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재건축 초과이익 환수제는 오래전부터 부동산 시장에서 뜨거운 감자였어요. 주로 다주택자분들은 이 제도로 인해 재건축 추진이 지연되거나 부담금 문제가 생길 수 있어 늘 촉각을 곤두세우셨죠. 그렇지만 정부나 지자체가 재건축 시장을 조절하기 위해 도입한 정책이니만큼, 실제로 시장 전체에 미치는 영향이 생각보다 크다는 점이 흥미로웠어요. 그래서 이번 글에서는 재건축초과이익환수제의 도입 배경부터 찬반 양론, 그리고 제3의 시각까지 두루 살펴보면서 여러분께 최대한 이해하기 쉽게 전해드리려고 해요.

 

 

🔎 재건축 초과이익 환수제, 어떻게 시작되었을까요?

이 제도는 2006년 참여정부 때 처음 도입되었다고 알려져 있어요. 당시 부동산 시장이 과열 양상을 보이면서 집값 안정화와 투기 억제 방안이 시급했는데, 재건축 단지를 통해 막대한 시세 차익이 발생하는 것을 제어하자는 취지였다고 해요. 이후 여러 차례 시행이 유예되거나 변경되면서 제도의 실효성에 대한 논쟁이 끊이지 않았어요.

국토교통부와 국토연구원 모두 재건축초과이익환수제의 필요성을 어느 정도 인정하면서도, 현행 제도의 부담금 산정방식이 재건축 수익에 비해 과도하다는 지적도 함께 제기하고 있어요. 또한 같은 지역이라도 층수 제한, 용적률, 기반 시설 투자 등에 따라 추정 부담금이 크게 달라져 재건축 추진에 변수가 되고 있다고 밝혔어요.

 

 

🙆 투기를 억제하고 공익성을 확보해요

재건축초과이익환수제를 찬성하는 분들은 재건축으로 인한 막대한 시세 차익이 결국 사회적 불평등을 키운다고 보고 있어요. 이들은 재건축 시 공공 인프라가 개선되고 주변 지역 가치가 크게 뛰는 만큼, 그 수익을 적절히 환수해 공공 주택 건설이나 도시 재생 등에 재투자해야 한다고 주장해요. 정부 발표 자료도 투기적 수요가 몰리면 재건축 대상 지역의 부동산 가격이 급등하고, 그 부담은 주변 무주택자나 1주택자에게 전가된다는 문제점을 지적하고 있어요. 따라서 다주택자라도 부동산 시장의 건전성을 위해서는 어느 정도 이익 환수가 필요하다는 의견이 꽤 설득력 있게 제시되고 있어요.

 

 

🙅‍♂️ 과도한 부담으로 주택 공급이 위축돼요

반대하는 분들은 재건축초과이익환수제가 사실상 ‘이중과세’에 가깝고, 재건축 추진을 가로막아 주택공급이 위축될 수 있다고 우려해요. 이미 재건축 과정에서 재산세나 양도소득세 등의 세금이 부과되는데, 초과이익을 또 따로 환수하는 것은 과도한 규제라는 거죠. 특히 다주택자 입장에서는 조합원 분담금이 늘어나면서 사업성이 떨어지고, 이는 결국 재건축이 필요한 노후 아파트 지역의 주거환경 개선까지 지연시키는 결과를 낳는다고 지적해요. 최근 통계청 발표를 봐도 준공 30년이 넘은 노후 아파트가 전국적으로 증가 추세인데, 재건축이 제때 진행되지 않으면 안전 문제까지 생길 수 있어요. 이처럼 부동산 규제가 과도해지면 시장이 오히려 음지에서 불투명하게 움직이거나 단기 수익에만 매몰될 것이라는 우려도 나오고 있어요.

 

 

🙋‍♀️ 결국은 유연한 운영이 중요해요

 

전문가들은 찬반 양측의 극단적인 주장보다는 실효성을 높이기 위해 제도를 유연하게 운영해야 한다고 말해요. 해외에서도 비슷한 방식의 이익환수제도가 있지만, 도시 재생이나 인프라 투자를 전제로 특정 수준 이상의 초과이익만 환수하도록 설계해 투기 억제를 유도하기도 해요. 예컨대 영국의 공동체 기반시설 부담금(Community Infrastructure Levy)*이나 싱가포르의 부동산세는 지역별 개발 상태와 공공 기여 정도에 따라 세율이나 공제액이 달라지는데, 이는 재건축 사업의 개별 특성을 고려한 맞춤형 제도라는 점에서 참고할 만하다는 의견이 있어요. 이런 접근법을 국내에도 적용한다면 다주택자 입장에서도 부담을 덜어주면서 재건축이 필요한 지역에는 활발히 사업이 진행될 수 있어요. 결국 핵심은 단순히 부담금을 높이거나 낮추는 데 그치지 않고, 지역별 개발 목표와 공공 이익의 균형을 맞추는 것이라고들 얘기하네요.

*영국의 개발 부담금 제도로, 부동산 개발업자가 지방정부에 부담금을 납부하고 이를 도로, 학교 등 공공 인프라 확충에 활용하는 방식.

 

 

💁 한줄평, 그리고 여러분의 생각

 

도시가 진화하는 과정에서 누가 얼마만큼의 이익을 누리고, 누구와 어떻게 나눌 것인지에 대한 끊임없는 질문

이 한 줄로 정리해보고 싶어요. 재건축초과이익환수제는 어쩌면 개인의 재산권과 공공의 이익을 놓고 벌이는 줄다리기의 결과물일지도 모르겠어요. 다주택자 입장에서 부담스러울 수 있지만, 도시 전체의 지속 가능성을 위해서는 필요한 제도라는 시각도 있고요. 혹은 과도한 규제로 인해 주택공급이 위축될 수 있다는 우려도 있어요.

 

 

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