홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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🔎 신축 아파트를 사야 하는 이유

 

 

신축 아파트와 구축 아파트의 가격 격차가 사상 최대라고 합니다. 지금 신축 아파트가 시장을 이끌어 나가고 있고 이러한 트렌드는 앞으로도 계속될 것 같아요. 앞으로 대한민국의 인구는 계속 줄어들면서, 수요가 위축될 가능성이 높으니까요.

 

그러면 외곽이나 구축들은 수요가 없어지고, 줄어든 수요는 최대한 핵심지 그리고 신축 아파트로 쏠리는 현상이 발생하겠죠. 그렇기에 우리는 신축 아파트를 사야 합니다.

 

그런데 문제는 신축 아파트가 너무 비싸다는 거예요. 최근 아파트 분양가 나오는 것 보면 ‘이 돈 주고 사면, 남는 게 있을까?’라는 두려움이 들죠. 다른 방법은 없을까요? 신축 아파트를 싸게 살 수 있는 방법, 없을까요?

 

제가 오늘 현실적으로 신축 아파트를 싸게 살 수 있는 3가지 방법 준비해 보았습니다. 경매, 급매 기다려라 이런 말 안 할 거고요. 바로 적용 가능한 방법들 말씀드리겠습니다. 

 

 

🔎 싸게 사는 법 1. 신축 아파트 매물 쏟아지는 시기를 노리기

 

신축 아파트는 입주 시작부터, 대략 한 4년 차까지는 매물이 쏟아지는 시기가 정해져 있습니다. 그때를 노리면 싸게 살 수 있습니다. 

 

보통 3번의 기회가 있어요. 첫 번째는 아파트 입주장입니다.

 

신축 아파트가 지어지고 처음으로 입주하는 시기이죠. 아파트 세대수가 보통 적으면 몇 백 세대, 많으면 1만 세대가 넘기도 합니다. 수많은 집이 다 공실이기 때문에 하나하나 채워야 하죠.

 

그렇기에 매매, 전세, 월세 물량이 단기적으로 급격하게 늘어날 수밖에 없습니다. 그럼 당연히 급매, 급락이 나올 가능성이 높겠죠? 특히나 부동산 시장이 보합 흐름이거나, 하락 흐름을 보이게 된다면 집값은 더더욱 많이 빠질 확률이 높습니다.

 

최근에 경기도 광명, 서울 이문 회기 이쪽에서 입주를 하고 있거나 곧 시작하는데요. 단기적으로 신축 아파트를 좀 더 싸게 살 수 있는 기회라고 볼 수 있겠습니다. 

 

그리고 두 번째, 세 번째는 아파트 입주 2년 차, 4년 차를 노리는 겁니다. 

 

이때에도 보통 매물이 많이 나오고, 좀 더 싸게 살 수 있어요. 이 이유는 현재 대한민국 양도세 법상 2년 보유 또는 거주해야 집을 팔 때 세금 혜택이 크기 때문입니다. 12억 원 이하까지는 1주택자는 세금을 한 푼도 안 내죠. 그래서 2년 차에 한 번 시세차익을 노리는 집주인들이 내놓는 매물이 많아지면서 가격이 내려가는 것이고요.

 

또 요즘은 4년 차도 기회인 것이 문재인 정부 이후 세입자들은 계약 갱신청구권을 이용해서 전월세로 4년간 거주할 수가 있기 때문에 집주인들 입장에서 세입자가 퇴거하는 4년 차에 집을 파는 경우가 많아졌습니다.

 

이런 식으로 타이밍을 잘 활용해서 신축 아파트 매물이 쏟아지는 시기를 잘 노리면 적게는 몇천만 원에서, 많게는 몇억 원까지 싸게 신축 아파트를 매수할 수 있습니다. 

 

 

🔎 싸게 사는 법 2. 재개발 재건축 투자

 

그 다음은 재개발 재건축 투자입니다. 지금 신축 아파트는 아니지만, 앞으로 신축 아파트로 바뀔 것을 기대하는 투자라 볼 수 있어요. 재개발, 재건축 같은 경우는 지금은 낡고, 살기 불편하고, 신축 아파트로 바뀌기까지 시간이 오래 걸리기 때문에 이미 지어진 신축보다는 저렴할 수밖에 없습니다.

 

이 때문에 보통 지금 지어진 신축 시세보다는 몇억 원 정도는 싸게 살 수 있죠. 물론 아무런 위험이 없는 것은 아닙니다. 재개발, 재건축 투자를 해서 나중에 신축 아파트를 받으려면 추가 분담금이라는 것을 내야 하거든요. 아파트 공사비도 있고, 재개발 재건축 조합 사업비도 있으니까요. 근데 이게 계산하기 힘들고, 시장 상황 때문에 많이 바뀔 수가 있습니다. 

