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✍️ <하우스토리>는 다양한 배경을 가진 투자자들의 경험을 기록합니다. 물건으로서의 집을 이야기하며, 집이 가진 의미와 삶으로의 영향을 되돌아보는 계기가 되고자 스토리를 전해요.

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평지조아 님은 신혼집을 마련하면서 일어난 에피소드를 계기로, 부동산을 미친듯이 공부하기 시작했어요. 그 여정은 전세 거주에서 시작해 첫 매수, 추가 대출 자금을 통한 두 번째 매수, 법인 설립과 상급지 갈아타기까지 이어지며 점진적 자산 확장을 이뤘습니다. 이뿐만이 아니라 사업가로서의 새로운 정체성 확립, 강의와 컨설팅을 통한 사회적 기여 등 다면적인 삶의 변화로 이어졌어요. 그 자세한 이야기를 들어 볼게요.

 

평지조아 님 소개 8년차 직장인 부동산 투자자 <부동산 투자로 만드는 부의 사다리> 저자 갭투자, 재개발·재건축, 분양권, 오피스텔 등 다양한 상품 투자 경험 현 10여 채의 부동산 상품 보유 및 관리 中

인사이트 미리보기 규제로 인한 시장 냉각기를 매수 기회로 활용했어요 상승 흐름을 읽으면 저평가 아파트가 보여요 보수적 원칙을 통해 리스크를 관리하면 폭락장에서도 안전해요

 

 

 

Q. 어떤 계기로 부동산에 관심을 가지게 되었나요?

 

🔖 신혼집을 알아보며 시작된 각성

 

약 10년 전, 저는 신혼 주택을 알아보면서 부동산을 처음 접하게 됩니다. 대출은 절대 안 된다는 부모님의 뜻에 따라 대출 하나 없이 서울 성동구의 한 낡은 아파트에서 전세 거주를 시작하였습니다.

 

당시, 임대인은 20대 중반의 여성이었습니다. 알고 보니 강남에 사는 엄마가 딸 명의로 아파트를 매수해서 전세로 갭을 맞추고 있었는데, 저는 대출 하나 없는 아주 반가운 신혼부부 임차인이었던 것입니다.

 

당시 20대 중반인 이 여성분은 엄마가 시켜서 억지로 끌려 나와 중개 사무소에서 투덜거렸는데요. 아마 지금은 어디선가 웃고 있지 않을까 생각합니다. 당시 매매 금액과 전셋값을 빼서 계산해 보니 이분이 투자한 갭투자 금액은 딱 4천만 원이었습니다. 

 

‘와…이렇게 4천만 원으로도 집을 살 수 있구나!’ 부동산 투자에 전혀 관심 없던 저에게 큰 경종을 울리던 순간이었습니다.

 

 

 

Q. 첫 투자의 경험을 공유해주세요.

 

🔖 첫 집을 매수하며 부동산 투자의 광풍 속으로 뛰어들다

 

2017년은 제가 절대 잊을 수 없는 해입니다. 왜냐하면 첫 집을 매수하면서 본격적으로 부동산 시장으로 뛰어든 해이기 때문입니다. 2017년 초부터 주택을 매수하려고 계속 돌아다녔지만, 매도인의 변심으로 주택 매수에 실패하였습니다.

 

그러던 중 8월 2일에 좋은 기회가 찾아옵니다. 정부에서 강력한 부동산 규제를 내놓았고 순식간에 시장이 얼음이 되었습니다. 갑자기 중개사무소에서 연락이 왔습니다. 이전에 봤던 매물인데 가격을 올린다고 했던 매도자가 갑자기 제 가격에 매물을 팔겠다는 겁니다.

 

저는 가격이 그나마 주춤하던 이 시기가 매수 타이밍이라고 생각했고 이 매물을 과감하게 매수했습니다. 그리고, 이 집은 저의 첫 매수 주택이 되었는데 3년의 보유기간 동안 매수 금액의 100%가 넘는 차익을 안겨주었습니다.

 

그리고, 저는 이 주택을 매수하면서 주택 담보 대출을 일부러 필요 이상으로 받았습니다. 당시 대출 금리가 3% 중반 수준이었는데 금리가 앞으로 상승한다고 하던 시기라 이것보다 저렴하게 대출을 당분간 받기 어렵다고 생각했기 때문입니다. 그리고, 이 추가 대출 자금은 저의 소중한 투자금이 되었고 이 투자금으로 저는 성동구에 두 번째 주택을 갭투자합니다.

