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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 상가건물 임대차계약을 체결하려고 하는데 건물 소유자가 직접 계약에 나오지 않고 부인만 나온다고 하는 경우 어떻게 해야 문제가 없을까?

 

상가건물 임대차계약은 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용‧수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약이다(민법 제618조). 상가건물의 경우 임대인은 그 건물의 소유자가 되는 것이 보통이나, 그 건물에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대 권한을 가지고 있는 사람도 임대인이 될 수 있다.

 

임대인이 소유자라면 소유자의 주민등록증을 반드시 확인하여 등기부상의 소유자의 인적 사항과 일치하는지를 확인해야 한다.

 

민법은 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있으므로(민법 제827조 제1항) 일상 가사*의 범위를 벗어난 행위에 대해서는 부부 간이라도 대리권이 인정되지 않는다.

*부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 주거하는 집의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비, 의료비, 자녀의 양육비 등의 지출에 관한 것을 의미하고, 금전을 빌리거나, 집을 임대차하거나 부동산을 처분하는 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않는다.

 

이에 관하여 법원은 “부부간의 일상가사대리권은 부부가 공동체로서 가정 생활상 항시 행하여지는 행위에 한하는 것이므로, 처가 별거하여 외국에 체류 중인 부의 재산을 처분한 행위를 부부간의 일상 가사에 속하는 것이라 할 수는 없다”고 판시한 바 있다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).

 

 

✔️ 따라서 상가건물 소유자의 배우자와 계약을 체결할 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하여야 한다

 

위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민등록번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 한다. 또한 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서도 첨부되어야 한다.

 

만약 배우자와 소유자가 상가건물의 공동소유자인 경우 계약에 나온 배우자가 과반수의 지분을 가지고 있다면 배우자와 계약을 하여도 법적으로 문제가 없지만 그게 아니라면 위임장을 확인하여야 한다. 우리 민법은 공유물의 관리행위는 지분의 과반수로 결정하도록 정하고 있고(민법 제265조), 상가건물의 임대 행위는 공유물의 관리행위에 해당하기 때문이다(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결). 부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리 방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있다(대법원 1968. 11. 26. 선고 68다1675 판결).

 

공유자 지분은 등기부의 갑구에서 확인할 수 있으며 별도의 로그인 없이 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 모바일로도 열람할 수 있으므로 계약 체결 전 반드시 직접 확인하도록 하자.

 

 

핵심 요약 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결할 경우 위임장, 인감증명서를 별도로 확인해야 해요 건물 소유자와 부인이 건물을 공유하고 있을 경우 과반수 공유지분을 가진 자는 단독으로 임대행위를 할 수 있으므로 등기부 갑구에서 공유지분을 확인하도록 해요