홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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최근 부동산 거래 급감에 대한 우려가 증가하고 있습니다. 몇몇 부동산 전문가들은 이러한 거래 급감이 “부동산 시장 하락 시그널이다” 이런 이야기를 하곤 합니다.

 

그래서 오늘은 현재 부동산 거래 급감이 어떠한 지 알아보고, 이러한 거래 급감이 정말로 부동산 시장의 하락을 예측하는 시그널이 될 수 있는지 확인해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

🔎 현재 부동산 거래 급감 얼마나 심각한가?

 

국토부에 따르면, 지난해 7월 월 9,219건에 달하던 서울 아파트 거래량이 1월 현재 월 1,458건으로 4분의 1토막가량 하락하였다고 합니다. 부동산 계약 후 신고 기한이 한 달이라는 점을 고려했을 때, 다소 거래량 집계가 늘어날 가능성은 있지만 1월 거래량이 월 2000 건대를 넘기는 쉽지 않은 상황입니다.

 

현재 부동산 거래 침체는 말 그대로 심각한 상황인데요. 서울 및 경기도 최상급지를 제외한 지역에서는 거래가 거의 발생하고 있지 않은 상태이며, 지방 같은 경우는 더더욱 심각한 상황입니다.

 

일반적으로 부동산 거래가 급감하게 되면, 매물이 적체되면서 부동산 가격이 하락하는 경우가 많습니다. 그렇기에 몇몇 부동산 하락론자 유튜버 혹은 전문가들은 이러한 거래 급감을 “명백한 부동산 하락의 시그널이다.” 이렇게 주장하고 있습니다.

 

과연 이러한 주장은 설득력이 있는 것일까요? 정말 부동산 거래 급감을 통해 부동산 하락을 예측할 수 있는 것일까요?

 

 

🔎 거래량, 부동산 시장을 예측할 수 있나?

 

 

위 차트는 2006년부터 2020년까지 서울 아파트 거래량과 실거래가 지수를 나타낸 차트입니다. 차트를 보시면, 거래량과 주택 가격 상승률이 매우 유사한 흐름을 가지고 움직이고 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

특히 2008년 3월부터 2008년 10월까지 거래가 급감한 시기를 보면, 이때 부동산 실거래가 지수 또한 큰 폭으로 조정되는 모습을 보입니다. 이러한 모습은 2018년 말부터 2019년 초에서도 유사하게 볼 수 있는데, 이때도 거래 급감과 실거래가격 하락이 동시에 나타나고 있죠. 

 

즉 이 차트를 통해 우리가 알 수 있는 것은 거래량과 실거래가는 거의 같은 모습으로 동행해서 움직이고 있다는 것입니다. 하락을 예측하기 위해서는 가격 하락보다 거래량 급감이 한참 먼저 나타나야 하는데 실제로는 두 지표가 거의 동행해서 움직이고 있다는 것입니다.

 

즉 부동산 거래량은 부동산 시장의 미래를 알려주는 선행지표가 아닌 현재 부동산 시장 알려주는 동행지표라는 것이지요. 그렇기 때문에 “거래량 급락이 부동산 시장의 하락 시그널이다.” 이런 주장은 맞지 않을 수 있다는 것입니다.

 

 

🔎 거래량 정말 의미 없을까?

 

그렇다면 거래량 지표는 부동산 시장을 예측하는 데 있어 아무 의미 없는 지표일까요? 

 

아닙니다. 현재 거래량을 분석하는 것은 크게 의미 없지만, 과거의 거래량 움직임을 통해 앞으로의 거래량을 예측하는 것은 어느 정도 의미가 있을 수 있습니다. 거래량과 실거래가 지수가 거의 동일하게 움직이기 때문에, 거래량을 예측할 수 있다면, 부동산 시장 가격 흐름도 어느 정도 예측할 수 있기 때문입니다.

 

 

위 차트는 2006년부터 현재까지의 서울 아파트 거래량을 나타낸 표입니다. 표를 보시면 2021년 초를 정점으로 거래가 급격하게 줄고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 현재의 거래량은 역사적으로 보았을 때도 매우 적은 상태입니다. 현재 이러한 거래 급감은 왜 발생하게 되었을까요?

 

그 이유는 바로 주택 구매 수요의 상당 부분을 이미 당겨썼기 때문입니다. 이전 정부 시절 부동산 가격 급등에 따른 과격한 다주택자 규제가 동시에 진행되면서, 많은 부동산 투자자들이 가짜 세대 분리를 통한 주택 매수에 동참하였습니다. 

 

1가구 1주택 양도세 비과세 혹은 과도한 다주택자 종부세를 회피하고자 고시원, 반지하 등에 실제로는 따로 살고 있지는 않지만, 주택 매수를 위해 위장 전입을 진행하여 주택을 매수한 것이지요. 

 

때문에 현재 웬만한 중산층 가정의 성인 자녀라면, 이러한 방식으로 자신 명의의 주택을 보유한 상태가 대부분입니다. 즉 미래 부동산 시장의 큰 잠재 수요층이 될 수 있는 사람들의 상당 부분이 이미 가짜 세대 분리를 통해 주택을 소유하고 있습니다. 

 

또한 코로나, 이로 인한 금리 인하와 대출 증가 또한 부동산 수요 소진에 큰 역할을 했습니다. 당시 저금리로 인한 대출 증가의 상당 부분이 부동산 시장으로 흘러 들어가게 되면서, 주택 매수 여력이 적은 사람들 또한 주택을 무리하여 매수하였습니다.

 

이러한 이유로 인해 2016년부터 2021년까지 부동산 거래량을 비이상적으로 급증하게 되었고, 이러한 비이상적이 거래량 급증으로 인한 수요 공백이 현재 급격한 거래량 감소와 부동산 가격 조정의 원인이 되었습니다. 

 

때문에 이런 이유로 보았을 때 앞으로 당분간 거래량이 급증하며, 가격이 급격하게 상승하기는 어려워 보입니다. 한번 당겨쓴 수요가 다시 회복하는 데는 충분한 회복의 시간이 필요하기 때문입니다.

 

 

🔎 거래량으로 보는 부동산 시장 전망

 

그렇다면 이러한 거래 급감은 장기간 이어질까요? 장기적으로 이어지지는 않을 예상입니다. 올해까지 5년 이상 거래 급감이 이어진다면, 2026년부터는 다시 어느 정도 다시 거래량이 회복하는 회복기에 진입할 것으로 보입니다. 

 

이러한 거래량 회복기에는 상급지보다 중하급지에서 더 큰 거래 및 가격 회복세가 나타날 수 있습니다. 현재 거래 급감이 하급지에서 더욱 심각하게 나타나고 있기 때문입니다. 

 

그러므로 중하급지에 내 집 마련에 관심 있는 분들이라면 현재 이러한 거래 급감기를 잘 활용하여 급매를 선점하는 것도 좋은 내 집 마련 전략이 될 수 있을 것으로 보입니다. 

 

 

오늘은 거래량 급감과 부동산 시장의 움직임에 관해서 이야기해 보았습니다. 거래량 급감기는 역설적으로 부동산 적정 매수 시기가 될 수 있기 때문에, 부동산 투자자 입장에서는 그 어느 때보다도 주의가 필요한 시점입니다.

 

때문에 부동산 투자자라면, 이러한 기회를 잘 활용하여 주택 투자에 활용하는 것을 추천해 드립니다. 감사합니다.