홈노크

 

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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몇 년 전까지만 하더라도 어디 사는 지를 물어보면, ‘송파’ ‘마포’처럼 자신이 살고 있는 지역을 이야기하는 경우가 많았습니다

 

그런데 요즘은 좀 다르다고 합니다. 지역명뿐만 아니라 자신이 살고 있는 아파트명을 이야기하는 사람도 늘어나고 있다는 것입니다. ‘송파 헬리오시티’, ‘마포 래미안푸르지오’처럼 말이죠.

 

 

🔎 왜 이런 현상이 나타나게 되었을까요?

 

바로 같은 지역이라고 할지라도 지역 내 주택 간의 격차가 매우 커지고 있기 때문입니다. 사람들이 더 이상 자신이 살고 있는 지역명만을 가지고는 자신에 대해서 충분히 소개한다고 느끼지 못하고 있기 때문이죠.

 

현재 서울의 대표적인 부촌인 서초구만 하더라도 1.5억 원짜리 30년 된 구축 오피스텔부터, 평당 2억 원이 넘는 신축 아파트가 공존하고 있습니다. 같은 서초구이지만 주택 간의 가격 격차가 적게는 몇 배에서 심지어 몇십 배까지 발생하고 있는 것입니다.

 

그래서 오늘은 현재 왜 이렇게 주택 간의 격차가 커지고 있는지, 그 이유를 알아보고, 이를 바탕으로 이제부터는 어떤 전략을 가지고 투자해 임해야 할지 고민해 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

 

🔎 어떤 아파트에 사는지가 중요해진 시대

 

1️⃣ 아파트의 진화 

주택 간의 가격 격차가 커지는 첫 번째 이유는 바로 '아파트의 진화'입니다.

 

(그림 1) 래미안 글로우 힐즈, 디에이치 한강

 

위에 사진 각각의 한남 4구역에 건설사별 예상 단지 조감도입니다.  사진 보면 외관이 정말 멋진데요. 이게 아파트가 맞나 싶을 정도입니다.  마치 호텔이나 럭셔리 비즈니스 빌딩 같습니다.

 

가장 최근에 지어진 반포 원베일리나 둔촌 올림픽파크포레온과 비교해서도 파격적이고 현대적인 모습을 하고 있습니다. 이처럼 현재 아파트는 빠르게 진화하고 있습니다.

 

 

이는 마치 TV의 진화와 같은데요. 시간이 지남에 따라 TV는 눈부신 기술의 발전을 보여줘 왔습니다. 예전에 전자레인지만 한 거대한 흑백 TV에서, 현재는 종이처럼 얇고 심지어 휘어지거나 투명해지는 TV도 등장했습니다. 같은 TV라 말할 수는 있겠지만 과거의 TV와 비교한다면, 현재 그 가치와 상품성은 매우 진화했습니다.

 

단연 TV만의 변화일까요? 흑백 TV가 투명해지는 OLED TV로 변하는 동안 아파트의 변화는 없었을까요? 그렇지 않습니다. 건설사의 시공 능력과 기술력이 발전해 가면서, 현재 신축 아파트의 변화는 놀라울 정도입니다.

 

직관적으로만 보더라도 구축 아파트의 경우 단지 지상으로 차들이 쉽게 드나들며 안전상 및 미관상의 다양한 문제들이 발생하지만, 신축 아파트의 경우 지상의 차량 출입이 제한되면서, 단지 안이 마치 공원처럼 조성되어 있습니다. 또한 특화된 외관, 넓고 활용도 높은 평면도, 최신 커뮤니티 시설, 각종 IoT를 접목한 스마트홈 시스템이 적용되면서, 기존 구축 아파트와는 완전히 다른 형태로 진화해 가고 있죠.

 

때문에 같은 지역에 위치한 아파트라고 하더라도, 더 이상 신축 아파트와 오래된 구축 아파트는 같은 상품으로 보기 어렵습니다. 자동차의 최신 모델과 오래된 모델이 이름만 같지 완전히 다른 무엇인 것처럼, 아파트 또한 매우 다르다는 것입니다.

 

이러한 상품성 및 가치의 근본적인 변화는 가격에도 영향을 줄 수밖에 없습니다. 때문에 현재 아파트 간의 가격 격차가 점점 커질 수밖에 없는 것입니다.

 

 

2️⃣ 신축 아파트의 희소성 증가 

 

주택 간의 가격 격차가 커지는 두 번째는 이유는 바로 ‘신축 아파트의 희소성 증가’입니다. 지금 신축 아파트를 새로 짓는 것은 매우 어렵습니다. 공사비가 최근 몇 년간 크게 상승했기 때문입니다. 이에 따라 현재 신축 아파트 공급 또한 크게 줄어들고 있습니다.

 

 

불과 5년 전인 2019년까지만 하더라도 평균 400만 원대이던 신축 아파트 공사비가, 2024년 현재는 800만 원 대를 넘보고 있습니다.

 

이렇게 공사비가 급증하게 되면서, 많은 건설사 및 조합들이 신축 아파트 공급을 포기하거나 중단한 상태입니다. 즉 시장에 신축 아파트고 공급이 급격하게 줄어들고 있다는 것이죠.

 

이에 따라 기존에 이미 지어진 신축 아파트들의 희소성이 날로 높아지고, 구축 아파트들과의 가격 격차는 점점 커지고 있습니다.

 

위 아파트는 서울 마포구 염리동에 위치한 마포프레스티지자이(2021년식)와 염리삼성래미안(2001년식) 가격변동 차트입니다. 같은 염리동에 위치한 대단지 아파트들이지만 두 아파트의 가격 흐름은 매우 다르게 움직이고 있습니다.

 

위 차트를 보시면, 마포프레스티지자이의 경우 2021년 최고점보다 현재 3.5% 이상 높은 가격에 거래되고 있는 반면에, 구축인 염리삼성래미안 같은 경우 아직도 최고점 대비 13% 이상 하락한 가격에 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

때문에 2021년 만까지만 해도 4억 원 정도 수준이었던 두 아파트의 가격 차이는 현재는 6~7억 원까지 크게 벌어진 상태입니다. 최근 반등장에서 구축 아파트의 반등세가 신축 아파트에 훨씬 미치지 못했기 때문입니다. 현재도 이러한 현상은 진행형이기 때문에 앞으로도 이러한 현상은 지속될 것으로 예상됩니다.

 

 

🔎 이제는 가치 있는 신축 아파트를 선점해야

 

앞으로 어느 동네에 사는지만큼, 어떤 아파트를 사는지가 중요해지는 시대가 올 것으로 보입니다. 2026년 이후에 서울을 중심으로 신축 아파트의 공급이 급감하고, 앞으로 지어지는 5세대 아파트가 그전보다도 훨씬 더 진화한 상품성을 바탕으로 차별화될 것이기 때문입니다.

 

이제 예전처럼 동네만 보고 투자하던 시대는 끝났습니다. 입지만 좋고, 신축이 될 가능성이 없는, 일명 사업성 낮은 구축 아파트의 투자성과 가치는 점점 낮아지게 될 것입니다. 앞으로는 차라리 입지를 조금 낮추더라도, 신축 혹은 신축급 아파트에 투자하는 것이 더 현명한 판단이 될 것으로 생각합니다.

 

오늘 내용도 여러분의 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 아파트의 진화와 신축의 공급부족으로 인해 아파트 간의 격차가 증가했어요 신축 아파트 선점을 통해 변화하는 시장에 대비해야 해요