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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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📍 새 아파트에 대한 관심은 앞으로도 계속될 것입니다.

 

이런 상황에서 이를 취득할 수 있는 분양권은 물론이고 조합원입주권(이하 입주권) 역시 관심인데요. 특히 가점제를 적용하는 청약과 달리 입주권은 잘만 선택하면 상대적으로 저렴한 가격에 구입할 수도 있으니 미리 공부해 두시는 것도 좋습니다. 

 

그렇다면 입주권을 통해 새 아파트를 얻고자 할 때 활용할 수 있는 비과세 전략과 주의 사항은 무엇일까요?

 

 

📍 첫째, 해당 입주권이 세법에서 규정하는 ‘조합원입주권'에 해당하는지가 가장 중요합니다.

 

즉 지금부터 설명해 드릴 입주권 비과세 특례는 세법에서 정한 것으로, 이는 “도시 및 주거환경정비법"에 따른 재건축, 재개발사업의 관리처분계획인가 그리고 “빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법”에 따른 소규모재건축사업의 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미합니다. 

 

당연히 여기에 해당하지 않는 입주권은 아예 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 대표적으로 지역주택조합이 있습니다. 또한 가로주택정비사업 등 소규모 재건축사업의 경우 2022년 2월 15일 이후 취득분부터 적용되니 유의 바랍니다. 

 

 

📍 둘째, 원조합원 그리고 승계조합원에 따라 전략이 달라집니다. 

 

관처(관리처분계획인가일) 이전 해당 주택을 취득한 경우 ‘원조합원'이라고 하며, 그 이후는 ‘승계조합원'으로 편의상 칭합니다. 

 

(그림 1) 원조합원, 승계조합원 구분

 

이를 구분하는 이유는 원조합원의 경우 취득시기는 당초주택의 취득시기로 보지만, 승계조합원의 경우 완공주택의 취득시기, 즉 ‘사용승인일’로 구분하기 때문입니다.

 

이에 따라 보유기간 그리고 비과세 전략이 완전히 달라지기 때문에 최소한 본인이 원조합원인지 혹은 승계조합원인지 구분은 기본으로 하셔야 합니다(간혹 이를 구분하지 못하고 묻지마 투자를 하는 경우도 있습니다).

 

 

📍 셋째, 입주권 자체가 비과세 되는 경우는 원조합원만 가능합니다. 

 

(그림 2) 입주권 자체가 비과세 되는 경우

 

그림에서 보시는 것처럼 어떤 사람이 A 주택을 취득하고 이후 관처를 받는 경우(원조합원), 관처일 기준으로 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 해당 입주권이 신축으로 완공되기 전 매각을 해도 비과세가 가능합니다. 

 

체크해야 할 부분은 관처 이후 멸실까지 보유/거주기간이 인정된다는 점입니다. 따라서 여기까지 날짜를 잘 계산해야 하며, 승계조합원은 해당 입주권이 신축으로 완공된 후 다시 2년 보유(또는 거주)를 해야 양도세 비과세가 가능합니다. 분양권과 유사하죠?

 

 

📍 넷째, 종전 주택을 비과세 받으면서 신축으로 넘어가는 경우에는 승계조합원이 유리할 수 있습니다. 

 

입주권이 있는 경우 비과세 전략은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 

 

(그림 3) 입주권 비과세 전략

 

지면 관계상 이번에는 대략적인 방법만 설명하겠습니다. 먼저 케이스 1번과 4번은 원조합원만 가능합니다. 케이스 1번은 조금 전 살펴본 (그림 2)처럼 입주권 자체 매각 시 비과세가 가능하며, 케이스 4번은 대체 주택(파란색) 비과세가 되는 경우입니다. 

 

신축으로 이사 갈 때 관심 있게 볼 사례는 케이스 2번과 3번입니다. 종전 주택이 있는 경우 신축으로 바뀔 입주권을 취득하고, 이때 종전 주택을 비과세 받는 전략입니다. 

 

눈치채셨겠지만 입주권 취득 후 3년 혹은 입주권이 신축으로 준공되고 나서 3년 이내 매각 및 전입 요건으로 구분됩니다. 지난번 인사이트 칼럼에서 살펴본 분양권 비과세 전략과 거의 똑같은데요, 이는 입주권 비과세 특례 조문을 분양권 비과세가 거의 그대로 가져왔기 때문입니다. 

 

이 네 가지 방법에 대한 구체적인 사례는 다음 인사이트 칼럼에서 더 자세히 다뤄보겠습니다. 감사합니다.  

 

 

핵심 요약 조합원입주권을 취득할 때 비과세 받는 전략, 언제 입주권을 샀느냐에 따라 달라져요 원조합원인지, 승계 조합원인지 확인해요 세법에서 규정하는 조합원입주권만 해당한다는 사실을 꼭 기억하세요!