홈노크

 

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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📍 아직도 부동산 투자를 할 때 아파트만 보시는 분들이 많아요

지금 현금 5억이 있는데 어떤 아파트를 사야 하냐. 추천 좀 해달라. 이런 분들이 대부분이죠. 그런데, 이렇게 투자했을 때 아쉬운 점은 고만고만한 걸 사게 된다는 거예요.

자기 돈에 맞춰서 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 찾다 보면 결국 다 비슷비슷합니다. 오를 때 같이 오르고, 내릴 때 같이 내리고. 시간 차가 조금 있을 순 있어도 결국은 비슷한 가격에 수렴하게 되죠.

즉, ‘남들과 비슷한 수익률을 거둘 수밖에 없다’라는 겁니다. 이거 좀 아쉽죠.

 

 

📍 아파트 투자는 아파트 투자인데 남들보다 좀 더 많이 벌 수 있는 그런 방법은 없을까? 

있습니다. 그건 바로. 재개발 투자를 하는 것입니다.

재개발 투자 위험하다고 생각하시는 분들 많죠?. 그게 무슨 아파트 투자인지? 달동네 다 쓰러져가는 위험한 투자는 아닌지? 걱정이 많이 될 겁니다.

제가 오늘은 이런 편견을 깨뜨리는 시간 한번 갖겠습니다. 잘만 고르면 신축 아파트를 받을 수 있으면서, 안정성도 챙기고 같은 돈으로 남들보다 훨씬 더 큰 수익률을 얻을 수 있는 투자가, 재개발입니다.

오늘은 재개발 투자가 그냥 아파트에 투자하는 것보다 나은 이유를 알아보구요. 그리고 재개발 투자에 어떻게 접근해야 안전하게 할 수 있는지, 그 방법에 대해 쉽고 빠르게 알려드리겠습니다.

 

 

📍 재개발 투자가 그냥 아파트 투자하는 것보다 나은 이유

재개발 사업이 무엇일까요? 말 그대로 다 쓰러져가는 달동네, 노후 동네를 철거하고 그 위에 신축 아파트를 짓는 사업이라 보시면 됩니다. 

그러면 지금 재개발 구역 내에 있는 집들은 가격이 어떻겠어요? 지금 지어져 있는 신축 아파트를 사는 것보다 상대적으로 저렴할 수밖에 없겠죠. 왜냐, 지금 상태가 엄청 안 좋고, 살기도 힘들고, 전세가도 낮으니까요.

그런데 나중에 개발이 끝나고 재개발 구역이 신축 아파트로 바뀌게 되면 어떨까요? 동네가 확 바뀌고 입지 가치가 올라가게 됩니다.

실제 여기 예시가 있습니다. 서울 영등포구에 위치한 신길동입니다.

왼쪽에 신길 래미안 에스티움 아파트는 신길 7구역을 재개발해서 지은 아파트이고요. 오른쪽 신길 삼성래미안은 2001년식 구축 아파트입니다.  이 둘의 가격 흐름을 비교 해볼게요.

2015년도 기준으로 신길 7구역의 가격은 34평이 5억 원 정도였고, 신길 삼성래미안은 4억 원 정도로 둘의 가격 차이는 1억 원 정도였습니다. 

그런데 2024년 11월 지금은 얼마인지를 보면 래미안에스티움은 15.5억, 신길 삼성래미안은 9억 원 정도입니다. 래미안에스티움은 10.5억이 오르고, 신길 삼성래미안은 5억이 올랐죠. 2015년 두 아파트의 가격 차이가 원래 1억 원 정도였던 것을 감안하면, 래미안에스티움이 엄청 많이 오른 겁니다.

엄청난 수익률 차이죠, 이러한 차이가 발생하는 이유는 지금 지어진 아파트는 시간이 갈 수록 더 노후화되지만, 재개발 구역을 매수하면 추후 신축 아파트를 받는 것이기 때문입니다. 그렇기에 투자 목적으로는 재개발 투자가 더 낫다는 거예요.

그러면 아무 재개발 구역이나 투자하면 될까요? 아닙니다. 이렇게 사면 큰일 납니다.

