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😎 상속, 토지 전문 세무사 이성호 세무사가 다양한 현장 경험으로 절세플랜을 알려드려요.

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새해가 밝았습니다. 올해부터 달라지는 부동산 세금들 한번 정리했습니다.

 

 

✔️ 주택으로 용도 변경한 이후 장기보유특별공제 적용 방법이 바뀌게 됩니다

 

가령, 다가구주택에서 기존 1층을 상가로 임대주고 있다가 주택으로 용도변경 하는 경우가 대표적입니다. 다가구주택은 건물 하나를 묶음으로 등기가 가능하니까 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

 

장기보유특별공제는 보유 기간별 공제와 거주기간별 공제를 구분해서 각 공제율을 합산하여 공제하는 방식입니다. 이번에 개정된 내용도 주택으로 용도변경일 전후 기간을 구분하여 공제합니다.

 

보유기간 공제 : 주택 용도가 아닌 보유기간에 대한 일반공제율(한도 30%)과 주택의 보유기간에 대한 특례 공제율(한도 40%)를 합산해서 최대 40%까지 공제 거주기간 공제 : 주택으로 용도 변경한 이후 거주기간만 인정하니 최대한도 40%까지 공제

 

이 내용은 이미 지난 2023년 세법 개정안에 반영되어 국회 통과가 된 부분이지만 적용은 '25.01.01. 양도분부터 새롭게 적용됩니다.

 

✔️ 부동산 매매대금을 연급 계좌 납입시 양도세 공제 혜택

 

부동산 처분한 날부터 양도일부터 6개월 이내에 양도가액의 전부 또는 일부를 연금 계좌에 납입하는 경우에는 연급계좌 납입액에 10%에 상당하는 금액을 해당 부동산의 양도소득 산출 세액에서 공제합니다.

 

다만, 적용 대상이 제한적인데 기초수급자이면서 부동산 처분할 때 1주택자이거나 무주택자인 사람만 해당됩니다. 물론 확률적이긴 하지만 ‘기초생활 수급 지원을 받으시는 분 중에 주택 처분가액이 12억이 넘어가서 막상 세금이 발생하는 정도의 자산을 가지고 있는 분이 과연 얼마나 될까?’를 생각해 보면 실효성에 의문이 드는 건 사실입니다.

 

최근에 구입 가격이 7억 원인 아파트 1개를 16억 원에 처분하면서 장기보유특별공제도 80% 한도를 다 적용받으니까, 양도세가 대략 5백만 원 조금 넘게 나왔습니다. 거기에 10% 공제가 되면 얼마나 유의적일지 한번 고민이 들 수밖에 없을 듯합니다.

 

 

✔️ 인구 감소 지역의 주택 및 비수도권의 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례

 

이건 올해 초에 이번 정부에서 공약으로 이미 한 번 기사화 된 적이 있습니다. 특례 적용이 가능한 유형은 인구 감소 지역에서 세컨드 홈 개념으로 구입하는 주택과 지방에 있는 준공 후 미분양주택 두 가지입니다.

 

따라서, 기존에 주택, 조합원입주권, 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 인구 감소 지역의 주택을 '24.01.04. ~ '26.12.31. 사이에 취득하거나 기존 1주택자가 ’24.01.10. ~ '25.12.31. 사이에 수도권 밖에 있는 준공 후 미분양 주택을 구입하는 경우에는 다음의 특례 규정이 적용됩니다.

 

양도소득세 혜택 : 12억 원까지 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용 종합부동산세 혜택 : 기본공제 12억 원 및 고령자･장기보유 세액공제 최대 80% 적용

 

이상 내년부터 새롭게 달라지는 부동산 세금 살펴봤습니다. 내년에도 역시 경기 전망은 좋지 않아 보입니다만 현재 보유 중인 자산에 대한 세금 부담이라도 줄이기 위해 많은 고민과 전략은 여전히 절실해 보입니다.