 

예를 들어 반포의 어떤 재건축 아파트 같은 경우는 예상 추가 분담금이 10억 원이 나온다고 해서 뉴스에 대문짝만하게 나온 적이 있습니다. 추가 분담금 폭탄이 나온 거죠. 또 반대로 성남의 도환중 1구역 같은 경우는 일반 분양이 예상보다 잘돼서 추가 분담금을 안 내고 돈을 오히려 환급을 받습니다. 소위 대박이 난 거죠.

 

그래서 재개발, 재건축 투자를 할 때는 그 구역의 사업성이 괜찮은지, 추가분담금 얼마가 나올지 예상을 잘해야 합니다. 또 진짜 사업 진행이 잘 진행될 곳인 지도 판단을 잘해야 하겠죠. 그러려면 공부가 어느 정도 필요합니다.

 

머리가 아플 수 있지만, 공부 잘해서 신축 아파트를 몇억 원 싸게 살 수 있다면 해볼 만하지 않나요? 투자 수익률을 극대화하고 싶으신 분들이라면 재개발, 재건축 투자 권해드립니다. 

 

 

🔎 싸게 사는 법 3. 청약

 

신축 아파트 싸게 사는 마지막 방법, 청약입니다. 사실 요즘은 아파트 청약이라고 무조건 싼 게 아닙니다. 요즘 청약 나오는 것을 보면 대부분 거의 시세이거나 아니면 시세보다 비싸게 나오는 경우도 많습니다. 그래서 청약도 잘 골라서 해야 하는데요. 

 

지금 시기에 시세보다 저렴한 신축 아파트를 고른다면 2가지뿐입니다. 먼저 첫 번째는 분양가 상한제가 걸린 지역 내의 아파트 청약입니다. 대표적으로 강남 3구, 용산구입니다. 이런 지역들은 지금 아파트 분양가가 30평대 기준 18억 원, 23억 원 이렇게 나오고 있는데요. 

 

이렇게 분양가가 비싸도 돈을 벌 수 있는 이유는 주변 시세가 30억, 40억을 하고 있기 때문입니다. 받기만 하면 시세 차익을 10억 정도는 한 번에 벌 수 있어서, 이런 지역들은 아직도 로또 청약으로 불리고 있죠. 현금 여력이 되시는 분들이라면 무조건 노려보면 좋을 청약입니다. 

 

그리고 두 번째가 정부 주도로 공공 택지에서 분양하는 공공 분양입니다. 대표적으로 그린벨트, 3기 신도시가 있겠죠. 이런 지역들은 아무래도 공공 택지이다 보니까 분양가가 저렴합니다. 

 

주변 시세의 70~80% 정도로 받을 수가 있죠. 지역에 따라 분양가가 25평 기준이지만 3억 대, 4억 원 대인 곳도 있죠. 이런 곳들도 현금이 적게 필요하니 접근성이 좋고, 역시나 로또 청약이라고 할 수 있습니다. 

 

이 두 방법 이외로는 지금 청약으로 확실히 주변 신축보다 저렴하게 살 수 있는 방법은 없습니다. 근데 문제는 이렇게 시세차익이 확실한 아파트 청약은 경쟁률이 심하고, 당첨되기가 어렵다는 것이겠죠. 이것도 공부하고 전략을 짜야 할 부분입니다. 

 

위에 알려드린 분양가 상한제 지역, 공공 분양에 당첨되려면 무엇을 준비해야 하는지 어떻게 하면 당첨확률을 극대화 할 수 있는지 알아 보셔야 합니다. 위에 두 가지 청약은 당첨만 된다면 무위험으로 돈을 벌 수 있는 방법입니다. 그렇기에 청약도 조건이 된다면 무조건 노려보시길 바라겠습니다.

 

 

🔎 결론

 

어떠셨나요?

 

오늘은 신축 아파트를 왜 사야하는지, 그리고 어떻게 하면 지금 시점에서 현실적으로 싸게 살 수 있을지에 대한 답을 드렸습니다. 하나하나가 다 쉽게 얻을 수 있는 방법들이 아니죠? 

 

방법은 추천해 드렸지만, 각 세부 내용에 디테일들은 분량상 다루지 못해서 아쉽습니다. 기회가 된다면 앞으로 이러한 디테일들을 하나씩 다뤄보면서 전달해 드려보도록 하겠습니다.

 

지금까지 홈즈 이종호 대표였습니다.

 

감사합니다.

 

 

핵심 요약 신축 아파트를 사야 하는 이유 싸게 사는 법 1. 신축 아파트 매물 쏟아지는 시기를 노리기 싸게 사는 법 2. 재개발 재건축 투자 싸게 사는 법 3. 청약 결론