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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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어느 날 영업을 하는 상가의 건물주가 바뀌었다며 상가에서 나가달라고 하는 경우, 상가를 비워줘야 할까?

 

 

✔️ 건물을 매수할 경우 양수인은 양도인의 지위를 승계

 

원칙적으로 건물을 매수한 사람은 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 바뀐 건물주가 상가에서 나가달라고 요구하여도 나갈 필요는 없다.

 

상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 “임차 상가건물의 양수인, 그밖에 상속, 경매 등으로 임차 상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하고 있다.

 

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요도 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없다는 것이 우리 법원의 입장이다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

따라서 상가건물을 양수하는 경우 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 포괄적으로 이전되고, 양도인(임대인)의 보증금반환채무는 면책적으로 소멸하며, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무는 양수인에게 이전된다.

 

즉, 대항력 있는 임차인은 상가건물이 양도된 후 양수인에게 임차인의 권리를 행사할 수 있고, 임차 건물을 계속해서 사용‧수익하는 것도 가능하다.

 

 

✔️ 임차인은 이의를 제기함으로써 임대인과의 임대차계약 해지 가능

 

한편 임차인이 더 이상 임차 건물에서 영업하고 싶지 않은 경우에는 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

이와 같이 임차인이 이의를 제기하여 임대차 관계에서 벗어난다면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다.

 

✔️ 건물 매도 시 상가를 명도한다는 특약을 작성했더라도 특약은 무효

 

만약 상가 임대차 계약을 할 때 임대인과 임차인 간의 약정으로 임대인이 건물을 매각할 때 임차인은 이의 없이 상가를 명도하겠다는 특약을 작성하였다면 특약에 따라 임차인은 이의 없이 상가를 명도하고, 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않을까?

 

우리 상가건물 임대차보호법은 제15조에서 이 법에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있으므로 이와 같은 특약은 법에서 규정하고 있는 내용보다 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 인정되지 않는다.

 

따라서 이와 같은 특약이 있더라도 상가건물이 양도될 경우 양수인은 임대인의 지위를 당연승계하게 된다.

 

 

✔️ 결론

 

정리하자면, 상가건물이 양도되더라도 양수인은 양도인의 지위를 그대로 승계하므로 임차인은 계속해서 영업할 수 있고 상가를 비워줄 필요가 없으나,

 

임차인이 임대차 관계의 구속에서 벗어나고 싶다면 이의를 제기하여 임대차 관계를 해지할 수 있다.

 

만약 상가 임대차 계약 당시 건물이 양도되면 임차인이 상가를 명도하겠다는 특약을 작성하였더라도 이는 상가건물 임대차보호법을 위반하는 약정이므로 효력이 인정되지 않아 양수인은 양도인의 지위를 승계하게 된다.

 

 

핵심 요약 상가건물이 양도되더라도 양수인은 양도인의 지위를 그대로 승계하므로 임차인은 상가를 비워줄 필요가 없어요 임차인이 임대차 관계를 해지하고 싶다면 이의를 제기하여 해지하는 것은 가능해요 건물 매매 시 명도한다는 특약을 작성하였더라도 특약은 효력이 없어요