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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 흔히들 상가 월세는 연 5%를 초과하여 인상하는 것은 불가능하다고 생각한다

 

그래서 계약 체결 시부터 5% 제한 이내에서 차임 협상을 하는 것을 종종 보게 된다. 정말 상가의 월세는 연 5%를 초과하여 인상하는 것은 불가능할까?

 

이와 관련하여 상가건물 임대차보호법 및 동법 시행령에서 다음과 같이 규정하고 있으며, 이와 같은 규정 때문에 대부분의 사람이 차임을 인상할 때는 연 5%의 제한이 있다고 오해하곤 한다.

 

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감 청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>   ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 하지 못한다.   ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.> [전문개정 2009. 1. 30.]   상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

 

 

✔️ 그러나 위 규정은 임대인이 계약기간 중 경제 사정의 변동으로 인하여 차임의 일방적 인상을 청구하는 경우에 적용되는 규정이다

 

만약 임대인과 임차인의 합의로 계약서를 작성하여 월세를 인상하였다면 5% 제한 규정이 애초에 적용되지 않는 것이다.

 

이와 관련하여 우리 대법원은 “위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다”라고 판시한 바 있다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481판결).

 

따라서 임대인과 임차인이 월세를 20%, 30% 인상하는 것으로 합의하였더라도 합의는 유효하며, 임차인이 계약서에 도장을 찍은 뒤 5% 초과하는 부분에 대해 부당이득반환을 청구한다면 청구는 받아들여지지 않으므로 주의가 필요하다.

 

즉, 위 규정은 임차인이 계약기간 만료 시 월세 인상 협의를 하지 않고 계속 종전과 동일한 월세를 내는 경우 임대인은 경제 사정의 변경을 주장하면서 월세를 5% 한도에서 인상할 것을 일방적으로 통보할 수 있다는 의미이다.

 

 

✔️ 여기서 한 가지 더 주의해야 할 점이 있다

 

 위 규정은 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 의해 환산보증금이 일정 금액 이상인 고액 임대차에는 적용되지 않는다는 점이다.

 

정리하자면, 5% 제한 규정은 임대인이 일방적으로 월세 인상을 통보할 때만 적용될 뿐 당사자 간 합의로 월세를 인상할 경우에는 적용되지 않으므로 임차인이 임대차계약서에 도장을 찍었다면 5%를 초과하는 월세 부분에 대한 무효 주장을 하는 것은 불가능하며, 고액 임대차에는 애초에 위 제한 규정이 적용되지 않는다.