홈노크

 

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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최근 안양에 분양하는 신축 아파트 84타입 분양가가 15억 중반에 발표되면서 상당한 논란이 일고 있습니다. 평촌이라는 입지를 감안하였을 때도 상당히 비싼 금액이기 때문입니다.

 

 

🔎 로또 청약이 사라졌다

 

이제 우리가 알던 로또 청약이 사라지고 있습니다.

 

이전까지는 당첨만 되면, 몇억 심지어 몇십 억까지 청약을 통해 수익을 볼 수 있었지만, 최근에는 주변 시세보다도 비싼 분양가에 분양이 이어지고 있습니다.

기억을 되돌려보면 2~3년 전까지만 해도 로또 청약은 여전히 존재했습니다.

 

 

대표적으로 올림픽파크포레온이 있습니다. 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크포레온의 경우 2023년 초에 84타입 기준 12억 대~ 13억 대에 분양을 진행했습니다.

 

 

올림픽파크포레온의 현재 시세는 20억 원 이상으로, 분양 시점보다 적어도 5억 원 이상 가격이 상승하였습니다. 로또 청약이었죠.

 

그렇다면 현재는 왜 올림픽파크포레온과 같은 로또 청약은 왜 사라지게 되었을까요?

 

 

🔎 로또 청약이 사라진 이유

 

로또 청약이 사라진 첫 번째 이유는, 분양가 상한제의 해제 때문입니다. 정확히는 분양가 상한제 적용 지역이 많이 사라졌기 때문이죠.

 

분양가 상한제란 말 그대로 신축 아파트 분양가에 상한을 두는 겁니다. 정부가 가격을 통제해서, 분양가를 어느 정도 이상 올라가지 못하게 규제하는 제도입니다.

 

보통 분양가 상한제 지역의 분양가는 주변 시세의 70% 수준. 80% 수준으로 책정되게 됩니다. 그러다 보니 분양가 상한제 걸려있는 규제 지역들에서는 구조적으로 시세보다 저렴한 분양가의 청약들이 나올 수 있었던 것입니다.

 

 

그러나 2023년 1월 3일, 정부에서는 분양가 상한제 적용 지역을 대폭 해제해 버렸습니다.

 

이 전까지는 서울 및 경기도 대부분 상급지에서 분양가 상한제를 적용받았는데, 2023년 1월부터 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역에서 분양가 상한제 적용이 해제되었습니다.

 

규제가 해제되면서 많은 지역들이 더 이상 정부 규제 없이 자유롭게 분양가를 정할 수 있게 되었고, 이로 인해 서울 및 수도권 상급지의 분양가는 크게 상승하게 되었습니다.

 

 

로또 청약이 사라진 두 번째 이유는, 아파트 건설 원가의 급증 때문입니다.

 

아파트를 짓는 데 필수적으로 필요한 것은 무엇이 있을까요? 일단 기본적으로 땅이 필요합니다. 집을 지으려면 밑바탕이 되는 게 땅이니까요.

 

근데 아시다시피 최근 10년간 땅값 상승이 어떻습니까?

 

2013년에 비해 평균 서울 아파트 매매가격이 평균 2.5배 정도는 올랐는데, 토지 가격은 그보다 배 이상 상승하였습니다. 기본적으로 아파트를 짓기 위해서는 땅이 필요한데, 땅값이 너무 많이 오른 것입니다.

 

여기에 더해 건설 원자잿값 또한 크게 상승한 상태입니다. 2020년 이전과 비교하여, 현재 2배가량 급증한 상태입니다.

 

 

마지막으로 금리 또한 많이 올랐습니다. 아파트 건설 사업은 보통 자금을 빌려서 진행하는데, 돈을 빌리는데 들어가는 이자 비용 또한 최근 금리 인상으로 인해 크게 상승하였습니다.

 

즉 정리를 해보면, 아파트 건설 원가(땅값, 공사비, 금리) 상승에 따라 분양가 또한 구조적으로 상승할 수밖에 없었던 것입니다.

 

 

로또 청약이 사라진 세 번째 이유는, 건설사들의 수익성이 악화되었기 때문입니다.

 

 

2022년부터 이어져온 지방 부동산 시장 침체와 건설사들의 여러 사건 사고들로 인해 현재 건설사들의 수익성이 크게 악화되었습니다.

