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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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KB부동산이 ‘2025년 1월 KB 선도아파트 50’을 발표했어요. 매해 시세 총액 기준으로 상위 50개 단지를 줄 세운 명단인데요. 한마디로 전국에서 가장 비싼 아파트를 모은 거예요. 50개에서 2/3 이상이 규제지역 아파트란 사실. 여긴 대출이 집값의 절반만 나오는 곳이니 현금 부자들이 안전자산 찾아 강남권으로 더 몰린다는 얘기죠.

 

 

🔎 명단을 봅시다

 

모두 가져올 순 없으니 10개만 추려볼게요.

 

출처 : KB부동산

 

시세총액을 기준으로 하니 대단지를 이길 수 없죠. 헬리오시티가 단연 1등이며, 강남3구, 용산구 가 주를 이루고 있어요. 우선 올해 지방은 탈락했어요. 부산 화명동롯데캐슬, 더샵센텀파크 등이요.

 

이들을 밀쳐내고 자리를 꿰찬 곳은 래미안원베일리('23년), 서초그랑자이('21년), 여의도 시범(재건축 호재), 목동9단지(재건축 호재), 디에이치자이개포('21년)예요. 다 이유있는 리스팅이네요.

 

주목할 부분은 선도50 리스트에 규제지역인 강남3구, 용산구 아파트들의 비중이 갈수록 높아진다는 거예요. '21년 56% → '22년 60% → '23년 62% → '24년 64% → 올해 70%...! 즉, 점점 부가 있는 곳으로 더 몰린다는 의미죠.

 

 

🔎 지방은 미분양 바람

 

서울 중심부의 집값은 계속 오르는데 지방은 이와 반대로 가고 있어요. 가장 대표적 지역이 부산·대구·울산·경남 등 영남권이에요. 이 중 악성 미분양 물량이 이들 4개 지역에서 7천여 가구에 달해요. 

 

가장 눈에 띄는 곳이 대구. 미분양이 경기도에 이어 2번째, 악성 미분양으로는 전국에서 1등이에요. 불명예 성적표죠. 사실 부동산에 조금만 관심 있다면 '대구=미분양' 키워드에 익숙할 거예요. 대구가 왜 이 상황까지 오게 된 걸까요?

 

우선 과도한 인허가로 인한 공급이 너무 많았어요. 대구에 오래된 아파트가 많은데 갑자기 대거 재개발에 들어가며 수요 대비 공급량이 많아진거죠. 대구에 이런저런 재건축이 활발하자 외지 건설사들이 몰려 들어와 공급 폭탄을 터뜨립니다. 그리고 수주를 위해 조합원들에 최고의 조건을 내걸면서 이 금액은 고스란히 분양가에 올려지죠. 

 

그러다 금리가 높아지고 '분양가가 너무 높은 거 아니야'란 인식으로 미분양이 속출해요. 그럼에도 공급은 계속되고 있으니 미분양의 무덤이 될 수밖에요.

 

 

🔎 지방 살리기 운동

 

우선 정치권에서는  비수도권 미분양 주택 해소를 위해 DSR 규제를 한시적으로 풀어줄 것을 정부에 요청했어요. DSR은 버는만큼 대출해주는 건데요. 지방 분양가가 수요자에게 부담스럽다면 대출한도를 완화해줘야 한다는 거죠. 그러나 금융당국 입장은 단호해요. 지방에만 특혜를 주면 형평성에 어긋난다는 거예요.

 

물론 이런저런 움직임은 일어나고 있어요. 올해부터 1주택자가 지방의 악성 미분양 주택을 구입할 때 양도세·종부세 산정 시 1가구 1주택 특례가 적용돼요. 

 

 

🔎 그래서 올해 키워드는?

 

단연 '양극화'죠. 전국에서 가장 비싼 아파트 50이 서울 강남이 모두 휩쓴 반면, 지방에선 악성 미분양이 나오고 있으니 '양극화'는 계속될 것 같아요. 그리고 같은 지역에서도 더 구미가 당기는 곳(역세권인지, 대단지인지, 신축인지)으로 몰리는 또 다른 양극화가 일어날 거고요. 

