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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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✔️ 현행 주택 취득세율은 지난 ‘20.8월 개정된 이래로 그대로입니다

 

중간에 정부에서 이를 완화하기 위한 움직임이 있었으나 결국 아직까진 관련 세법이 개정되진 않고 있는데요.

 

이에 따라 일부 투기수요를 억제한 효과도 분명히 있겠습니다만 그보다는 똘똘한 한 채 선호 현상, 지방 부동산 침체 등 여러 가지 부작용이 있는 것도 사실입니다. 

 

(그림 1) 다주택자 및 법인 취득세 중과

 

보시는 것처럼 ‘세대 기준 주택 수’가 늘어날수록 그리고 비조정보다는 조정대상지역 주택을 취득할수록 취득세율은 최대 12%까지 올라갑니다.

 

예를 들어 6억 이하 1% 적용되던 취득세율이 무려 12배나 될 수도 있다는 것인데, 주택 가격을 5억 원만 가정하더라도 5백만 원(1%)이 최대 6천만 원(12%)까지도 올라갈 수 있다는 것이죠.

 

이에 따라 다음 사항을 고려하셔서 부동산 투자전략을 세우셔야 합니다.

 

 

✔️ 첫째, 조정대상지역 주택을 먼저 취득하세요

 

예를 들어 1채는 자가, 다른 1채는 임대용으로 총 2채를 취득한다고 가정한다면 당연히 첫 번째 주택을 조정 지역, 두 번째 지역을 비조정 지역에 위치한 주택을 취득해야 합니다(물론 여력이 되신다면 2채 모두 조정 지역 주택을 취득하고 두 번째는 8% 취득세 부담해도 무방합니다).

 

이렇게 하면 두 채 모두 취득세 기본세율(1~3%)을 받을 수 있습니다. 

 

만약 이를 반대로 한다면 어떻게 될까요? 즉 1번 비조정 → 1~3%, 2번 조정 → 8% 취득세율을 부담해야 합니다.

 

물론 2번 조정 지역 주택 취득 시 곧바로 8%를 부담하진 않고 일단 기본세율로 취득세를 납부한 다음, 그로부터 3년 이내 종전 주택(1번)을 처분하지 않으면 그때 8% 취득세율 차액만큼을 부담합니다.

 

당연히 이자 상당액의 가산세도 들어갑니다. 따라서 이왕이면 좋은 것을 먼저 취득하세요. 

 

 

✔️ 둘째, 두 번째 비조정 주택은 가급적 조정 지역 인근을!

 

첫 번째 주택을 가급적 좋은 것을 매수했다면 두 번째는 비조정 지역 주택 중 골라야 하는데, 이왕이면 조정 지역 인근에 있는 지역이 좋습니다.

 

즉 현행 조정대상지역이 서초/강남/송파/용산구이므로, 그 인근에 있는 강동/마포/동작/성동/영등포구 정도면 어떨까 합니다. 

 

물론 제가 언급드리지 않은 지역 중에서도 충분히 본인 상황에 맞고 좋은 물건을 찾으실 수 있을 것입니다만 이왕이면 사람들의 생활 패턴, 행동반경 등을 고려하신다면 현재 규제 지역에서 가까운 곳이 더 나을 것으로 판단됩니다.

 

 

✔️ 셋째, 취득세 ‘틈새 상품’을 고려하세요

 

투자라는 것이 하다 보면 더 잘하고 싶은 욕심도 나고, 자산시장이 상승하는 구간에서는 현금을 자산으로 바꿔두고 싶은 욕망이 생기게 마련입니다.

 

즉 주택을 2채 정도 취득하였는데 추가 취득을 하려고 보니 취득세 8%(조정인 경우 12%)가 부담된다면 이때는 틈새 상품을 고려하는 것도 좋습니다. 

 

예를 들어 토지의 경우 4%, 상가 역시 4% 취득세율만 부담하면 됩니다. 오피스텔 역시 4%입니다. 멸실된 입주권 역시 토지로 보아 4% 취득세율이 적용됩니다.

 

물론 여기에 농특세 등이 더해지면 4.6%가 되지만 같은 논리로 하자면 12.4%(전용 85 이하) 혹은 13.4%(전용 85 초과)나 올라가는 주택 취득세 중과세율보다는 더 나을 것입니다. 

 

이중 토지, 멸실된 입주권은 시세차익을 위주로 보셔야 하고 상가, 오피스텔은 현금흐름 중심의 수익형 부동산에 해당하니 둘은 접근법이 다릅니다.

 

개인적으로 주택을 중심지에 한 채 혹은 두 채 정도 보유하셨다면, 이후에는 취득세 중과도 피하면서 수익형 부동산을 취득하는 것도 좋은 전략이라고 생각합니다. 

 

 

이렇듯 현행 취득세 중과는 그 자체로 세부담이 지나치게 과하고 무엇보다 주택 시장의 양극화를 초래한 부분이 크다고 저는 생각합니다.

 

다만 이에 대한 개정이 언제 될지 모르는 지금, 본인 상황에 맞는 최선의 투자 그리고 절세전략을 고민하셔서 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 현행 주택 취득세율은 상당 기간 계속될 것으로 전망돼요 이에 따라 취득 순서 그리고 부동산 상품 등에 따라 투자전략이 완전히 달라져요 여기에 시세차익형인지 수익형인지도 고려해야 해요