홈노크

 

---

😎 상속, 토지 전문 세무사 이성호 세무사가 다양한 현장 경험으로 절세플랜을 알려드려요.

---

 

 

일반적으로 상가주택이라고 하죠. 1층은 음식점이나 편의점으로 임대주면서 월세를 받고 2, 3층은 본인이나 자녀 세대가 같이 살면서 주택으로 사용하는 형태입니다.

 

법에서는 겸용 주택이라고도 하는데 한 건물을 상업용으로 일부 사용하고 나머지는 주택으로 사용하면 비과세 요건을 충족한 경우 주택 면적에 대해서는 비과세가 적용됩니다.

 

다만, 건물의 전체 연면적 중에서 주택 면적이 단 1제곱미터라도 크다면 전체를 주택으로 봐서 전체 비과세가 적용되고 주택 면적이 상가 면적과 같거나 적으면 이제 주택만 비과세가 적용됩니다.

 

그래서 주택 면적이 얼마나 되냐? 이게 중요한 건데요. 보통 건축할 때는 용적률 때문에 세를 비싸게 받을 수 있는 1층은 좀 넉넉하게 건축하고 위로 올라갈수록 2층, 3층은 면적이 작아지는 경우가 있습니다.

 

그래서 주택 면적이 상가 면적보다 약간 작게 건축되는 경우가 대부분입니다.

 

이때는 매매계약을 하기 전에 미리 확인할 사항이 있는데요

 

 

📍 주택으로 올라가는 계단 면적은 주택 면적에 포함한다는 겁니다

 

계단이 내부에서 올라가거나 외부에서 올라가는 경우 건물 대장이나 등기부등본에 잘 나타나지 않습니다.

 

건물 도면상에서 정확히 확인이 가능하기 때문에 최근에 신축한 건물이라면 건축사무실에서 도면을 구하거나 오래전에 완공된 건물은 비용이 좀 들더라도 비과세를 받는게 나한테 더 이익이라면 측량을 통해 숨은 주택 면적을 찾는 것이 중요합니다.

 

 

📍 그리고 옥상입니다. 옥탑방이라고하죠

 

주택법에서는 전체 옥탑 면적 중 1/8 이상을 주거용으로 사용하면 해당 면적은 주택 층수에 포함합니다. 주택면적이 늘어나니까 비과세받을 가능성이 더 높아지겠죠.

 

물론 옥탑방으로 주장할 때 주의할 점도 있습니다. 바로 다가구주택을 넘어서 다세대주택으로 구분되면 골치 아파집니다. 다가구주택은 기본적으로, 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이면서 주택의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하여야 합니다.

 

그래서 원래 주택 층수가 3층인데 주택 면적을 더 늘린다고 옥탑방을 만들면 더 이상 다가구주택이 아니라 호실마다 주택 수로 산정하는 다세대주택이 되기 때문에 역시 비과세 적용이 불가능한 상황이 발생합니다.

 

📍 마지막으로는 매매계약서상 매매가액을 구분하는 일입니다

 

일반적으로는 매매계약서 한 장에다가 전체 매매금액 얼마 적는 경우가 많습니다.

 

하지만 주택과 주택외 부분에 매매가액을 구분작성하면서 주택에 대한 매매가액을 상대적으로 높이면 비과세를 더 많이 받을수 있겠죠?

 

따라서, 법에 정한 매매금액과 납세자가 거래한 매매가액의 차이가 30% 이내인 경우에는 납세자가 구분한 매매가액을 우선적으로 인정하고있습니다.

 

예를들어 건물 전체 매매가액이 20억 원인 경우라면 비과세가 되는 주택부분은 일반적으로 법상 안분금액이 8억 원 밖에 되지 않지만 법에서 허용하는 비율범위 30% 이내에서 최대한 가중치를 더 가져간다면 10.4억 원으로 비과세 인정액이 더 커지게 됩니다.

 

주택분 매매가액이 늘어나는 만큼 전액 비과세인 점을 생각하면 매매가액을 세부적으로 구분하는 절차가 얼마나 중요한지 실감하게 됩니다.

 

 

핵심 요약 주택으로 올라가는 계단면적은 주택면적에 포함돼요 옥탑방도 주택면적에 포함하지만, 주의할 점이 있어요 매매계약서상 매매가액을 주택과 주택외 면적으로 구분하세요