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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요. 

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📍정부가 가계부채 급증에 제동을 걸기 위해 8·21 대책을 발표하였다.

 

8·21 대책의 핵심은 그간 DSR에 적용받지 않던 전세대출, 중도금대출, 정책 주택담보대출(보금자리론, 신생아론 등), 이주비 대출 및 1억 미만 대출과 같은 대출들에 대해서 DSR을 은행 내부적으로 관리 지표를 만들어 보고하고 관리하라는 것이다. 

*DSR: 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 벌어들이는 돈에 비해 너무 많은 돈을 빌리지 않게 하기 위해 만든 대출심사 지표.

 

정부의 가계대출 억제 방침에 따라, 은행들은 7월부터 대출금리를 일제히 인상하면서 대응해 왔다. 은행마다 금리 인상 폭은 다르지만, 적게는 40bp에서 많게는 140bp에 이르는 대출상품 금리 인상으로 대응해 왔었다.

 

그러나 금번 대책으로 금리 인상이 아니라, 대출 차주의 총 DSR을 관리하도록 하게 되었기에, 중장기적으로 모든 대출에 DSR이 적용될 수 있는 포석을 깔게 된 것이 8·21 대책이라고 할 수 있다. 

 

DSR의 기본 개념은 차주별 소득과 상환 부담에 맞게 대출을 받으라는 것인데, 그 도입이 자못 급격한 변화를 불러일으켰다. ‘22.1부터 DSR 2단계가, ‘22.7월부터 DSR 3단계가 시행되면서, 갑작스레 시장에 대출 여력이 사라지게 되었고, 그 영향과 금리상승이 연쇄효과를 내면서 ‘22년 하반기부터 시장의 경색이 초래되었다.

 

그러자 ‘23년부터 DSR을 우회할 수 있는 상품들을 정부 스스로 내기 시작했는데, 그중 가장 영향력이 큰 상품들이 정책 주택담보대출이고 특례보금자리론(40조 원)과 특례신생아론(27조 원)이 그것이다.

 

그러나 이런 대출들이 시장의 급락을 방어하는 수준을 넘어, 과열의 원인이라고 판단하게 되면서 DSR에 반영될 수 있도록 하게 되었다. 

 

 

📍이뿐만이 아니다. 최근 감독 당국은 은행들의 대출금리 인상에 대해 제동에 나설 분위기이다.

 

은행은 가계대출 방지를 위해서 수요 억제를 위한 대출금리 상승을 하고 있으나, 시장의 대출수요는 폭증세였기에 막기에 역부족이었고, 결국 DSR을 더 관리하는 것으로 방향을 잡은 모양새다. 어쨌든 8·21 금융 대책에서 발표한 대로, 총대출의 DSR을 관리하는 것은 더 가능성 높아졌다.

 

부동산은 수요와 공급이라는 미시적 요인에 의해서, 또 금리나 성장성 및 유동성과 같은 거시적 요인에 따라 가격이 변화한다. 입주량이 부족하다는 미시적 요인이고, 가구 수요 분파가 증가했다는 것도 미시적 요인이다.

 

그런데 금리가 하락했다거나, 대출 유동성이 축소된다거나 하는 것들이 거시적 요인이다. 이러한 거시적 요인으로 자산시장이 영향을 받는 것이 2010년대 이후 글로벌 자산시장의 큰 특징이고, 한국 부동산도 금융 시장화된 지 오래여서 거시적 변화가 더 큰 가격변동을 가지고 오는 것을 지난 4년간 우리는 경험하였다.

 

그래서 요즘 부동산에서는 연준의 금리인하 및 한국은행의 금리인하 등 거시적 요인에 집중하는 모양새다.

 

 

📍DSR과 같은 제도는 수요를 급격히 변화시키는 힘이 있고, 그래서 이런 시점에 매우 예민하게 봐야 할 지표라 할 것이다.

 

뜨거운 여름이 지나가고, 시장이 자연스럽게 숨 고르기를 하게 될지, 아니면 급격한 수요 위축을 재차 경험하게 될지, 지켜봐야 할 부분이다. 

 

 

 

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