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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 건물을 신축하기 위해 토지를 매수하였는데 매수 후 알고 보니 건축이 불가능한 사유가 있는 경우 매수인은 매도인에게 책임을 물을 수 있을까?

 

우선 건물의 신축이 어렵더라도 매매계약의 대상이 되는 데에는 아무런 문제가 없으므로 매매 자체는 자유롭게 할 수 있다.

 

또한 건물 신축이 불가능한 토지라도 원칙적으로 매수인은 그와 같은 이유로 계약을 해제하거나 취소할 수는 없으며, 매매계약 당시 건축 허가와 관련된 내용을 상호 합의하여 계약 내용에 포함시킨 것이 아니라면 이러한 사유를 이유로 매매계약 해제나 취소를 주장하기는 어렵다.

 

 

✔️ 건축 허가가 불가능한 경우 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는지

 

매매 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질‧성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다고 할 것이다.

 

한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다고 할 것이나,

 

매매계약에서 건축을 전제로 하거나 건축의 법령상 제한을 철폐할 것을 보증한 사실이 없다면 매매목적물인 토지 위에 건물을 건축할 수 없는 법률상의 장애가 있다는 사정만으로 토지가 거래 통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여하였다고 단정할 수는 없는 것이고,

 

이러한 사유는 매매 계약상 목적물의 하자에 해당한다고 볼 수 없다는 것이 우리 법원의 입장이다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755판결).

 

따라서 건물 신축이 불가능한 사정이 있다고 하더라도 매매계약서에 매수인이 계획한 건물 신축에 관한 사항이 기재되어 있거나 매도인이 이를 보증하지 않았다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 묻기는 어려울 것이다.

 

 

✔️ 건축 허가가 불가능한 경우 매수인은 계약을 취소할 수 있는지

 

건물 신축을 목적으로 토지를 매수한 경우 건물 신축은 법률행위의 동기에 관한 것이므로 건물 신축이 불가능하더라도 이는 동기의 착오에 불과하여 원칙적으로 취소가 불가능하다.

 

매매계약서에 건축 허가에 관한 사항이 전혀 기재되지 않았다면 매매계약 체결 당시 건축에 관한 부분을 계약 내용에 포함하기로 합의하였다거나 이를 전제로 하여 매매계약을 체결한다는 것이 매매계약의 상대방인 매도인에게 표시되었다고 보기 어려울 것이다.

 

이의 경우 매수인이 매수 토지에 건물을 신축할 수 있을 것이라고 착오를 일으켜 매수하였다고 하더라도 이러한 동기의 착오를 이유로 매매계약의 취소를 주장할 수는 없다.

 

따라서 이의 경우를 방지하기 위해 토지 매입을 결정하기 전 정부 24, 토지이음 사이트 등에서 토지이용에 관한 제한사항을 확인할 수 있는 토지이용계획을 꼼꼼히 검토 후, 건축사 사무소나 관계 행정청에 해당 토지에 건물을 신축하는 것이 가능한지 직접 문의하여야 할 것이다.

 

핵심 요약 건축 허가가 불가능하다는 이유만으로 매도인의 하자담보책임을 물을 수 없어요 매매계약 당시 건축 허가에 관한 부분을 계약 내용에 포함하기로 합의한 사실이 없다면 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없어요 토지 매수 전 토지이용계획 확인 및 관계 행정청에 건물 신축이 가능한지 직접 문의하는 게 좋아요