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😎 부동산 세금 전문 이장원 대표 세무사가 실제 사례를 바탕으로 세금 이슈와 절세 Tip을 알려드려요.

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✔️ 가상자산 투자로 큰 수익을 낸 투자자의 자산관리 상담을 계속 진행하고 있다

 

가상자산은 등락이 큰 편이고 세금이 과세되지 않아서 이와 반대되는 형태의 자산, 세금이 필히 수반되는 부동산 중 특히 주택 취득을 할 때 세무사와 꼭 상담을 해보란 말을 듣고 상담을 요청한 경우가 많다.

 

가상자산 투자를 함에 있어서 ‘세금’은 전혀 중요한 이슈가 아니라서 왜 세무사를 만나야 하는지 모르겠다는 가상자산 투자자도 많이 마주한다. 그러나 다른 투자처이면서 자산군인 부동산을 취득하는 단계라면 이와 관련된 새로운 자산관리 지식을 습득하는 것은 매우 중요하다고 볼 수 있다.

 

 

✔️ 2017년 8·2대책 이후로 수많은 부동산 대책이 쏟아졌으며, 그중 하나가 바로 부동산 취득 시 의무로 제출해야 하는 ‘취득 자금 조달 및 입주계획서’다

 

거래 당사자는 부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등의 소재지를 담당하는 시장·군수 또는 구청장에게 실거래가 신고해야 한다.

 

실거래가 신고와 더불어 다음 요건에 해당하는 주택 및 토지를 취득하는 경우에는 그 취득 자금에 대한 조달 방법을 명시한 자금조달계획서를 작성하여 제출해야 한다.

 

① 주택의 매수 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우 추가로 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금 조달 계획을 증명하는 서류 첨부 제출해야 함. ② 토지의 일반 매수 실제 거래가격이 다음에 해당하는 금액 이상인 토지를 매수하는 경우 1) 수도권 등에 소재하는 토지 : 1억 원 2) 수도권 등 외의 지역에 소재하는 토지 : 6억 원 1회의 토지 거래계약으로 매수하는 토지가 둘 이상인 경우에는 매수한 각각의 토지 가격을 모두 합산 신고 대상 토지 거래계약 체결일부터 역산하여 1년 이내에 매수한 연접한 토지가 있는 경우에는 그 토지 가격을 거래가격에 합산하여 자금조달계획 작성 ③ 토지의 지분 매수 실제 거래가격이 다음에 해당하는 금액 이상인 토지를 지분 매수하는 경우 1) 수도권 등에 소재하는 모든 토지 2) 수도권 등 외의 지역에 소재하는 토지 : 6억 원

 

이는 기존 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」의 계약 당사자, 계약 체결일, 거래가액 정보 외에 주택 자금조달계획, 입주 계획 및 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루 여부 조사, 전입신고 등과 대조 확인하여 미신고자, 허위신고자 등에게 과태료를 부과하기 위함이다.

 

 

 

✔️ 자금 출처를 인정받기 위해서는 서류를 제출하여야 하는데 국세청에서 자금출처로 인정해 주는 소득금액과 증빙서류는 다음과 같다

 

<자금조달계획서 증빙 서류 목록>

자금 구분	세부 항목	증빙서류
자기 자금	금융기관 예금액	통장 사본, 예금잔액증명서, 수표 발급 내역 등
	주식·채권 매각 대금	주식 거래명세서, 잔액 증명서 등
	부동산 처분 대금	매매계약서, 임대차계약서 등
	증여·상속	증여·상속세 신고서, 납세증명서 등
	현금 등 그 밖의 자금	소득금액증명원, 근로소득 원천징수 영수증 등
차입금 등	금융기관 대출액	금융거래 확인서, 부채증명서, 대출신청서 등
	임대 보증금	전월세 임대차계약서 등
	회사 지원금, 사채, 그 밖의 차입금	회사 지원금 신청 또는 입출금 내역, 차용증 등 금전 차용을 증빙할 수 있는 서류 등

 

이 과정에서 관할 시·군·구청 및 한국부동산원은 증빙서류 확인을 통해 불법 증여, 대출 규정 위반 등 의심되는 거래를 집중 관리 대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수한다.

 

그리고 증여 탈세로 의심이 되는 거래에 대해서는 관할 세무서에 정보를 이관하게 되는데, 이때 관할 세무서는 이를 재산 취득 자금 증여로 추정하고, 증여세 관련 해명 자료 제출 안내를 보낸다. 해명 자료에 대한 명확한 소명이 되지 않는다면 고액의 증여세가 추징될 수 있다. 이를 ‘자금출처조사’라고 한다.