 

현재 주요 건설 사들의 영업이익이 2021년도에 비해 반토막 난 상태이며, 특히 지방 부동산 건설업에 뛰어들었던 몇몇 건설사들의 경우 미분양 사태로 인해 현재 큰 타격을 받은 상황이며 이로 인해, 수익성이 날로 악화 추세를 걷고 있습니다.

 

이러한 문제들을 해결하기 위해 건설사들이 끌어낸 해법이 바로, 서울 수도권 현장의 공사비 및 분양가 인상입니다. 서울 수도권의 경우 고분양가에도 쉽게 분양이 완판되기 때문에, 많은 건설사들의 자신들의 손해를 수도권 사업장의 수분양자들에게 전가하고 있는 상황입니다.

 

결론적으로 분양가 상한제 해제, 건설 원가의 상승, 건설사의 수익성 악화 및 비용 전가, 여기에다 높은 분양가를 받아주는 서울 수도권 수 분양자들까지 더해지면서, 현재 분양가가 급격하게 상승하고 로또 청약이 사라지고 있는 것입니다.

 

 

🔎 지금 신축 아파트, 분양받아도 될까?

 

그러면 이렇게 비싸게 분양하는 신축 아파트, 지금 분양받아도 될까요?

 

저의 답변은 이렇습니다. 먼저 실거주할 예정이며, 충분한 자금을 확보하고 있다. 이런 분들이라면 분양을 고민해 보셔도 됩니다.

앞으로도 이러한 고분양의 흐름은 쉽게 변화하기 어렵기 때문입니다. 역사적으로 보았을 때, 한번 올라간 분양가가 다시 하락하기는 매우 어렵습니다.

 

또한 2026년부터는 신축 아파트의 공급 부족이 예상되기 있기 때문에, 신축 아파트의 가격 및 분양가가 또한 낮아지기도 힘든 상황으로 보입니다. 때문에 신축 아파트에서 실거주하기를 원하는 분들이라면, 분양에 도전해 볼 수 있다는 것이지요.

 

하지만 충분한 자금 여력이 없이, 단지 시세차익 목적이다. 이런 분들이라면 분양을 받는 것은 추천해 드리지 않습니다.

 

일단 분양가가 너무 비싸기 때문에, 분양을 받는다고 하더라도 단기적으로 시세차익이 발생하기가 매우 어려운 상황입니다. 대부분의 경우 취득세, 중개 수수료, 이자 등 각종 비용을 합산하여 따져본다면, 거의 수익이 남지 않는 것이 현실입니다. 반면 단기 급등에 따른 리스크는 상존하고 있죠.

 

 

실제 현재 서울 수도권에서 시세보다 높게 분양했던, 신축 아파트들에서 마이너스 프리미엄, 즉 분양가보다 저렴한 호가에 매물들이 속속 출현하고 있습니다.

 

집주인들이 자기가 낸 계약금을 포기하더라도 아파트를 매도하겠다는 매물들이 나오고 있는 것입니다.

 

왜 그럴까요? 많은 집주인이 현재 잔금을 칠 자금적 여력이 없기 때문입니다. 그러니까 못 버티고 던지는 거죠.

 

최근 서울 수도권에서도 이런 사례들이 늘어나고 있기 때문에, 최대한 보수적인 관점으로 접근하시는 것을 추천해 드리는 것입니다.

 

 

🔎 결 론

 

오늘은 현재 왜 로또 청약이 사라지고 있는지, 또 지금 분양하는 신축 아파트들을 분양받아도 될지 알아보는 시간을 가져보았습니다.

 

정리를 해 보자면, 현재는 청약에 대한 메리트는 정말 많이 감소하였습니다. 즉 로또 청약은 이제 옛날이야기가 되어 가고 있다는 것이지요.

 

앞으로 신축 아파트나 분양을 한다고, 무작정 청약하는 것은 지양해야 할 것으로 보입니다. 이제는 옥석을 가리는 판단이 정말로 중요해진 시기가 아닌가 싶습니다.

 

청약 시 참고하시길 바라며, 오늘 글은 여기서 마칩니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 분양가 상한제 해제, 건설 원가의 상승, 건설사의 수익성 악화로 인해 분양가가 급등했어요 앞으로는 정밀한 옥석 가리기 없는 청약은 지양해야 해요