 

이듬해에는 부동산 법인까지 세우고 조금 더 과감하게 투자를 시작하였습니다. 부동산이 상승하던 시기라 매수 두 달 만에 매도를 한 주택도 있었고 같은 지역에서 동시에 2번의 배액 배상*을 당한 적도 있었습니다. 그리고 짧은 기간 동안 재개발, 재건축, 오피스텔, 분양권 등 보다 다양한 상품에도 투자하였습니다.

*계약을 해제할 때 계약금의 2배를 상대방에게 돌려주는 것

 

 

지금 생각하면 ‘그냥 투자에 미쳐 있었구나’라는 생각밖에 들지 않습니다. 저는 2021년 하반기까지 계속 주택을 사고팔면서 부동산 수익을 늘려 갔습니다.

 

 

 

Q. 자금 마련, 부동산 공부 등 준비 방법이 궁금해요.

 

🔖 기초체력을 키워준 독서

 

세상에는 다양한 재테크 방법이 있지만 모든 투자의 기본 원리는 크게 다르지 않다고 생각합니다. 저는 초보 투자자에게 책을 최대한 많이 읽으라고 권해드리고 싶습니다. 자본주의 사회에서 살아남기 위해 경제나 재테크 관련 책을 많이 읽으면 좋은데요.

 

저 같은 경우, 결혼할 당시 와이프가 임용 고시를 준비하고 있었고 신혼의 상당한 시간을 도서관에서 보냈습니다. 이 시기에 달리 할 게 없었던 저는 와이프 옆에 딱 붙어서 일주일에 책을 2~3권씩 읽었는데요. 1년이라는 기간 동안 100권이 넘는 책을 읽었던 것은 제가 투자자로서 성장하는 큰 밑거름이 되었습니다.

 

이렇게 많은 책을 접하고 나니 저의 가치관이 많이 바뀌기 시작했습니다. 투자 레버리지 효과에 대한 개념을 깨달았고 미래를 위한 투자 방법을 고민하게 되었습니다. 그리고, 무엇보다 소심한 제가 실전 투자를 할 수 있겠다는 자신감을 가질 수 있게 되었습니다. 그렇게 저는 현장으로 나가게 됩니다.

 

 

 

Q. 수익 실현 방식과 전략을 소개해 주세요.

 

🔖 흐름을 읽으면 저평가 아파트가 보인다

 

저의 투자 전략의 핵심은 바로 가격입니다. 무조건 싸게 사야 한다고 생각합니다. 2021년 하반기부터 제가 투자를 멈추었던 가장 큰 이유는 많은 부동산 투자 상품의 가격이 고평가였기 때문입니다.

 

비싸게 사서 물리면 대처가 어려워지는데 제가 고평가를 측정하는데 가장 많이 보는 지표는 ‘전세가율’과  ‘최근 상승률’입니다. 전세가율이 급격히 낮아지고 최근 상승률이 급격했다면 가격이 고평가는 아닌지 의심해 봐야 합니다. 투자에 있어서 싸게 사는 것은 최고의 호재입니다.

 

다음으로, 제가 가장 중시하는 것은 바로 흐름 투자입니다. 주택 가격은 중심부 지역에서 점차 외곽 지역으로 가격이 움직이고 신축 아파트 단지부터 구축 아파트 단지로 점차 그 흐름이 퍼집니다.

 

예를 들어, 2024년 수도권 부동산 시장을 보면 어떠한가요? 누가 봐도 강남이 많이 올랐고 신축이 많이 올랐습니다. 그럼, 앞으로도 계속 강남만 많이 오르고 신축만 많이 오를까요?

 

분명히 아직 덜 오른 지역과 아파트 단지들이 있습니다. 그 순서에 맞는 아파트 단지를 매수하시는 것이 가장 현명한 투자 방법입니다. 부동산 시장에서 그 가치는 계속 키를 맞추게 되어 있습니다.

