홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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🔎 서론

 

오늘은 수도권 부동산 시장 동향에 대해서 말씀드리는 시간 갖도록 하겠습니다. 

 

재작년부터 부동산 시장의 키워드가 ‘양극화’였던 만큼 상급지와 중하급지의 부동산 시장 흐름이 다르게 나타나고 있는데요. 

 

지금의 부동산 시장 어떻게 흘러가고 있을까요?  하나씩 요약해 보겠습니다. 

 

 

🔎 상급지

 

먼저 수도권 상급지 부동산 시장 동향입니다. 여기서 상급지란 이런 지역들을 뜻합니다. 

 

 

서울 기준으로는 전고점 대비 가격 상승률이 거의 95% 이상, 100%, 신고가를 찍은 지역들이 그 예시가 될 수 있겠고요. 

 

 

경기도권을 기준으로 본다면 역시나 비슷한 상승률을 기록했던 과천, 성남, 광명, 하남과 같은 지역이 그 예시가 될 수 있겠습니다. 

 

2025년 1월 14일 기사

 

이런 지역들도 2025년 1월 현재 가격 조정이 발생하고 있습니다. 

 

비싸게 사주던 수요가 끊기면서 호가, 실거래가가 하락하는 추세이고요. 2024년 7~8월 고점 대비 강남과 같은 고가 지역은 2~3억 원, 그 외 서울 상급지 및 경기도권은 몇천만 원~1억원 대 까지 하락이 발생하고 있습니다. 

 

 

실제 잠실 리센츠 33평 아파트 가격대를 보면 2024년 11월 평균 27.7억으로 신고가를 찍고, 지금 26억 대로 내려온 상황이죠.

 

다만 이게 확실히 하락 추세의 시작인지는 모르겠습니다. 전반적으로 집주인들이 아직까지는 가격 상승 기대가 높은 편이기 때문이죠.

 

여전히 호가와 가격대는 전반적으로 높은 편이라 보시면 되고요. 급매들이 확 눈에 보이지는 않는다고 보시면 되겠습니다. 

 

 

🔎 중하급지

 

그다음 중하급지입니다. 

 

서울 기준으로 전고점 대비 약 -15~20% 가격 하락률을 기록하고 있는 지역이 그 예시라 할 수 있고요. 수도권 기준으로도 -15%부터 시작해서 약 -30% 정도까지 하락한 지역이 그 예시가 될 수 있겠습니다. 

 

 

대표적으로 경기도 성남시가 예시가 될 수 있겠습니다. 전고점 대비 약 -15% 하락률을 기록하고 있죠. 성남시와 같은 지역도 상급지와 마찬가지로 2024년 8~9월까지 상승세를 같이 이어가다가, 약간 가격 그래프가 꺾인 상황입니다. 

 

그래서 중하급지 지역들도 보면 거래량이 많이 급감한 상황이고, 호가도 약간씩 밀리고 있습니다. 제 체감은 작년 하반기부터는 실수요자들이 중하급지 지역 내에서도 가격 하락률이 더 높은, 상대적으로 비선호 아파트로 수요가 움직이는 듯합니다. 

 

제가 부동산 사무실을 운영하는 경기도 성남시만 하더라도 이 지역 내에 위치한 입지가 약간 밀리는 신축, 또는 위치 좋은 준신축 구축에서 거래가 늘어나고 있습니다. 그게 아니면 미래에 신축 아파트를 받을 수 있는 재개발, 재건축으로도 수요가 움직이고 있고요. 

 

 

경기도 성남시 위치한 가천대역 두산위브 24평의 실거래가 그래프입니다. 전고점이 8.3억대였는 데, 지금 평균 6.3억 대 거래가 되면서 전고점 대비 -25% 가격에 실거래가 찍히고 있습니다. 

 

앞서 보셨던 서울 상급지의 가격 그래프와 비교했을 때는 상대적으로 매우 저렴해 보이는 상황입니다. 결국에는 ‘가격’ 때문이겠죠. 실수요자 입장에서 유입이 되는 이유입니다.

 

 

🔎 단기 전망

 

정리를 해보면 지금 상급지, 중하급지 모두 비슷하게 2024년 7~9월 거래량 폭증, 시세 상승 흐름이 강하게 나타났었고, 지금은 같이 하향 침체 흐름을 나타내고 있습니다. 

 

이런 흐름은 2025년 상반기가 끝나는 대략 2025년 6~7월까지는 유지될 가능성이 높다고 봅니다. 이 이유는 전반적인 투자 심리 자체가 많이 약해진 상황이고, 정부에서도 아직까지는 집값을 하향 안정화 시키기 위한 정책 스탠스를 보여주고 있기 때문입니다. 

 

그래서 당분간은 지금과 비슷한 흐름을 이어 나갈 것 같고요. 이 흐름 속에서 급매들이 몇몇 나올 텐데, 이때 괜찮은 급매들은 적극적으로 잡는 것을 추천해 드립니다. 2025년 하반기부터는 금리 하락, 공급 급감의 영향력이 높아지면서 집값 상승을 예상해 봅니다.

 

감사합니다.

 

핵심 요약 서론 상급지 중하급지 단기 전망