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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

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📍 내년이면 한국은 전체 인구 중 20% 이상이 65살 이상인 초고령사회에 진입하게 된다

 

일본은 이미 20년 전인 2005년에 초고령사회로 접어들었다.

 

한국과 일본은 여러모로 닮아있다. 우리나라 부동산시장은 일본을 그대로 따라가지 않더라도 ‘수축’이 불가피하다.

 

이럴 때를 대비해 개인은 어떤 준비를 해야 할까?

 

 

📍 첫째, 원화 자산인 우리나라 부동산에 ‘몰빵’하는 것은 위험하다

 

부동산이 많다면 비중을 줄이는 게 필요할 것이다. 부동산과 금융자산의 비율을 50대 50으로 가져가는 게 바람직하다. 이 비율을 맞추기 어렵다면 최소한 ‘부동산 70대 금융자산 30’으로 설계라도 해야 한다.

 

지금 당장 이 비율을 무리하게 맞추라는 것은 아니다. 5년 후 이 비율을 맞춘다는 로드맵을 짜는 게 좋다. 그리고 글로벌 투자자산과 분산해서 지역 위험을 낮출 필요가 있다.

 

 

📍 둘째, 인구충격의 영향을 많이 받는 것은 지방의 비도시지역 토지일 것이다

 

안타까운 이야기지만, 아기 울음소리가 나지 않는 지역은 희망이 없다.

 

필자 고향 시골에서는 경운기 소리도 들리지 않는다. 마을 어르신들이 대부분 90세에 접어드니 경운기를 운전할 사람이 없어서다. 시골의 한계 농지와 임야는 인간이 개발하기 이전 상태인 ‘자연의 품’으로 돌아갈 준비를 할 것이다.

 

지금도 시골에서 경리 정리가 되지 않은 산자락 논밭은 더 이상 일구지 않는다. 농사를 짓지 않아 오랫동안 묵밭이나 묵논으로 버려두다 가족묘로 사용하곤 한다. 앞으로 시골 논밭은 좌초자산(수익이 거의 없거나 자산 가치가 떨어지는 자산)으로 전락, 보유해도 가치가 떨어질 가능성이 있다.

 

그리고 온라인 소비 확대, 저출생과 고령화, 내수 경기침체 등 삼중 타격을 받는 상가도 조심해야 한다. 상가는 한때 노후의 로망이었지만 요즘은 애물단지로 전락한 곳도 많다.

 

 

📍 셋째, 부동산을 바라보는 눈도 바꿔야 한다. 시세 차익보다 현금흐름이 더 중요해진다

 

대표적인 시세 차익형 상품인 재건축 아파트는 압구정동, 목동, 여의도동, 상계동 등 중고층 아파트 재건축이 마무리되면 더 이상 테마 상품이 되기 어렵다.

 

도시 미관상 무한대로 용적률이나 층고를 올려 재건축을 허용할 수 없기 때문이다. 용적률이나 층고가 더 올라가기 어렵다면 재건축 수익도 기대하기 어렵다. 현재의 3종 일반주거지역을 상업지역으로 바꾸지 않는 한 말이다.

 

저성장 시대에는 기대 자본 이득이 낮을 수 있으니, 월세로 중간중간 보상을 받아야 한다. 물론 월세는 수익률이 중요하지만, 지속성도 중요하다. 아파트는 월세 거래 빈도를 고려해서 판단하는 게 좋다.

 

부동산은 현금흐름이 발생하는 또 다른 금융상품이라는 인식을 할 필요가 있다.

 

 

📍 넷째, 거래 감소 시대에 대비, 환금성이 높은 자산을 골라야 한다

 

​우리나라 주택 매매 회전율(재고 주택 수 대비 연간 매매 건수)은 5.5%(2015~2022년 평균 기준)이다. 하지만 일본은 극심한 침체를 겪었을 당시 0.3%(2013년 기준)에 불과했다.

 

얼마 전 만난 한 일본인은 “일본은 내 집을 사서 유지하는 비용과 월세로 사는 비용 간에 큰 차이가 없는 데다 한번 사면 팔기 어려워 집을 잘 사지 않는다”고 말했다.

 

우리나라도 경제 저성장 국면이 계속되고 핵심 인구가 줄어든다면 부동산 가격도 크게 오를 수 없고, 거래량 역시 갈수록 줄어들 것이다. 지방 소도시 부동산이나 인기가 없는 부동산은 거래가 없어 장기간 방치될 수 있다. 팔고 싶어도 못 팔 가능성이 있다.

 

부동산 한번 잘못 사면 평생 감옥처럼 시달리며 살 수 있다. 따라서 부동산을 사더라도 언제든지 팔 수 있는 상품을 고르는 게 좋다. 도심의 아파트(아파트로 바뀔 부동산)나 빌딩은 환금성이 좋겠지만 교외 토지나 상가는 거래가 뜸할 가능성이 있다.

 

아파트도 환금성이 좋은 2,000가구 이상 대단지를 사는 것을 추천한다. 불황기에 쉽게 위축이 되는 틈새 상품보다 메인 상품에 관심을 가져라. 메인 상품은 거래가 잦아 그나마 내가 원하면 팔 수 있다. 미래에는 환금성이 부동산에서 매우 중요한 가치평가 잣대가 될 것이다.

 

 

요컨대 초고령사회에서는 부동산 비중을 줄이되 ‘도심, 환금성, 현금흐름’이라는 컨셉으로 부동산을 설계해야 낭패를 당하지 않는다는 점을 잊지 말아야 한다.