홈노크

---

✍️ <하우스토리>는 다양한 배경을 가진 투자자들의 경험을 기록합니다. 물건으로서의 집을 이야기하며, 집이 가진 의미와 삶으로의 영향을 되돌아보는 계기가 되고자 스토리를 전해요.

---

 

만 28세의 젊은 투자자 어노잉오렌지 님은 남들이 신축 아파트를 쫓아갈 때 재개발 빌라를 찾아다녔습니다. 정부의 8·8대책으로 빌라 세제 혜택이 확대되고 청약시 무주택으로 인정받게 된 지금, 그의 선택은 더욱 빛나고 있는데요. 5채의 재건축·재개발 물건을 보유한 젊은 투자자의 이야기를 들어보았습니다.

 

어노잉오렌지 님 소개 재개발·재건축 5채 보유, 매수매도 11회 만 28세 6년차 투자자 현대백화점 부동산 세미나 강사 경력

인사이트 미리보기 부동산은 결국 사람이다, 네트워크의 힘 좋은 물건은 경매까지 가지 않는다, 기회는 기다리기보다 만들어내는 것 현재의 가치보다 미래의 변화를 극대화한다는 원칙

 

 

Q. 어떤 계기로 부동산에 관심을 가지게 되었나요?

 

🔖 부모님의 몸테크로 만들어진 가치관

 

저는 고등학교를 기숙학교로 떠나 독립하기 전까지 부모님과 함께 광명시의 여러 재건축 아파트를 옮겨 다니며 살았어요. 부모님은 40대에도 여전히 재건축 아파트에 투자하시며 몸테크를 하셨고, 결국 조합원 자격으로 입주권을 받아 재건축이 된 신축 아파트에 입주하셨죠. 지금도 계속해서 다른 재건축·재개발의 조합원으로 활동을 하고 계십니다. 이러한 환경 속에서 저에게 재건축·재개발 정비사업 투자는 너무나도 자연스럽고 당연한 가치로 자리 잡았어요.

 

 

Q. 첫 투자의 경험을 공유해주세요.

 

🔖 개인 사업으로 모은 시드 머니, 수원시 아파트에 첫 투자

 

2018년 군 복무를 마친 뒤, 2019년 23살의 나이에 다시 학교로 복학했어요. 복학과 동시에 프리랜서로 개인사업을 시작했는데, 사교적인 성격 덕분인지 주변에서 도움을 주는 좋은 사람들을 많이 만났고, 어린 나이에 빠르게 자금을 모을 수 있었죠. 시드 머니가 생기면서, 어릴 때부터 배운 재건축 투자에 대한 지식을 활용해 수원시의 재건축 아파트를 찾아보기 시작했어요. 

 

그리고 2019년 말, 첫 투자를 진행했어요. 당시 보유했던 현금 5천만 원과 약간의 신용대출을 합쳐 2억 3천만 원에 재건축 아파트를 매수했는데, 전세 갭투자를 활용했죠. 지금도 보유 중인 이 아파트는 전세금액이 매수 금액과 같은 2억 3천만 원으로, 투자금을 전액 회수했고 현재 매매가는 약 두 배가량 상승한 상태예요. 이후에도 매년 최소 1건 이상의 부동산을 꾸준히 매수하였고, 임대사업자 등 다양한 방식으로 재건축·재개발 물건만 총 5채를 보유하고 있어요.

 

 

Q. 자금 마련, 부동산 공부 등 준비 방법이 궁금해요.

 

🔖 부동산은 결국 사람과 사람이 거래하는 일

 

투자 자금의 시작은 사업소득이었고, 지금은 직장 생활을 하면서 근로소득에 N잡 소득과 투자 소득까지 더해 다양한 방식으로 자산을 늘려가고 있는데요. 유튜브 채널 박병찬의 부자병법은 부동산 정비사업 투자 인사이트를 얻는 데 큰 도움이 되었어요.

 

책은 거의 읽지 않았습니다. 대신 외향적이고 사람 만나는 걸 좋아하는 성격 덕분에 직접 발로 뛰면서 부동산 현장에서 많은 배움을 얻었죠. 어린 나이를 무기로 예의를 갖춰 찾아뵙고 질문하면 대부분의 사장님들은 정말 적극적으로 도와주십니다. 지금도 지역별로 친분을 쌓은 사장님들과 주기적으로 매물 정보를 주고받으며 시장 동향을 꾸준히 체크하고 있어요.