 

또다른 키워드는 '신도시'예요. 특히 올해 3기 신도시 공급이 시작되는데요, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 남양주 왕숙 등 주요 3기 신도시에서 8000가구 규모의 본청약이 순차적으로 이뤄질 예정이에요. 

 

마지막 키워드는 '전세의 월세 가속화'인데요. 아래에서 짚어볼게요!

 

 

🔎 이젠 전세대출까지 조인다?

 

지난 두부에서 '7월부터 스트레스DSR 3단계 시행 예정' 소식을 담았죠. 즉 대출을 더 조일 거란 얘긴데요. 이에 더해 전세대출도 받기 힘들어질 것 같아요. 주택도시보증공사(HUG)가 7월부터 전세대출 보증* 한도를 세입자 소득에 따라 달리 적용하기로 했거든요.

 

*전세금 대출 시 은행 요청에 따라 보증기관이 제공하는 보증으로, 대출금을 갚지 못할 시 보증기관이 대신 은행에 갚아줘요. 은행은 보증기관을 믿고 돈을 빌려주는 거죠. HUG, HF, SGI서울보증 중에서 보증을 받으면 돼요. 

 

 

🔎 무엇이 바뀌나?

 

3개 기관 중 HUG가 가장 관대했는데요. 그동안 두부의 상환 능력을 보지 않고 백퍼 보증을 해줬어요. 보증금 80% 이내에서 수도권은 4억, 지방은 3.2억까지 대출금의 100% 보증이에요. 그래서 전세대출은 80%까지 나왔던 거예요. 즉 소득이 없어도 수억 원의 대출을 받을 수 있었던 거죠.

 

그런데 HUG가 정책을 바꿉니다. 보증 비율을 90%로 낮추고 소득도 볼 거예요. 그럼 무슨 일이 일어날까요?

 

두부가 5억 짜리 집의 전세대출을 받으려고 해요. 기존같으면 4억까지(80%) 대출이 나왔죠. 그런데 보증기관이 대출금의 90%만 보증해 준다고 해요. 4억의 90%이니 3.6억이죠. 은행 입장에서 안전하게 가야하니 보증해주는 만큼만 빌려주겠죠? 결국 두부는 받을 수 있는 대출금이 기존 4억에서 3.6억으로 줄어드는 거죠.

 

만약 두부가 소득이 별로 없다면 '갚을 능력이 안 될 것 같은데?'라면서 대출금은 더 줄어들 수 있어요.

 

 

🔎 왜 이렇게 하나?

 

대출을 쉽게 내어주니 너도나도 대출받아 전세를 구하고, 그러면서 전셋값 상승이 집값 상승으로 이어졌다는 분석이에요. 특히 HUG의 보증 규모가 5년 만에 2배나 증가했다는 사실! 그래서 정부가 대출 한도를 줄이라고 한 거죠. 

 

실제로 전세대출 보증이 3.8% 증가하면 전셋값이 연간 8.21% 오르는 것으로 나타났어요. 전셋값이 오르면 매매-전세의 갭이 작아지면서 갭투자가 활성화되죠. 그렇게 집을 사는 사람들이 많아지면 매매가는 오르게 됩니다.

 

 

🔎 월세로 몰릴 듯

 

전세대출이 더 깐깐해지면 자연스레 월세로 돌아서게 될 거예요. 집주인 입장에서도 전세 수요가 줄어들면 보증금을 줄이고 월세금을 높여 월세로 돌릴 거예요. 서민들 입장에서는 매월 나가는 돈이 전세대출 이자보다 높아지면 주거 부담이 커지겠죠? 이런 이슈가 7월부터 진행될 터이니, 그 전에 전세대출 받겠다는 사람들이 몰려 일시적으로 전셋값은 오를 수 있어요.

 

 

핵심 요약 규제지역 아파트들이 선도아파트 전체의 70%를 차지하며 그 비중이 해마다 증가하고 있어요 반면, 지방은 악성 미분양이 심각해지며 양극화가 심화되고 있어 DSR규제를 한시적으로 풀어주자는 제안도 나왔어요  7월부터 HUG의 전세대출 보증한도가 소득에 따라 달리 적용되고 보증비율도 낮아지면서, 전세대출이 어려워지고 월세로 전환이 가속화될 전망이에요