홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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여러분이 갖고 계신 구축 아파트의 재건축 가능성, 어떻게 판단할 수 있을까요?

 

“30년 차 넘었다, 물이 샌다, 이중·삼중 주차하고 있다.” 이런 눈에 보이는 것들 말고요. 

 

오늘은 제가 아파트의 재건축 가능성 판단 방법을 사업성 판단, 추가 분담금과 관련해서 말씀드리는 시간 갖도록 하겠습니다.

 

바로 알아보시죠.

 

 

🔎 구축 아파트, 재건축 가능성 판단 방법

 

여러분, 재건축도 결국에는 사업입니다. 

 

재건축을 진행할 때, 들어가는 건축비와 같은 비용을 부담하더라도 신축 아파트를 받았을 때 시세 차익이라는 메리트가 생기거나 아니면 일반 분양 수익이 그만큼 들어와 줘야 사업 진행이 가능한 구조입니다. 

 

즉, 압구정이나 강남처럼 아파트를 지었을 때 30억, 50억을 받을 수 있으면 추가분담금을 많이 내더라도 재건축 사업이 가능한 거고요. 그게 아니면 사업성이 나와야 한다는 겁니다.

 

부자 동네 아니라면 대부분 후자, 사업성이 중요하다는 건데요. 재건축 사업성이 좋아지려면 어떠한 것들이 필요할까요? 재건축 사업을 통해 얻는 수익을 공식으로 표현해 보면 아래와 같습니다. 

‘분양 물량 x 분양 가격’

분양 물량이 많을수록, 분양 가격을 높이 받을수록 재건축 사업 수익은 늘어난다는 것입니다. 

 

그럼, 먼저 분양 물량이 많아지려면 어떠한 것들이 기준일까요? 대지 지분, 아파트 용적률, 용도지역을 보시면 됩니다. 

 

일반적인 34평 아파트 짓는 데 필요한 대지 지분이 12평 정도 됩니다. 내가 갖고 있는 아파트의 대지 지분은 얼마인지 보시고요. 이보다 훨씬 높을수록 사업성이 좋은 겁니다. 일반적인 3종 주거 기준으로 그래도 대지 지분 최소 15평은 넘어야 한다고 봐요. 

 

또 아파트 용적률도 웬만하면 낮은 게 좋습니다. 용적률 200% 상은 솔직히 힘들다고 보고요. 용적률이 100% 붙을수록 사업성이 좋은 겁니다. 저층일 가능성이 높으니까요.

 

그리고 마지막이 용도지역인 데 최소 3종일반주거지역, 준주거, 상업지역 내에 속하면 재건축할 만하다고 볼 수 있겠습니다. 

 

그다음 재건축 사업 수익의 기준, 분양 가격인데요. 분양가 책정을 높게 받으려면 당연히 주변 아파트 시세를 보아야 합니다. 저희가 계속 말씀드리는 기준이 있죠. 수도권 기준 신축 34평 아파트 시세가 8~9억 이상은 되어야 한다고요.

 

요즘 올라간 공사비 때문에 아파트 짓는 원가가 많이 올라갔습니다. 그렇기에 여러분이 갖고 계신 아파트 주변 지역 시세가 10억이 넘는다, 15억, 20억한다면 이 것도 사업성이 좋을 가능성이 높습니다. 

 

그래서 정리를 해보면요. 이 깐깐한 기준을 다 충족해야 합니다. 분양 물량도 많이 나올 수 있는 아파트인지, 또 분양가 9억, 10억 이상 받을 수 있는 아파트인지 체크해보세요. 이 두 가지 요건을 봤을 때 충분히 괜찮아 보인다면, 재건축이 가능한 아파트일 것입니다.

 

 

🔎 실제 적용 예시

 

 

1기 신도시 재건축을 기준으로도 간단히 한번 적용해 겠습니다. 

 

재건축 수입과 관련해서 공식은 ‘분양 물량 x 분양 가격’이라고 말씀드렸습니다. 

 

분양 물량과 관련된 것이 간단히 위 자료를 봤을 때 ‘용적률’이라 볼 수 있겠죠. 용적률 기준으로는 분당, 일산이 좋고요. 평촌, 산본, 중동은 평균 용적률이 200%를 넘으니 좋지는 않다고 볼 수 있습니다. 

 

그다음 분양 가격인데요. 이건 입지 따라 다릅니다. 저는 대략적으로 ‘분당 - 평촌 - 일산, 중동 - 산본’ 순으로 가격이 높다고 봅니다. 

 

그랬을 때 ‘분양 물량 x 분양가’ 공식 기준으로 1기 신도시에서 재건축 사업성이 제일 높은 것은 분당 신도시라고 볼 수 있고요. 그다음이 평촌, 일산이 비슷하고 산본, 중동이 비슷하지 않을까 보네요.  

 

이런 식으로 간단히 재건축 가능성을 다른 도시, 다른 아파트와 비교해서 판단해 보시면 여러분이 궁금한 아파트도 대략 예측은 해볼 수 있지 않을까 싶네요.

 

 

🔎 결론

 

오늘 좀 간단히, 쉬운 방법으로 재건축 가능성 여부를 알 수 있는 팁을 드렸는데요. 마지막으로 드리고 싶은 말씀은 재건축 쉽지 않다는 것입니다. 

 

우리는 기억해야 합니다. 지금 압구정, 여의도의 구축 아파트들이 50년 차이고요. 목동 신시가지의 아파트들도 40년 차 넘었습니다. 근데 이제 시작하는 거예요. 서울 상급지에 있어도 재건축이라는 것은 쉽지 않다는 겁니다. 

 

그렇기에 오늘 제가 말씀드린 기준으로 재건축 가능성이 있겠다고 판단하신다 해서, ‘무조건 재건축 가능하다’ 이렇게 보시면 안 되고요. 실제 재건축 사업 추진을 진행 중인데, 나중에 될지 안 될지를 판단할 때 보수적으로 생각해서 적용해 보시면 좋겠습니다. 

 

지금까지 홈즈의 이종호 대표였습니다. 감사합니다.  

 

 

핵심 요약 서론 구축 아파트, 재건축 가능성 판단 방법 실제 적용 예시 결론