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📍지난 13일, 국토교통부는 수도권 주택, 토지 이상 거래에 대해 관계 부처 합동으로 현장점검 및 기획 조사에 착수한다고 밝혔습니다. 

 

이는 앞서 8일 있었던 ‘8월 공급대책'의 후속 조치 중 하나로, 9일 서울시의 ‘토지거래허가구역 추가 지정' 언급에 이어 또 다른 규제책으로 해석할 수 있는 대목입니다. 

 

물론 아직 정부 입장은 신중한 태도입니다. 하지만 8월 대책에도 불구하고 수도권 집값 상승이 계속 이어지자 이에 대해 더는 미룰 수 없다는 입장으로 보입니다. 특히 최근에는 ‘대출 규제’ 관련 내용도 나오고 있는데요.

 

일단 이번 시간에는 수도권 주택 거래에 대해 전수조사 내용을 살펴보겠습니다.

 

(그림 1) 수도권 주택 이상 거래 조사 일정, 보도자료 인용

 

이번 조사의 특징은 올해 수도권 주택 거래 신고분에 대해 ‘전수'를 대상으로 진행이 된다는 점입니다. (그림 1)에서 보시는 것처럼 올해 1월~7월 거래신고분은 8월~11월까지, 이후 거래신고분은 계속해서 내년 4월까지 조사를 합니다. 

 

(그림 2) 관계기관 합동 현장점검반 운영계획, 보도자료 인용

 

조금 더 구체적으로 살펴보면, 1차 점검은 서울 강남 3구 및 마포, 용산, 성동구 일대를 시작으로 하며 2차 점검은 1기 신도시와 서울 나머지 전체 지역을 들여다봅니다.

 

마지막 3차 점검은 기타 경기, 인천 그리고 특이 사항이 나오는 ‘이상 거래' 집중 지역을 살펴보는데요. 주요 점검 대상은 자금조달계획 적정성이 의심되거나 허위신고 등 불법행위가 의심되는 거래입니다. 구체적으로 집값 담합, 집값 띄우기, 대출 규정 위반 의심, 이상 고저가 거래 등이 그 사례가 되겠습니다. 

 

물론 꼭 이런 점검이 아니더라도 앞서 나온 불법행위 의심 거래는 당연히 해서는 안 되는 행위들입니다. 다만 ‘소나기는 피하는 게 좋다'라는 격언이 있듯이, 그래도 이런 시기에 조심해서 나쁠 건 없습니다. 

 

📍그렇다면 구체적으로 어떤 경우가 문제가 될 수 있을까요?

 

(그림 3) 특수관계인간 불법 증여 의심 사례, 보도자료 인용

 

예를 들어 보겠습니다. 매수인은 A 법인 대표의 자녀인데 매도자인 A 법인으로부터 27억 상당의 아파트를 취득합니다. 이 과정에서 14억 원은 임대보증금을 승계하였고, 나머지 13억 원은 매도자인 A 법인의 대출을 활용하여 결과적으로 ‘전액' 타인 자금으로 주택을 구입한 경우입니다. 

 

이에 대해 특수관계인간 불법 증여가 의심되어 국세청에 통보된 경우입니다. 특히 거래 당사자 중 법인이 끼어 있는 경우, 그 상대방이 특수관계자인지 여부가 상당히 중요합니다. 임대보증금 14억 원을 제외한 나머지 자금을 매수자 본인이 조달했다면 이렇게까지 통보되진 않았을 것으로 생각합니다.

 

아무쪼록 이와 비슷한 거래는 유의하시기를 바랍니다. 

 

(그림 4) 차입금을 활용한 편법 증여 및 법인자금 유용 의심 사례, 보도자료 인용

 

이와 비슷한 사례도 법인이 포함되어 있는데요. 매수자는 공동매수인으로 모친과 자녀 둘입니다. 이들은 대상 아파트를 약 21억 원에 매수하였는데요. 공동매수인 중 한 명인 모친은 자금조달에 문제가 없어서 별다른 이슈가 없었으나 다른 공동매수인인 자녀는 자금조달에 의심을 받은 경우입니다. 

 

구체적으로 살펴보니 매매가의 절반에 해당하는 10억 원 중 8억 원은 부친으로부터 차입, 나머지 2억 원은 부친이 대표로 있는 법인으로부터 조달받은 사실이 드러나 이 역시 국세청에 통보된 경우입니다. 

 

이 두 가지 사례의 공통점은 모두 ‘특수관계자와 법인'이라는 점입니다. 그리고 해당 부동산을 취득하는 데에 있어서 매수 자금의 대부분이 본인이 아닌 타인(특수관계자 포함)의 자금으로 조달했다는 점입니다. 이런 경우라면 특히 더 유의하시기 바랍니다. 

 

📍따라서 가급적 본인 자금조달 비중을 높이고 불필요한 차입 그리고 법인 자금 활용은 자제하시는 것이 좋겠습니다.

 

1차 점검이 9월 27일까지 인데요. 아마도 연말쯤에는 이에 대한 조사 결과가 나올 것으로 보입니다. 계속해서 관련 소식 전달해 드리도록 하죠. 감사합니다. 

 

 

이야기 요약

국토교통부는 8월 13일부터 수도권 주택, 토지 이상 거래에 대한 관계 부처, 지자체 합동 현장점검 및 기획 조사에 착수 올해 수도권 주택 거래 신고분 ‘전수를 대상으로' 조사하며 3차에 걸쳐 정밀 기획 조사 실시 특히 1) 법인 매수, 2)  외지인 매수, 3) 단기간 다회 매수자 거래 등에 대해서는 더욱 정밀 조사 예정