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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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업무를 하다 보면 상가 임대차 보증금이 고액일 경우 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다고 오해하는 경우를 종종 접하게 된다.

 

 

✔️ 정말 보증금이 고액이라면 상가건물 임대차보호법의 적용을 전혀 받지 않을까?

 

우리 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 보증금이 일정 금액 이하일 경우에만 법이 적용되는 것으로 규정하고 있으나, 보증금이 고액인 임대차의 경우에도 일부 규정은 적용되는 것으로 규정하고 있어 주의가 필요하다.

 

우선, 고액 임대차인지 결정하는 기준인 환산보증금은 보증금 이외에 차임이 있다면 보증금+(월세×100)으로 계산하면 된다.

 

예를 들어 상가건물에 대해 보증금 1억 원, 차임 300만 원을 매월 지급하기로 약정하였다면 환산보증금은 4억 원[1억 원+(300만 원×100)=4억 원]이 되는 것이다.

 

현재 상가건물 임대차보호법 시행령에서는 서울은 9억 원, 부산은 6억 9천만 원을 초과할 경우 고액 임대차에 해당한다고 규정하고 있다.

 

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 서울특별시 : 9억 원 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만 원 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

 

 

✔️ 그렇다면 구체적으로 어떤 규정이 고액 임대차에도 동일하게 적용될까?

상가건물 임대차보호법 제2조(적용 범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 9까지의 규정, 제11조의 2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증 금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

고액 임대차의 경우에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1항 내지 제3항 본문), 권리금 회수 기회 보호(제10조의 2부터 제10조의 7), 3기 차임 연체와 해지(제10조의 8), 코로나로 인한 차임 연체의 경우 계약갱신 요구 임시 특례 적용(제10조의 9), 폐업으로 인한 임차인의 해지(제11조의 2), 표준계약서 작성(제19조) 규정은 동일하게 적용된다.

 

따라서 위 규정에 열거되지 않은 규정의 경우 고액 임대차에 적용되지 않으며, 대표적으로 연 5% 한도의 차임 증감청구권(제11조)은 고액 임대차에 적용되지 않는다.

 

즉, 보증금이 아무리 고액인 임대차라 하더라도 임차인은 사업자등록을 신청하고 건물을 인도받으면, 그다음 날 0시에 대항력을 취득하고, 임대인이 변경되더라도 새로운 임대인에게 임대차를 대항하여 계속 영업하는 것이 가능하다.

 

또한 특별한 사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함해 최대 10년간 계약갱신 요구를 할 수 있고, 임대차 종료 시 신규 임차인을 주선하여 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있으며, 차임은 3기를 연체해야 해지가 가능하다.

 

보증금이 높을 경우 상가건물 임대차보호법 적용이 무조건 안 된다고 오해하는 경우가 많으나 위와 같은 규정들은 동일하게 적용되므로 주의가 필요하다.

 

핵심 요약 고액 임대차의 경우에도 상가건물 임대차보호법의 일부 규정은 적용돼요 고액 임대차를 결정하는 기준인 환산보증금은 보증금+(월세×100)으로 계산해요 환산보증금이 서울은 9억 원, 부산은 6억 9천만 원을 초과할 경우 고액 임대차에 해당해요 고액 임대차에도 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 규정 동일하게 적용돼요