 

‘자금출처조사’란 거주자 또는 비거주자가 재산을 취득(해외 유출 포함)하거나 채무의 상환 또는 개업 등에 사용한 자금과 이와 유사한 자금의 원천이 직업·나이·소득 및 재산 상태 등으로 보아 본인의 자금 능력에 의한 것이라고 인정하기 어려운 경우, 그 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루 여부를 확인하기 위하여 행하는 세무조사를 말한다.

 

 

✔️ 10억 원의 주택을 구입할 때 부친으로부터 10억 원의 자금을 받아 본인의 예금 잔액 증명서를 보여주면 되지 않느냐는 생각을 할 수 있다

 

그러나 이는 너무 일차원적인 접근이다. 사업 운영이 2년째 접어들어 본인의 소득금액이 2억 원 정도라고 해보자. 본인이 벌어들인 소득금액은 2억 원이 채 안 되는 상태에서 예금 잔액 증명서가 10억 원이 되었다. 나머지 8억 원에 대한 소명 논리는 어떻게 마련할 것인가?

 

추후 소명 요청 시 2억 원은 본인의 소득금액으로 입증하였다고 가정하고, 나머지 8억 원을 단순히 부친으로부터 증여받았다고 한다면 증여세 무신고에 대해 본세와 이에 따르는 가산세가 발생한다.

 

간략하게 증여세와 가산세를 계산해 보면, 무려 2억 원 이상의 세액을 납부해야 한다. 해당 증여세를 바로 납부하지 못한다면, 가산세는 1일당 계속 늘어나게 되며, 납부가 계속 연체되면 최악의 상황에는 본인 명의 가상자산과 부동산이 압류 및 매각될 수 있다.

 

① 증여세 (8억 원-5,000만 원[직계비속 증여재산공제]) x 30% - 6,000만 원 = 165,000,000원 ② 가산세 1) 신고불성실가산세(20% 가정) : 33,000,000원 2) 납부지연가산세(100일, 1일당 0.022% 가정) : 3,630,000원 ③ 합계 : 201,630,000원

 

 

✔️ 그러나 가상자산 투자자는 여기서 하나 더 알아야 할 것이 있다

 

가상자산 소득은 2027년 이전까지는 과세 대상이 아니므로 국세청에서 포착되는 본인의 소득이 아니다. 지금 무슨 말인지 모르겠다면 가까운 세무서나 국세청 홈택스 사이트에 들어가서 본인의 소득금액증명원을 발급받아 보도록 하자. 가상자산 투자만 하였다면 최근 10년간의 소득금액증명원 상 나오는 소득금액은 0원이 될 것이다.

 

이유는 간단하다. 가상자산은 과세 대상이 아니어서 이걸로 소득을 벌어도 신고를 하지않기 때문에 내가 가상자산 투자를 통해 자력으로 번 소득으로 주택을 구입하더라도 본인이 직접 가상자산으로 어떻게 소득을 벌었는지 하나하나 전부 입증하여야 하는 것이다.

 

2027년부터는 가상자산 소득세로 인해 소득 포착이 되겠지만 그 전에 가상자산 소득이 존재하는 부동산 취득 예정자는 이점을 유념하여 본인의 자금출처조사 근거를 마련하여야 한다.

 

또 하나 더 염려할 바는 자금출처조사를 통해 투자자의 가상자산 시드가 얼마였고, 어디서 발생한 소득이었는지에 대한 조사도 당연히 펼쳐지게 된다. 그러므로 필자가 앞서 시드 마련에 대한 세금 이야기를 자세하게 적은 바이다.

 

이 부분을 참고하여 시드의 자금 마련 부분에 대한 조사도 나올 수 있다는 것을 꼭 염두에 두어야 한다. 하나의 조사가 다양한 면으로 파생될 수 있다는 생각을 꼭 하도록 하자.

 

 

핵심 요약 가상자산 투자로 발생한 수익을 사용해 부동산을 덜컥 사면 세무조사가 시작될 수 있어요 부동산 취득 자금 소명 준비의 상세 사항을 알아놓는 것은 중요해요 가상자산과 다른 투자군인 부동산 세금에 관한 공부도 항상 필요하다는 것을 잊지 마세요