 

사람마다 각자의 방식과 스타일이 있겠지만, 저는 백날 공부해봐야 직접 실행하지 않으면 아무 소용 없다고 생각해요. 유튜브, 책, 강의로 공부해도 실행하지 않으면 의미가 없어요. 또 카피캣이 너무 많아서 경쟁력이 없거든요. 결국 실행을 통한 나만의 전략으로 차별화를 만들어야 해요.

 

기본적인 지식은 유튜브 검색이나 책 한두 권으로도 충분히 얻을 수 있다고 생각해요. 그정도 지식을 습득했다면, 현장에서 발로 뛰며 부동산 사장님들과 친해지는걸 추천드립니다. 부동산은 결국 사람과 사람이 거래하는 일이니까요.

 

 

Q. 기억에 남는 에피소드가 있나요?

 

🔖 좋은 물건은 경매까지 가지 않는다

 

경매에 대해 확고한 생각을 가지고 있어요. '좋은 물건은 경매까지 가지 않는다. 결국 아무도 사지 않으니 경매로 넘어가는 거 아닌가?'라고요. 그래서 매매 사업자 내고 경매 낙찰받아서 단타로 1~2천만 원의 차익을 내는 방식에는 큰 의미를 두지 않습니다.

 

참고용으로만 경매 예정 물건을 수시로 보던 중, 평소 관심있던 재개발 예정구역 내 좋은 위치의 물건이 경매 예정 물건으로 올라온 것을 발견하게 됩니다. '경매에서 낙찰을 노려볼까?' 생각했지만 제 성격상 그 물건을 그냥 놔두면 잠이 오지 않을 것 같아 곧바로 현장으로 넘어갔습니다. 

 

인근에 아는 부동산 사장님이 있어 말씀을 드렸더니, 몇 통의 전화를 돌려 다른 부동산 사장님을 소개해 주셨어요. 소개받은 사장님은 과거 이 물건을 여러 차례 중개한 경험이 있었고, 현재 소유주와도 친분이 있는 분이었죠. 부동산 사장님을 통하여 소유주와 접촉할 수 있었고, 직접 찾아가서 현재 겪고계신 경매에 잡힌 채권을 말소해 드릴테니, 경매를 취하하고 개인 거래로 물건을 매도해줄 수 있겠냐고 제안드렸습니다. 어차피 시세보다 낮게 낙찰될 물건이었기에 소유주도 좋고, 저도 좋은 '윈윈(win-win) 전략'이었죠.

 

결국 채권 말소 및 경매 취하 과정을 법무사님 통하여 깔끔하게 진행하며 개인 거래를 마칠 수 있었습니다. 경매가 예정된 물건 중 정말 마음에 들고, 매수하고 싶은 물건이 있다면 경매까지 기다리지 않는 방법도 있다고 전하고 싶습니다.

 

경매 예정 물건 중 정말 마음에 드는 물건이 있다면, 굳이 경매까지 기다릴 필요는 없어요. 직접 현장으로 나가 사람들을 만나고 다른 방법을 찾아보세요. 부동산은 결국 사람이 중심이 되는 거래니까요.

 

 

Q. 수익 실현 방식과 전략을 소개해 주세요.

 

🔖 재개발 재건축 정비사업에 올인한다는 철학

 

저는 아직 20대의 젊은 나이이고, 소득에 대한 자신감이 있어요. 그래서 투자 포트폴리오는 100% 재개발·재건축 정비사업에 올인한 상태예요. 수익형 투자는 좋아하지 않습니다. 수익형 투자를 하느니 차라리 배당주를 사겠다고 생각할 정도죠.

 

시세차익형 투자도 유동성에 좌우되는 일반 아파트보다는, 재개발·재건축처럼 정비 '사업'이 포함된 투자 방식을 선호해요. 현재의 가치보다 미래에 변화가 극대화되는 재개발·재건축, 토지 쪽이 저의 스타일과 맞다고 생각합니다. 다만, 희소성의 이유로 서울과 수도권의 인기 지역으로 한정합니다.

