홈노크

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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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📍 지난 12월 14일 국회는 대통령 탄핵안을 의결하였습니다

 

이제 남은 건 헌법재판소 결과인데요, 물론 헌재 판결과 조기 대선이 치러질 경우 그에 따른 결과도 봐야 합니다만 ‘25.5.9까지 예정된 양도세 중과 한시 배제는 더 이상 연장이 힘들어 보입니다

 

이유는, 해당 사항에 대해 기간 연장을 해야 하는데 아마도 이에 대해 현 정부에서는 거의 신경을 쓰지 못할 가능성이 높고 그에 따라 자연스럽게(?) 기간이 만료될 것으로 예상되기 때문입니다.

 

즉 ‘25.5.10부터는 다주택자 양도세 중과가 적용된다고 생각하고 매도 전략을 짜두시길 권합니다. 어떤 것들을 조심해야 할까요?

 

우선 양도세 중과는 조정대상지역 물건을 매각할 때 세대 기준 다주택인 경우 해당이 됩니다. 따라서 비조정대상지역 물건을 매각하거나 혹은 조정대상지역 물건을 매각하더라도 세대 기준 1주택인 경우에는 양도세 중과에 해당하지 않습니다.

 

즉 단순히 주택 수가 많다고 해서 무조건 양도세 중과가 적용되는 건 아니라는 의미입니다. 따라서 다음 세 가지를 꼭 점검하시기를 바랍니다.

 

 

📍 첫째, 조정대상지역 주택이 2채 이상인 경우 조기 매각 혹은 자녀 등에게 증여를 고려하시기 바랍니다

 

이미 조정대상지역 주택을 2채 이상 보유한 경우, ‘25.5.10이 되고 예상대로 양도세 중과 한시 배제가 종료된다면 최소 1채는 양도세 중과가 적용될 수 있습니다. 이 경우 세 부담이 생각보다 커질 수 있으므로 차라리 지금 매각하거나 아니면 자녀 등에게 증여하는 것이 좋습니다.

 

구체적으로, 자녀가 소득 능력을 갖추고 팔기 아까운 물건이라면 증여를 고려하시고 그렇지 않고 자녀가 없거나 혹은 있더라도 아직 소득 능력이 충분치 않다면 진지하게 매각하는 것을 고려해 봐야 합니다.

 

물론 보유한 조정대상지역 주택이 별도의 중과배제 사유가 있거나(등록임대주택 등), 아니면 둘 간에 일시적 2주택 비과세 요건에 해당한다면 급하게 매도하실 필요가 없습니다.

 

이렇듯 양도세 중과가 시행되면 양도세 난이도가 매우 올라가게 되니 이에 관한 공부를 미리 해두시기 바랍니다. 

 

 

📍 둘째, 현 조정대상지역 인근 비조정지역에 위치한 주택도 유의하시기를 바랍니다

 

현재 조정대상지역은 강남 3구와 용산구로 서울 대부분은 비조정대상지역에 속합니다. 하지만 그 인근에 있는 지역 가령, 강동, 마포, 성동, 영등포, 동작구의 경우 다음 조정대상지역 추가 지정 때 그 가능성이 높은 지역입니다. 

 

즉 마포에 주택을 2채 보유하고 있다면 비록 현재는 다주택이라 하더라도 2채 모두 비조정대상지역이므로 양도세 중과는 해당하지 않습니다.

 

하지만 마포구가 조정대상지역으로 신규 지정이 되면 곧바로 양도세 중과를 적용받을 수 있으니, 유의 바랍니다. 즉 양도세 중과는 ‘양도일’을 기준으로 하는 것이지, 취득일을 기준으로 하는 게 아님을 유의하세요. 

 

 

📍 셋째, 등록임대주택의 경우 요건 충족 시 중과배제가 되지 않습니다

 

가령 등록임대주택의 경우 지자체, 세무서 모두 등록하고 임대개시 당시 기준시가 6억 이하(수도권 밖 3억 이하), 임대료 5% 이내 증액, 의무 임대 기간 준수 등과 같은 요건을 충실히 이행하였다면 양도세 중과는 적용되지 않습니다.

 

8년 아파트의 경우 의무 임대 기간 2분의 1 이상 임대 후 자진 말소할 경우(임차인 동의 필요) 1년 이내 매각해야 양도세 중과배제가 가능하나, 자동 말소라면 언제 매각하더라도 중과는 적용되지 않습니다.

 

따라서 자동 말소가 된 아파트 물건이라면 저라면 언제 매각해도 양도세 중과가 되지 않으니 보유세 부담이 되지 않는 한, 가급적 늦게 매각할 것입니다. 

 

이렇듯 만약 양도세 중과가 시행된다면 주택 임대 사업자 공부도 열심히 하셔야 합니다. 절세는 물론 투자전략까지 함께 아우를 수 있기 때문입니다.

 

 

📍 마지막으로, 1주택자라면 양도세 중과는 적용되지 않습니다

 

오히려 비과세도 가능한데요. 이러한 이유로 앞으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 더욱 심해지고 전월세는 더욱 오를 것으로 예상합니다. 민간에서 공급하는 전월세 물건은 늘어나기는커녕 오히려 줄어들 것이기 때문입니다(즉, 다주택인 경우 1~2채 제외 후 모두 매각 등). 

 

이렇듯 양도세 중과는 조만간 현실이 될 것으로 보이며, 그에 따라 매도 전략은 더욱 복잡해질 것입니다. 무엇보다 일단 양도세 중과와 같은 세금 폭탄은 피하시길 권합니다.

 

이 역시 케이스마다 다를 수 있는데요, 계속해서 홈노크 칼럼을 통해 도움 되는 정보를 제공토록 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 양도세 중과 한시 배제는 ‘25.5.9까지 적용되고 이후 추가 연장은 힘들 듯해요 이 경우 양도세 중과로 인해 상당한 세 부담이 예상돼요 이를 피하기 위해서는 주택 수를 줄이고 매도 순서에 유의해야 해요