홈노크

 

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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요. 

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✔️ 추석 이후 발표된 주간 가격 동향과 월간 실거래 지수 등 양대 가격 지표에서 주택시장의 과열이 잡히고 있다는 통계가 나오고 있다.

 

먼저 주간 동향은 8월 초 0.3%대의 피크를 기록한 후, 이후 지속해서 내려서 현재는 0.1%대의 숫자가 나온다.

 

동향은 호가를 반영하는 것인 만큼, 실제 거래된 가액이 아니라는 단점이 있어서, 가장 정확한 시장지수는 ‘실거래지수’인데, 월간 발표되는 실거래 지수가 7월에는 서울이 2.2% 상승하였으나, 8월은 0.7% 상승할 것으로 전망되고 있다.

 

상승률에서 확연히 둔화가 되는 흐름이다. 물론 8월 통계는 추정치인 만큼 실제 나오는 것은 지켜봐야겠지만, 7월 비 내려갈 것이라는 점은 다소 명확해 보인다.

 

 

✔️ 한편, 9월 들어서 매매도 다소 소강상태다.

 

7월 매매 거래량 피크 이후 8월 매매 거래량은 아직 시차가 있긴 하나, 7월 대비 30% 이상 감소할 것이 예상된다. 9월의 경우에는 더 감소할 것으로 예상되는 것이, 현재 매일 발표되고 있는 거래량 통계를 볼 때, 8월보다도 적을 것으로 예상된다.

 

이런 변화 속에서, 6월까지 매도 희망 물량이 쌓이다가, 7월 중 거래 활성화와 함께 사라지더니, 9월 들어서 재차 물량이 증가하는 모습이 보이면서, 부동산 시장이 거시경제 환경이나 가계대출 정책과 매우 민감하게 동행하는 것이 관찰된다. 

 

 

✔️ 추석 이후 달라진 날씨처럼, 시장이 일부 냉각이 되는 흐름이 나오는 것은 대출 규제의 영향이 가장 크다고 할 것이다.

 

대출은 수요에 직접적 영향을 주는 가장 단기적으로는 강력한 정책인데, 8·21 대책과 함께 9월의 가계부채 관리 방안이 일제히 시행되면서 나타난 현상이다.

 

특히, 기준금리가 내려갈 가능성이 높은 상황에서도, 시중은행들이 주택담보대출 등 가계대출의 가산금리를 높이면서 상품 금리가 상승하자, 금리상승 등에 따른 대출 위축이 나오면서 수요 위축이 발생하고 있다.

 

아마도 정부는 한국은행의 금리인하가 가능한 가계대출 상태를 만들고 싶어 할 가능성이 작지 않아서, 감독 당국은 가계대출에 대한 고삐를 10월 금통위 이전까지는 지속해서 죌 것으로 보는 것이 적절할 것이다. 

 

 

✔️ 단기 대출 규제의 영향으로 시장이 쉬어간다면, 우리들은 어떻게 대응하는 것이 좋을까?

 

필자는 올해 내내 투자 목적으로 보유한 주택이라면, 미련 없이 상승장에 매도하는 것이 좋다는 의견을 피력하고 있다. 그러나 현실에서는 매수자가 붙으면 팔기 싫은 것이 사람 심리고, 매수자가 사라지면 팔고 싶어지는 것이 문제일 것이다.

 

문제는 올해의 상승은 서울의 중고가 이상의 주택에서 차별적으로 나타난다는 점이어서, 전국적으로는 여전히 시장은 위축세가 이어지고 있다는 점일 것이다.특히 광역시로 갈수록 시장의 회복이 존재하지도 않는 상황에서, 가계대출 규제 등의 영향을 받아야 하는 상황이다 보니, 억울한 일이 많을 수밖에 없다. 

 

 

✔️ 올해의 상승장이 어느 정도 일단락될 가능성이 높아 보인다.

 

하지만 연말에 있을 미국 대선을 포함하여 한국의 기준금리 결정 등 다양한 매크로 이벤트가 남은 것도 사실이라 아직 완전히 시장 안정세를 장담하기 어렵다. 여전히 불티는 남아있는 상태라 할 것이다.

 

다만, 기준금리와 시장금리와 대출상품 금리가 과거와 달리 서로 상이한 방향성을 가지면서, 기준금리 인하가 곧 대출금리 인하가 아닐 수 있음을 깨닫는 시간이 필요할 것으로 보인다. 

 

 

핵심 요약 추석 이후 주택시장은 다소 안정세에 진입하고 있으며, 주간 동향 및 실거래 지수도 공통으로 과열이 진정되는 흐름이에요. 단기 대출 규제의 영향으로 대출 수요가 강력하게 위축되고 있어요. 연말까지 남은 것이 불확실성이 높긴 하나, 안정세 추세가 이어질 가능성이 높아요.