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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 정부 정책에 대해 함께 알아볼까요?

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📍 서울과 수도권 아파트시장이 뜨겁다.

 

특히 서울은 단기 과열권으로 진입하고 있다. 대출금리 인하, 전세가격 상승, 분양가 인플레이션, 공급 절벽 불안이 겹치면서 수요자들이 서둘러 집을 산 결과다.

 

일부 집주인들은 기대심리에 호가를 1억-2억 원 올리는 배짱 매물을 내놓고 있다. 이런 매물을 덜컥 사면 호구가 될 수 있으니 조심해야 한다. 정부가 대출 문턱을 높이고 있어 조만간 오름세가 주춤해질 수 있어서다. 다만 당장 수요자들이 원하는 주택 공급이 많지 않은 데다 기대심리도 높아서 하락세로 전환하기까지는 시간이 걸릴 것 같다.

 

서울부동산정보광장에 따르면 이달 말까지 집계되는 7월 아파트 거래량(계약일 기준, 8월 22일 현재 8,396건)은 9,000건에 이를 전망이다. 2006년부터 2023년까지 월평균 거래량이 6,000건 남짓이라는 점을 감안하면 거래가 폭발한 셈이다. 경기도 역시 7월 아파트 거래량이 1만 5,000건을 훌쩍 넘어설 가능성이 높다(8월 22일 현재 1만 4,625건). 경기도의 역대 월평균 거래량 1만 1,954건을 웃도는 거래량이다.

 

 

📍 거래가 크게 늘면서 가격도 상승세다.

 

서울 지역 아파트 실거래가 지수는 상반기에 4.48% 올랐다. 같은 기간 경기도는 1.83%, 인천은 2.38% 상승했다. 지방도 동네별로 편차가 있으나 6월에 강보합세(0.07%)로 전환됐다. 미분양 홍역을 앓고 있으나 서울발 훈풍 영향이 일부 미친 것으로 분석된다.

 

시장 참여자들의 기대심리는 높다. 실제로 한국은행의 8월 주택 가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 118로 나타났다. 아파트 실거래가 기준 역사적 고점이었던 2021년 10월(125) 이후 34개월 만에 최고치다. 해당 지수가 100보다 높으면 1년 뒤 현재보다 집값이 상승할 것으로 전망한 응답자가 더 많다는 의미다.

 

문제는 정부가 시장을 안정시키기 위한 수요 조절책이 서서히 나오고 있다는 점이다. 시장이 안정되지 않는다면 수요 억제책이 아니더라도 수요 조절책 수위를 높일 가능성이 있다. 시장 과열을 막고 안정세를 유도하는 것은 진보 정부든, 보수 정부든 응당 해야 할 책무이기 때문이다.

 

 

 

📍 2단계 스트레스 DSR

 

당장 금융당국은 9월 1일 시행되는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 금리를 수도권 주택담보대출에 대해선 더 높게 적용했다. 즉 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 0.75%포인트가 아닌 1.2%포인트로 스트레스 금리를 상향 조정했다.

 

스트레스 DSR은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출금리에 스트레스(가산) 금리를 더하는 제도다. DSR 한도가 턱 밑까지 찬 차주들은 스트레스 DSR이 붙으면 대출 여력이 줄어들 수밖에 없다. 정부는 이미 주택담보대출의 60%를 차지하는 디딤돌대출과 버팀목 대출금리를 최대 0.4%포인트 인상했다.

 

또 집값이 잡히지 않으면 현재 주택담보대출이나 신용대출 등에만 적용하는 DSR 적용 범위를 전세대출까지 확대할 방침이다. 심지어 담보대출 인정비율(LTV)을 올리는 방안까지 고려하고 있다. 현재 무주택자·1주택자는 규제 지역(서울 강남3구·용산구)에서 LTV 50%, 비규제 지역에서는 70%가 각각 적용된다. 이런 규제를 시행할 경우 부동산시장에 공급되는 유동성이 줄어들 수 있다.

 

수도권 아파트시장은 금리나 유동성, 대출 규제 등 금융 변수의 영향을 많이 받는다. 특히 집값이 싼 지방과는 달리 가격대가 높아 집을 살 땐 대출을 낄 수밖에 없다. 그만큼 대출의 영향이 상대적으로 크다는 얘기다.

 

9월을 전후해서 미국이 기준금리를 인하하고, 한국도 연말쯤에 금리를 낮출 것이다. 하지만 서울 인기 지역 아파트는 이미 금리 인하 기대감이 반영된 상태다. 은행 주택담보대출 금리가 연 2%대까지 떨어진 점, 가격에서도 신고가를 경신한 점에서 볼 수 있다.

 

미국금리가 인하되더라도 그 영향은 서울 외곽이나 경기, 인천, 지방 아파트에 더 많이 미칠 가능성이 있다. 상대적으로 가격이 덜 올라서다. 물이 아래도 흐르듯이 투자자들도 싼 곳으로 움직인다. 상가나 토지, 오피스텔, 빌딩 등 비 아파트시장 역시 금리 인하로 수익률이 올라가 거래에 숨통이 트일 것이다. 따라서 서울 인기 지역 아파트를 매수하더라도 가격 메리트가 있는 매물을 선별적으로 접근하는 것이 좋을 것 같다.

 

 

이야기 요약

서울 아파트 거래량 폭발, 단기 과열 정부 대출 규제하면 수도권 집값 수요 둔화 가능성 급등한 호가 추격매수는 위험