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📍 '로또 청약'이란 단어는 잊을만하면 종종 등장합니다

 

최근에는 세종시에 위치한 힐스테이트 세종 리버파크 무순위 청약 공고가 나왔는데요, 전용 84㎡ 1가구 모집에 무려 57만 명 정도가 청약 신청을 했습니다.

 

가장 큰 이유는 인근 시세 대비 최소 3~4억 정도 시세차익을 가져갈 수 있다는 것이고, 청약통장이 없어도 신청할 수 있고 전매제한 및 실거주 의무조차 없습니다. 또한 이후에는 청약제도가 변경될 것이기에 이렇게 좋은 조건(?)으로 도전할 수 있는 것은 사실상 마지막에 가깝다는 점도 한몫했습니다.

 

 

📍 이런 상황에서 청약에 당첨되었다고 가정해 보겠습니다

 

그렇다면 종전주택이 있는 경우, 어떻게 하면 양도세 비과세를 받을 수 있을까요?

 

예를 들어 기존 보유한 A 주택이 있다고 가정하고, 이번 청약에 당첨되었다고 가정해 보겠습니다. 주택 + 분양권인 경우에는 오로지 2가지 경우만 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. 즉 아래 두 가지 방법을 활용했을 때만 2채 모두 양도세 비과세를 받을 수 있고, 그 외에는 한 채는 과세, 남은 한 채만 비과세가 가능합니다.

 

 

📍 그렇다면 그 2가지 방법이란 무엇일까요?

 

(그림 1) 주택 + 분양권인 경우 일시적 2주택 비과세 - 방법 1

 

첫 번째 방법은 종전주택 A가 있는 상태에서 추가로 B 분양권을 취득하고 이날로부터 3년 이내에 종전주택 A를 매각함으로써 비과세를 받는 것입니다.

 

여기에서 B 분양권 취득일은 ‘당첨일’로 계약일과는 다소 차이가 있으니, 유의 바랍니다. 또 하나 유의할 점은 해당 분양권이 주택으로 준공되고 나서부터 3년 내 종전주택 처분으로 많이들 알고 계시다는 것입니다. 물론 아래에서 보여드리는 것처럼 두 번째 방법을 활용하면 일부 가능은 할 수 있으나 몇 가지 함정이 있으니 유의하셔야 합니다.

 

이렇게 많이들 생각하시는 이유는 분양권은 주택이 아니고 권리이므로 해당 분양권이 주택으로 준공이 되면 우리에게 익숙한 주택 + 주택 상태가 되기에 이런 생각들을 많이 하시는 것 같습니다. 하지만 비과세 특례는 법에서 정해져 있는 것만 가능한 것이지, 우리가 임의로 정하는 것이 아니므로 유의 바랍니다.

 

(그림 2) 주택 + 분양권인 경우 일시적 2주택 비과세 - 방법 2

 

두 번째 방법은 첫 번째와 유사하나 조건이 더 붙습니다.

 

즉 종전주택이 있는 상태에서 1년 후 분양권을 취득하고 이후 해당 분양권이 주택으로 완공되면 이로부터 3년 내 종전주택을 처분 및 3년 이내 해당 신축(그림에서 노란 주택)에 전입하여 1년 이상 계속해서 거주해야 합니다.

 

 

📍 여기에는 두 가지 함정이 있습니다

 

첫째, 해당 분양권이 주택으로 준공되면 조정/비조정을 불문하고 3년 내 전입해야 합니다. 간혹 “해당 지역이 비조정이니 전입 안 해도 되죠?”라고 질문을 하시는 경우가 많은데, 이때 전입 요건은 조정대상지역과 무관합니다.

 

즉 첫 번째 방법 대비 종전주택 처분 기한을 더 여유 있게 준 것이므로 실제 전입을 하라는 의미입니다. 실거주자에게 혜택을 주겠다는 것으로 이해하셔야 합니다.

 

두 번째 놓치기 쉬운 함정은 ‘1년 이상 계속해서 거주’입니다. 즉, 거주할 때 띄엄띄엄하지 말고 연속해서 1년 이상 거주해야 한다는 의미입니다. 우리가 보통 양도세 비과세에서 2년 보유 혹은 2년 거주를 말할 때는 해당 기간을 합산하여 적용합니다. 하지만 이때 1년 이상 계속 거주는 연속해서 거주를 의미하므로, 가령 7개월 정도 살았다가 전출한 후 추후 다시 전입해서 5개월을 채우더라도 요건 미충족으로 비과세가 불가합니다.

 

이 외에 다주택자가 해당 분양권에 당첨이 되면 ‘분양계약일'을 기준으로 취득세 주택 수가 결정되므로 취득세 중과가 될 수 있습니다. 이 역시 함께 알아둬야 할 유의 사항입니다.

 

 

📍 아무쪼록 주택 분양권은 주택은 아닌 권리에 불과하지만, 취득세 및 양도세 주택 수에 포함되니 유의하셔야 합니다

 

그럼에도 불구하고 새 아파트를 얻을 수 있고, 특히 분양가상한제 등 일부 단지는 취득하자마자 일정 수준 이상의 시세차익도 얻어갈 수 있으니, 각자 상황에 맞게 잘 활용하시기를 바랍니다.

 

감사합니다.

 

 

핵심 요약 최근 세종시 무순위 줍줍에 수십 만 명이 청약 신청을 함으로써 인기를 끌었어요 만약 당첨된다면 기존 주택 비과세는 어떻게 받는 걸까요? 이에 대한 비과세 전략 2가지와 유의 사항을 살펴봤어요