런 아파트들은 용적률이 낮기 때문에 상대적으로 재건축 사업성이 높은 편입니다. 이랬을 때 일반 분양 물량을 늘려서 추가 분담금을 거의 안 내는 형태로 재건축 사업을 진행하는 경우가 많았죠.

 

하지만 최근에는 이러한 저층 아파트들의 재건축이 속속들이 완료되면서, 현재는 용적률 170~200% 대의 중층, 고층 아파트들이 대부분입니다. 이러한 고층 아파트들의 문제는 재건축 사업성이 낮다는 것입니다. 추가 분담금이 많이 나오고, 이에 따라 아파트 주인들이 사업을 반대할 여지가 많죠.

 

이러한 여러 가지 이유로 인해 현재 많은 사람들이 더 이상 구축 아파트 매수가 아닌, 신축 아파트 매수 쪽으로 움직이고 있습니다. 이로 인해 신축아파트로 수요가 쏠리게 되면서, 현재 신축 아파트를 중심으로 가격 상승의 흐름이 발생하고 있다고 봅니다.

 

그렇기에 예측하건대 최악의 경우 다가오는 미래에는 구축 아파트는 다른 신축, 준신축 아파트들이 가격이 올라도 구축 아파트만 나 홀로 하락하는 현상도 발생할 수 있다고 보고 있습니다.

 

 

📍 구축 아파트의 위기

 

 

윗글은 인터넷에 있는 한 부동산 커뮤니티에서 가져온 사연입니다.

 

사연의 내용을 요약하자면, 사연자의 집은 분당에 위치한 구축 아파트인데, 이 아파트의 엘리베이터가 고장이 났다고 합니다. 그런데 수리할 부품이 없어서 1년 동안 수리를 하지 못하였고, 이후 부품을 수급하여 엘리베이터를 수리하였으나, 다시 나머지 엘리베이터가 3대가 고장 나면서, 한 달 동안 엘리베이터가 3대가 멈췄다는 사연을 적어 주셨습니다.

 

물론 이후 또다시 부품을 수급하여 모든 엘리베이터를 수리하였으나, 이번에는 또 아파트 옥상에서 물이 새면서, 결국 총 8.7억 원의 수리비가 발생했다고 합니다.

 

결국 이 비용은 아파트의 장기수선충당금으로는 해결을 못 하였고, 비용 문제를 해결하기 위해 집주인들이 매달 40만 원씩을 추가 지출하는 것으로 합의하였다고 합니다.

 

즉 자기 집에서 월세를 매달 40만 원씩 내고 사는 꼴이 된 것이죠

 

앞으로는 이렇게 아파트 관리비보다 수리비를 더 많이 내야 하는 구축 아파트들이 계속해서 증가할 것으로 보입니다. 실제 이미 일본에서는 아파트 관리비보다 장기수선 충당금이 더 많은 구축 주택이 많다고 합니다.

 

물론 분당의 경우 현재 아파트값이 10억을 넘고 비싸기 때문에 이 정도 수리비는 감당 가능하겠죠. 다만 문제는 집값이 1억, 2억 하는 지방과 외곽의 저렴한 구축 아파트들입니다.

 

 

실제 현재 지방에서는 비용 부담으로 인해서 아파트에서 문제가 발생하더라도 수리를 못 하는 아파트 단지들이 늘어나고 있습니다.

 

집값이 1억, 2억 하는 데 수리 비용이 10억, 20억이 나온다면 쉽게 수리를 진행할 수 있을까요? 집주인 입장에서는 큰 부담으로 다가올 수밖에 없겠죠.

 

장기적으로 보면 이러한 구축 아파트들은 수리비를 감당하지 못하면서 수요자들에게 외면받을 확률이 높습니다. 이게 일본의 사례인데, 결국 집값은 0원에 수렴하며 버려지게 되겠죠.

 

그런데 이러한 현상은 단지 지방만의 문제가 아닙니다. 이미 수도권 아파트들에서도 이러한 요인들이 아파트 가격에 반영되고 있습니다.

 

 

위 그림은 서울과 경기도의 연식별 아파트 평균 가격을 나타낸 그래프입니다.

 

그림을 보시면 경기도와 서울의 가격 그래프가 서로 다르게 움직이는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

서울은 경우 연식이 오래됨에 따라 가격이 다시 반등하는 'V'자 모양의 가격 흐름을 보이지만, 경기도는 같은 경우 미끄럼틀처럼 지속적으로 우하향하는 가격 흐름을 보이고 있습니다.