 

 

Q. 실패했던 경험을 공유해주신다면?

 

🔖 초심자의 행운, 그리고 역전세의 고난

 

저는 초심자의 행운 덕분인지 다행히 아직까지는 큰 위기를 겪은적은 없습니다. 재개발 초기에 투자한 물건들도 모두 사업이 순조롭게 진행되고 있어요. 다만 22년도 급격한 금리인상기에 시장이 얼어붙었고, 역전세가 연이어 발생하던 시기를 경험하게 됐어요. 그당시 저도 사업자대출에 캐피탈까지 진행하며 여러 물건들 역전세 고난을 겪었던 이력이 있습니다.

 

 

Q. 최근 주목하고 있는 지역이나 시장은요?

 

🔖 재개발 빌라 시장을 주목하다

 

최근 몇 년간 서울 전역으로 빌라 시장을 다니고 있습니다. 신속통합기획, 모아타운, 역세권시프트/활성화 등 오세훈 시장 취임 이후 정비사업 활성화 정책들이 추진되고 있어 빠르게 선점하는 방식이 투자에 많은 도움이 되고 있어요.

 

가장 최근에는 강동구 둔촌동과 성내동의 노후 주거지역을 방문해 개발 가능성을 살펴봤고, 동작구 신대방동, 종로구 창신동, 송파구 마천동 등 최근 자주 방문하고 있습니다. 이유는 평소 관심이 많은 동네이기도 하고, 급매 물건을 잡기 위해 부동산 사장님들과 지속적으로 연락을 이어가고 있는 곳들이에요. 

 

개발 호재나 교통, 학군 같은 요소들은 크게 고려하진 않습니다. 다 좋은 말이지만 누구나 알 수 있는 정보라서 크게 신경쓰지 않고요. 저렴하게 급매로 사면 그만이라고 생각합니다. 최근 아파트 시장은 다소 주춤하고 있지만, 재개발 빌라시장은 분위기가 나쁘지 않죠. 실제로 거래량도 계속 오르고 있습니다.

 

 

Q.  부동산 투자를 지속하며 느낀 변화는 무엇인가요?

 

🔖 부동산 투자가 선물한 겸손과 깨달음

 

우선 자산가치의 상승이고요. 다음으로 부동산 투자로 인해 자본주의에 대한 생각이 많아지면서 가치관도 더욱 성숙해졌어요. 또 투자를 하며 만난 다양한 사람들은 저의 겸손함을 키워주는 계기가 되었습니다. 다양한 투자자들과 이야기를 나누며서 더 배워야 할 것들이 많다는 걸 느꼈고, 성장에 대한 갈증으로 이어졌죠. 부동산 투자가 주로 레버리지를 활용하는 경우가 많다 보니, 경제적 가치관이 잘 맞는 사람을 더 신중하게 만나게 되었고요. 부동산 투자를 통해 많은 기회를 접할 수 있는 점에도 감사하고 있어요. 

 

 

Q.  앞으로의 계획이 궁금해요. 

 

🔖 재개발, 비과세, 그리고 계획된 자산 이동

 

앞으로도 지금의 투자 방식을 그대로 유지할 생각이에요. 첫 투자를 했던 아파트는 적절한 시점에 매도하고, 다른 재개발 물건으로 갈아탈 준비를 하고 있어요. 특히 임대사업자 거주주택 비과세 특례가 가능한 시점이라 기다리고 있습니다. 아직 젊은 나이를 무기 삼아 다양한 경험을 계속 쌓아가려고 해요.

 

 

---

Editor K

어노잉오렌지 님은 '현재의 가치보다 미래의 변화를 극대화한다'는 원칙를 따르며 리스크를 감수했어요. 재개발 빌라 투자에는 예측할 수 없는 변수들이 많지만, 불확실성을 수용하고 미래 가치에 과감하게 베팅한 거죠. 여러분이 중요하게 생각하는 투자의 원칙은 무엇인가요? 잠시 다른 사람의 말에 흔들리는 투자자 분들에게 오늘의 아티클을 바칩니다.