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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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‘2주택 이상 다주택이 된다면 세금폭탄!’ 💣

 

아마도 이런 말들을 많이 들어보셨을 텐데요, 실제 우리 세법은 2주택 이상부터는 투기수요로 보고 비과세 등 각종 감면 혜택을 제한하고 있습니다.

 

그렇다면 정말 2주택 이상이 되면 무조건 세금 폭탄을 맞는 걸까요?

 

 

📍 첫째, 취득세의 경우 ‘순서’를 잘 정하면 세 부담을 피할 수 있습니다

 

현행 취득세 중과는 ‘20. 8. 12부터 시행된 것으로, 세대 기준 주택 수가 몇 채인지 그리고 어느 지역에 위치한 주택을 취득할지에 따라 세 부담이 달라집니다.

 

즉, 사정상 2주택이 필요한 경우라면 첫 번째 주택을 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하고 두 번째 취득하는 주택은 비조정대상지역 주택을 취득해야 기본세율(1~3%)이 적용됩니다. 물론 둘 다 비조정대상지역 주택을 취득해도 되지만 여력이 된다면 첫 번째 주택은 조정대상지역 주택을 구입하는 것이 투자 면에서 더 유리합니다. 

 

반대로 똑같이 2주택 보유인데, 1번 주택을 비조정 그리고 2번 주택을 조정대상지역 주택을 취득할 시 2번째 주택에 대해서는 8%의 취득세가 적용되므로 상당히 불리해집니다(물론 3년 내 1번 주택 매각하면 기본세율 가능하나, 전제 조건이 2주택 보유이므로 좀 맞지 않죠).

 

따라서 2주택이 되더라도 지역 그리고 취득 순서를 조심한다면 취득세는 전혀 문제 될 게 없습니다.

 

(그림 1) 주택 수에 따른 취득세율

 

 

📍 둘째, 보유세의 경우 2주택은 종부세 중과가 적용되지 않습니다

 

보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있는데 이중 부담이 되는 건 종부세입니다.

 

과거 종부세 부담이 상당할 때는 조정 지역 2주택을 보유할 때 중과가 적용된 적이 있는데, 현재는 2주택의 경우 종부세 중과가 적용되지 않습니다. 

 

다만 3주택 이상 그리고 종부세 과표 12억(시세 대략 40억 내외)을 초과할 때 종부세 중과가 적용되는데 이 역시 2주택까지는 별 다른 이슈가 없다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 2주택이 되더라도 보유세에서 큰 이슈는 없습니다.

 

참고로, 2주택 모두 부부공동명의(5:5 지분)를 할 경우 보유세 부담 역시 상당히 줄일 수가 있습니다.

 

(그림 2) 현행 종부세율

 

 

📍 셋째, 양도세의 경우 종전 주택 처분 기한 3년을 지키면 두 채 모두 비과세가 가능합니다

 

앞서 우리는 2주택을 모두 보유한 경우라고 전제하였는데요, 취득세의 경우 순서만 잘 지키면 되고 종부세는 중과 적용이 되지 않으므로 별다른 이슈가 없다고 말씀드렸습니다.

 

양도세 역시 1번 주택을 취득하고 '1년 후' 2번 주택을 취득한다면 일단 2채 모두 비과세가 가능한 '일시적 2주택 비과세' 요건을 갖출 수 있습니다.

 

즉, 2채 모두 보유하려고 했는데 중간에 계획이 바뀌어 두 채 모두 처분하고 싶다면 1번 주택 취득 후 1년 지나서 2번 주택을 취득하고, 이 상태에서 2번 취득한 후 3년 내 1번 주택을 매각함으로써 2채 모두 비과세가 가능하다는 의미입니다(이때 매각하는 1번 그리고 2번 주택은 2년 보유 등 1주택 비과세 요건 충족). 

 

(그림 3) 일시적 2주택 비과세 요건

 

만약 1년 후 취득 요건을 지키지 못하였거나 혹은 2번 주택 취득 후 3년이 지나버리면 어떻게 될까요?

 

이때는 일시적 2주택 비과세는 되지 않지만 그렇다고 해서 2채 모두 비과세를 못 받는 것은 아닙니다. 즉 최소 1채는 1주택 비과세가 가능하니 우리는 이걸 잘 활용할 필요가 있습니다. 

 

다시 말해 일시적 2주택 비과세가 안 될 경우, 1번 주택과 2번 주택 중 순서 상관없이 양도차익이 더 작거나 투자가치가 낮은 물건을 ‘먼저’ 매각하는 것입니다. 이때는 양도차익이 있을 경우 당연히 양도세를 부담해야 합니다.

 

그리고 남은 주택에 대해서는 1주택 비과세가 가능한데, 추가로 2년을 더 있을 필요가 없고 양도가액 12억 이하 비과세라면 합산과세가 되지도 않으니 보유 중인 2채 중 1채는 비과세를 받고 동일 연도에 모두 매각도 가능합니다. 

 

 

📍 이상의 내용을 보면 알 수 있듯이, 1주택에서 2주택이 된다고 하더라도 무조건 세부담이 급격히 늘어나는 것은 아니라는 것을 알 수 있습니다

 

한편에서는 “주택은 하나만 있으면 되지 않나요?” 하실 수 있겠습니다만, 그렇다고 해서 부자가 될 수 있는 것은 아닙니다. 

 

최소한 2채는 있어야 한 채는 실거주, 나머지 한 채는 월세 수익 또는 시세차익을 얻을 수 있고, 무엇보다 인플레이션으로부터 자신의 자산가치가 낮아지는 것을 방지할 수 있습니다.

 

간혹 이를 적극적으로 하시는 분들은 본인 실거주는 전세나 월세로 임차를 하고, 다른 주택 2채를 보유하여 이를 임대하기도 합니다. 투자와 실거주를 분리함으로써 자산에서 발생하는 이익을 극대화하기 위함입니다. 

 

 

📍 따라서 부동산 세금은 미리 잘 살펴보시고 합법적인 방법 내에서 어떻게 하면 세부담을 최소화할 수 있는지를 늘 고민해 보시기 바랍니다

 

이 과정에서 단순히 절세에 그치지 않고, 자신의 자산을 더 늘릴 수 있는 좋은 방법을 찾을 수 있기 때문입니다. 

 

계속해서 도움 되는 정보 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 2주택이 될 경우 부동산 세금은 어떻게 될까요? 무조건 세금 폭탄 될까요? 취득, 보유, 양도 단계별로 2주택이 되어도 피할 수 있는 절세전략을 알려드려요 미리 알고 대응하면 문제 되지 않아요