 

 

📍 왜 이러한 현상이 나타나는 것일까요?

 

이 이유는, 서울의 경우 아파트가 20년 차, 30년 차가 되면 재건축 가능성으로 인해서 다시 부동산 가격이 상승하는 흐름을 보이고 있습니다.

 

반면에 경기도의 경우 최근 올라간 공사비와 추가 분담금으로 인해서 재건축 가능성이 낮아지게 되면서 가격 반등을 못하는 사례가 많아지고 있다는 것입니다. 앞서 분당 구축 아파트의 하자 문제 등이 부각되고 있는 것이죠.

 

저는 앞으로 이러한 일들이 서울에 있는 구축 아파트에서도 충분히 벌어질 수 있는 일이라고 봅니다.

 

 

📍 중고차 시장 = 부동산 시장?

 

 

그렇다면 최근 발생하고 있는 이러한 현상은 특이한 현상일까요? 아닙니다.

 

원래 자산 시장에서 상품이라는 것은 지남에 따라 감가상각이 발생하고, 가격이 떨어지는 것이 정상입니다.

 

중고차 시장을 생각해 볼까요? 차 값이 언제 가장 비쌀까요?

 

바로 신차일 때입니다.

 

현대자동차의 '그랜저' 같은 경우 현재 신차를 구매할 시 가격이 5,000만 원이 넘어가지만, 10년 된 중고차의 경우는 이 가격이 1,000만 원까지 하락합니다.

 

자동차의 연식이 오래될수록 정비할 것도 많아지고, 다양한 편의 기능도 빠져 있기 때문에 시간이 지날수록 자동차의 가격이 하락하는 것은 매우 당연한 일이라는 것입니다.

 

이제 부동산에도 그러한 일들이 벌어지게 되는 것이죠. 재건축이 불가능해지면서요. 

 

 

📍 급격하게 높아지고 있는 서울 신축 아파트의 희소성

 

 

이 표는 현재 서울의 30년 이상 된 구축 아파트 비율입니다. 이미 서울의 경우 30년 넘은 구축 아파트의 비중이 빠르게 증가하고 있습니다.

 

2017년만 해도 37%대였던 구축 아파트의 비율이 2021년에는 49.73%, 3년이 지난 지금은 55%를 넘어가고 있습니다.

 

앞으로 10~20년 뒤면 이러한 구축 아파트 비율이 서울 전체 주택에 80~90%까지 올라갈 거라 예상되고 있습니다.

 

이제부터는 신축이 아니라면, 구축은 서울이라 하더라도 매우 흔해진다는 것입니다.

 

 

일본 사례를 확인해 볼까요? 위 표는 일본 도쿄(수도권)에 준공 연도에 따른 주택 가격표입니다.

 

현재 일본 도쿄의 준공 0~5년 차의 신축 맨션의 경우 제곱미터당 평균 가격이 84.7만 엔(제곱미터당)이지만, 준공 26~30년 차 맨션의 경우 신축 맨션의 3분의 1 가격인 31.1만 엔(제곱미터당)이 조금 넘는 수준에서 거래되고 있습니다.

 

즉, 일본에서는 이미 입지가 동일하더라도 신축과 구축의 가격 차이가 3배가량 나타나고 있다는 것입니다.

 

일본이 인구 구조적이나 사회경제적으로 우리보다 10~20년 선행하고 있는 국가인 것을 감안할 때, 결국엔 대한민국의 신축, 구축의 가격 차이도 장기적으론 3배 이상 벌어질 것으로 예상됩니다.

 

 

📍 결론

 

오늘은 현재 상승장에서 신축 아파트를 중심으로 가격이 상승이 진행되는 이유와 앞으로 벌어지게 될 구축 아파트 암울한 미래에 대해서 예상해 보는 시간을 가져 보았습니다.

 

앞선 내용들을 조합해 보았을 때, 만약 여러분들이 현재 가지고 있는 주택이 구축 아파트라면, 추후 혹시라도 발생할 수 있는 가격 하락장을 활용해서 신축 아파트로 갈아타는 것을 추천 드립니다. 이러한 방식이 자신의 보유한 주택의 가치를 장기적으로 보전할 수 있는 방법이라고 생각됩니다. 내 집 마련 시 참고하시길 바랍니다.

 

 

이야기 요약

신축 아파트만 상승하는 이유 암울한 구축 아파트의 미래