재개발 사업을 추진한다고 해서 무조건 되는 건 아니거든요. 어떤 재개발들은 추진하다가 사업성이 안 나와서 포기를 하는 경우도 있습니다. 그렇기에 잘 골라야겠죠.

어떻게 고르면 될까요? 

 

 

📍 재개발 구역 고르는 방법

두 가지를 봐야 합니다. 바로 재개발 구역의 입지와 사업성이에요.

1️⃣ 입지

먼저 입지입니다. 입지가 좋으면 재개발 사업이 진행이 안 돼도 가격이 오릅니다. 예를 들어 한남뉴타운, 노량진뉴타운 재개발 사업 시작한 지 20년 넘었는데 지금 가격 보면 20억, 30억 넘어가요.

왜 그럴까요? 그 이유는 서울 상급지의 신축 아파트는 매우 희소하기 때문입니다. 집을 지을 땅이 없어요. 한남동을 기준으로 한강을 건너면 반포가 있거든요. 지금 반포의 래미안원베일리가 34평이 50억 넘어갑니다.

그러면 한남동에 아파트 지으면 얼마나 갈까요? 못해도 35억 40억은 가겠죠? 이를 기준으로 재개발 구역은 가격이 형성되는 겁니다. 그래서 입지가 정말 중요한 거고요.

그러면 어느 정도 입지의 재개발 구역까지만 보아야 하느냐? 말씀드리면요. 그 동네 30평대 신축 아파트 가격으로 최소 9억 원은 되어야 한다고 봐요.

이 이유는 지금 아파트 분양 원가가 2020년 초반 대비해서도 정말 많이 올랐기 때문입니다. 지금 아파트 지어서 6~7억원에 분양하면 손해가 납니다. 그래서 최소 분양가 9억 이상은 받을 수 있는, 서울 수도권 핵심지에서 재개발 구역을 골라야 하는 겁니다. 

서울은 거의 다 가능하다고 보고요. 경기도라면 서울 가까운 광명, 안양, 성남, 수원 이런 곳들이 예시입니다. 지방이라면 광역시 내에서도 핵심 입지 중에서 골라야 한다고 보시면 됩니다. 

 

2️⃣ 사업성

그리고 두 번째가 사업성입니다. 사업성이란 재개발 사업을 했을 때, 사업 비용보다 사업 수익이 더 높은 걸 의미합니다. 이런 곳들이 사업 속도가 빠르고 진행이 잘되거든요.

그러면 사업성 높은 구역들은 어떻게 고르느냐? 재개발 사업에서 수익은 ‘분양 수익 = 분양가 x 분양 물량’ 이고요. 비용은 ‘비용 = 신축 아파트 건설 비용’을 의미합니다.

지금 시기에서 핵심은 수익을 극대화할 수 있는지일 거에요. 그럼, 분양가나 분양 물량을 늘려야겠죠? 분양가는 앞서 말한 입지 좋은 곳들, 분양가를 비싸게 받을 수 있는 곳들이겠고요.

그리고 중요한 게 분양 물량입니다. 여기서 기준은 아파트 일반 분양 물량이, 현재 그 재개발 구역 조합원 숫자의 50% 이상은 되어야 한다고 봐요. 예를 들어 조합원이 2000명이다, 그러면 일반 분양이 1000세대 이상은 되어야 한다는 거죠.

이러한 정보는 여러분들이 직접 찾기 어렵고 복잡하니까, 관심 있는 재개발 구역의 공인중개사나 재개발 조합에 물어봐서 알아보시고 투자를 하시면 되겠습니다. 

 

📍 결 론

어떠셨나요? 재개발 투자가 왜 수익률이 일반 아파트 투자보다 더 좋을 수밖에 없는지, 그리고 재개발 구역을 어떻게 골라야 하는지 말씀드렸습니다.

재개발 투자 한 번 해보신 분들은 아실 거예요. 재개발 한 번 해보신 분들은, 계속 재개발 투자만 합니다.

지금과 같이 조금 부동산 시장이 조용해졌을 때 재개발 구역들도 좀 알아 놓고, 기회가 왔을 때 잡을 수 있는 시기로 이용해보시면 좋겠고요.

오늘 내용도 도움 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 재개발 투자가 그냥 아파트 투자하는 것보다 나은 이유 재개발 구역 고르는 방법 결론