 

 

 

Q. 리스크 관리를 위한 조언을 해주신다면?

 

🔖 보수적 원칙으로 지키는 투자 안전선

 

투자자에게 안전한 투자를 위해 제가 드릴 수 있는 조언은 딱 두 가지입니다. 급한 상황에서 자신의 자산을 보호해 줄 수 있는 대출의 범위를 알고 있어야 한다는 점과 안전한 자산과 위험한 자산의 비율을 유지하는 포트폴리오를 구성해야 한다는 점인데요.

 

저는 항상 스스로를 보수적인 투자자라고 칭하고 있습니다. 제가 정한 다양한 기준들을 두고 조건에 부합하지 않는다면 부동산 매수를 하지 않습니다.

 

예를 들면, ‘신용 대출은 혹시 모르는 상황을 대비해서 항상 최후의 수단으로 남겨둔다.’, ‘수익형 상품은 월세 수익률이 시중 대출 금리보다 적어도 1%는 높아야 한다.’, ‘계약금 10%로 투자하는 레버리지 상품인 분양권은 포트폴리오에서 1채만 가져간다.’는 등의 저만의 매수 기준들을 꾸준히 지키고 있습니다. 이런 저의 포트폴리오 구성은 2022년 하반기와 같은 큰 폭락장에서 버틸 수 있는 큰 힘이 되었습니다. 

 

 

 

Q. 임장 경험과 노하우를 공유해 주세요.

 

🔖 시간을 아끼는 스마트한 임장의 기술

 

저의 임장 방식에 대한 말씀을 드리고 싶습니다. 저는 임장을 하기 전에 손품 선행 작업을 하는 것을 더 중요하게 생각합니다. 요즘은 가격, 실내 구조, 주변 지형, 주변 호재 등이 프롭테크 사이트를 통해서 워낙 쉽게 파악할 수 있기 때문에 집에서 쉽게 온라인 임장이 가능합니다. 이 선행 작업을 통해서 임장 시간을 절약하셨으면 좋겠습니다. 

 

다음으로 중요한 것은 전화 임장을 통해서 마음에 드는 공인중개사무소장님을 찾는 것입니다. 저는 공인중개사무소장님만큼 지역 1타 강사가 없다고 생각합니다. 전화로 이것저것 물어보고 말이 좀 잘 통하는 소장님이 계시면 직접 찾아뵙고 정중하게 지역과 아파트 단지에 대한 브리핑을 요청하시면 좋습니다. 

 

임장 보고서를 예쁘게 만드는 것은 사실 시간 낭비입니다. 현장에 가신다면 간단히 메모와 당시 시세 정도만 남겨 놓는 게 좋습니다. 그리고, 이 해당 내용을 잘 보관하셨다 일정 기간이 지난 뒤 변동 내용이 있는지 확인하시면 좋습니다. 

 

 

 

Q. 부동산 투자를 지속하며 느낀 점은 무엇인가요?

 

🔖 8년의 투자, 경제적인 여유로움

 

지난 8년간 무수히 많은 부동산 거래를 진행하였고 현재 10여 채의 주택을 보유 및 관리하고 있는데요. 세입자도 관리하고 법인도 관리하면서 직장에서 겪을 수 없는 나만의 사업을 한다는 느낌을 많이 받습니다. 또한, 강의나 컨설팅을 하면서 여러 사람들과 소통하는 것도 너무 즐겁습니다.

 

부동산 투자를 하면서 제가 겪은 가장 큰 변화는 당연히 ‘경제적인 여유로움’입니다. 투자 3년 만에 성동구 응봉동에서 용산구 이촌동으로 실거주지를 옮겼고 지금은 아이의 학령기에 맞춰서 그다음 단계를 생각하고 있습니다. 경제적인 자유를 이뤘다고 할 수는 없지만 10년 전의 저의 모습을 생각해 보면 정말 큰 자산 증식을 이뤄냈다고 생각합니다. 

 

 

 

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Editor K

신혼집을 마련하면서 생긴 에피소드 하나가 인생 전체에 큰 영향을 주었다는 사실이 흥미로웠어요. 우연한 계기였지만 무언가에 미치는 순간, 우리는 평범함의 경계를 넘어 새로운 세계로 발을 내딛게 됩니다. 부동산이 되었든 다른 분야가 되었든, 미친 듯이 몰입하여 결과를 내는 여정을 시작해 보는 건 어떨까요?

 

 

 

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