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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

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💡 서울과 수도권에서 아파트를 사려는 실수요자들은 당분간 관망하는 게 좋을 것 같다

 

거래량이 줄고 ‘선행지수’ 격인 실거래가 잠정지수가 내림세를 보이고 있기 때문이다. 한국은행의 10월 기준금리 인하에도 불구하고 정부의 대출 규제로 매수 심리가 둔화한 것으로 분석된다.

 

한국부동산원에 따르면 9월 수도권 아파트 실거래가 잠정 지수는 전달대비 0.2% 하락한 것으로 나타났다. 지역별로 서울의 하락 폭(–0.47%)이 가장 컸고, 인천(–0.08%)과 경기도(–0.04%) 역시 약세를 보였다. 9월 아파트 실거래가 실제 통계는 11월 15일 공표될 예정이다.

 

이처럼 아파트 실거래가 잠정지수가 하락한 것은 대출 문턱이 높아지고 가산금리까지 오르면서 소비자가 빌리는 실제 대출금리가 오른 게 요인이다. 기준금리 인하 효과가 상쇄된 꼴이다.

 

실제로 금융권에 따르면 4대 시중은행의 10월 18일 기준 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 연 4.150∼5.720%에 이른다. 한은이 기준금리를 인하한 11일 기준금리는 연 3.990∼5.780%이었던 점을 고려하면 일주일 새 금리 하단이 0.160%포인트 높아진 셈이다.

 

 

💡 아파트시장의 조정 조짐은 거래량이 확 꺾이면서 이미 나타났다

 

서울 지역의 경우 7월 아파트 거래량은 8,985건으로 올해 들어 정점을 찍었다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제 한 달을 앞두고 8월에는 6,270건으로 떨어졌다. 7월에 비하면 약 70%에 불과한 거래량이다.

 

거래량은 수요자들의 심리를 드러낸다. 거래량이 감소했다는 것은 매수자들이 선뜻 나서지 않고 있다는 방증이다.

 

시장 분위기를 이끄는 서울의 경우 지역별로 편차가 드러난다. 9월 선행지수의 경우 강남 3개 구가 포함된 동남권이 약보합세(-0.08%)를 보였으나 서북권은 내림세(-1.33%)가 깊었다. 서남권은 0.09%로 강보합세를 띠었다.

 

지방의 경우 9월 아파트 실거래가 잠정지수는 전달 대비 0.11%로 오름세를 나타냈다. 부산(-0.43%)과 대전(-0.21%), 세종(-0.76%)은 내림세를 보였으나 대구(0.09%), 광주(0.74%), 울산(0.6%)은 상승세였다.

 

지역별 여건에 따라 울퉁불퉁한 모습을 보이는 셈이다. 지방은 집값이 상대적으로 저렴해 대출 규제보다 기준금리 인하에 더 민감하게 움직이고 있기 때문으로 분석된다.

 

다만 지방 미분양이 전국의 80%가량이나 되는 데다 주택시장 핵심 수요층인 젊은 인구의 유출 등으로 급격한 회복으로 이어지기는 어렵다. 바닥을 다지면서 매물을 소화하는 과정을 더 거칠 것으로 예상된다.

 

 

💡 서울과 수도권 아파트시장은 올해 들어 단기 급등한 만큼 조정이 불가피하나 지난해처럼 급격한 조정은 아니라 완만한 조정 가능성을 내다본다

 

집값에 큰 영향을 미치는 금리의 경우 인하 국면이기 때문이다. 금융계에선 한국은행이 올해 기준금리를 0.25%포인트 낮춘 데 이어 내년에도 2~3차례 정도 인하할 것으로 점치고 있다. 내년 기준금리를 현재 3.25%에서 연 2.5% 혹은 2.75%로 보고 있다는 얘기다.

 

금리 인하는 시중에 유동성을 공급하는 효과가 있다. 더욱이 요즘 건설사 PF 부실과 원자잿값 인상 등으로 건설사들이 몸 사리기에 나서면서 공급 부족에 대한 불안 심리가 커지고 있다.

 

하나은행 하나금융연구소는 내년 집값을 상승세로 예측했다. 2022년 이후 감소한 주택 착공 물량이 2025년부터 준공 감소에 본격적인 영향을 줄 것이라는 이유에서다.

 

다만 전망이라는 게 글로벌금융시장이나 거시경제의 큰 변동이 없다는 전제하에서 나오는 것이라는 점은 염두에 두자. 전망은 언제든지 다른 결과로 나올 수 있으니 참고만 하라는 얘기다.

 

 

💡 서울과 수도권 수요자들은 일단 시장을 좀 더 지켜보다가 급매물 중심으로 선별 투자하는 것이 좋을 것 같다

 

2021년 10월 고점 대비 10~20% 정도로 낮은 매물을 선별적으로 매입하는 것도 고려해 볼만하다. 지방은 타이밍을 너무 재기보다는 가격 메리트를 보고 판단하는 지혜가 필요할 것 같다. 손품과 다리품을 팔아 최대한 매입가를 낮추라는 얘기다.

 

 

핵심 요약 9월 실거래가 잠정 지수는 서울과 경기, 인천 모두 내림세에요 기준금리 인하에도 대출 규제, 가산금리 인상으로 거래량이 줄었어요 지방은 오름세지만 본격 회복보다 바닥 다지기가 예상돼요