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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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최근 30대를 중심으로 부동산 매수세가 증가하고 있습니다. 아마도 생애 첫 내 집 마련이 많을 것으로 보이는데요, 저 역시도 그랬습니다만 부동산 거래를 처음 하면 모르는 것도 많고 놓치는 부분도 많아서 미리 공부를 해 둘 필요가 있습니다. 

 

실제 11년 전에 취득한 저의 첫 집 역시 ‘이것’ 하나를 놓쳐서 약 3천만 원 정도를 손해 보게 생겼는데요, 가격이 떨어져서 그런 게 아니고 세금적인 측면에서 그러합니다.

 

내 집 마련에 꼭 필요한 절세 팁 3가지, 지금부터 살펴볼까요?

 

 

📍 첫째, ‘공동명의’ 하세요!

 

첫 번째 집이라면 저는 공동명의를 추천합니다. 공동명의란 지분을 함께 공유하는 것으로 실제 부동산 거래 시 매매계약서 매수자 칸에 배우자 등 성함을 기재하면 완료입니다.

 

이렇게 공동명의를 하면 취득세와 재산세를 나눠서 부담하게 됩니다. 예를 들어 취득세가 1천만 원인데, 부부 공동명의를 하면 각각 5백만 원씩 청구되는 것이죠. 이는 5:5 지분을 가정한 것인데 상황에 따라 6:4, 7:3 등 다양하게 할 수 있습니다.

 

사실 이렇게만 보면 취득세와 재산세 총액은 동일하므로 절세 효과가 없다고도 할 수 있습니다. 하지만 공동명의의 진가는 종부세와 양도세에서 두드러집니다.

 

먼저 종부세의 경우 부부 공동명의 5:5 지분으로 하면 각각 기준시가 9억 원씩 공제가 되어 총 18억, 시세로는 대략 25억 정도까지는 종부세 부담이 없다고 보시면 됩니다.

 

또한 경우에 따라서는 종부세 특례 신청(매년 9월)을 통해 고령자(만 60세 이상) 혹은 장기보유(5년 이상) 혜택을 통해 최대 80% 세액공제도 가능합니다. 이는 1주택자 단독명의가 받는 혜택을 공동명의자 역시 신청이 가능하다는 것인데, 반대로 단독명의는 공동명의처럼 18억 공제는 불가합니다. 

 

양도세는 ‘무조건’ 공동명의가 유리합니다. 각자 기본공제 250만 원이 적용되고 소득금액을 분산시키므로 세율이 낮아지는 등 단독명의일 때의 양도세보다 더 줄어듭니다.

 

(그림 1) 양도세 단독명의와 공동명의 비교

 

보시는 것처럼 양도차익이 5억 원일 때 단독명의는 약 1.5억 정도 양도세를 부담해야 하지만 공동명의는 한 명당 약 0.63억, 부부 모두 합산하더라도 1.26억으로 단독명의 대비 대략 2천 5백만 원 정도 절세가 가능합니다.

 

실제 이 사례는 제가 보유한 주택을 가지고 계산한 것으로, 저는 공동명의를 준비하지 못하여 손해를 본 경우입니다. 여러분들은 미리 준비하시기를 바랍니다. 

 

 

📍 둘째, 자금조달에 유의하세요!

 

공동명의를 한다는 것은 지분을 나눠 갖는다는 것이고, 원칙상 지분에 해당하는 자금을 각자 조달해야 합니다. 즉 시가 10억 원 상당의 주택을 구입할 때 부부 공동명의 5:5를 하려면 각자 5억 원 상당의 자금을 조달해야 한다는 것이죠.

 

하지만 부부의 경우 증여재산 공제 6억 원이 적용되므로 시가 10억 원인 경우에는 어느 한쪽이 자금을 모두 조달해도 증여세 이슈는 없습니다. 문제는 이보다 더 큰 고가주택을 구입하거나, 다수의 주택을 구입할 때입니다. 이 경우는 과거 10년간 취득한 자산의 자금출처를 보아, 부부 증여재산 공제 6억 원을 초과하는 경우에는 증여세 이슈가 발생할 수 있으니 조심해야 합니다.

 

참고로 최근 신혼부부들은 혼인신고를 늦게 하는 경향이 있습니다. 각자 별도 세대를 유지하여 대출, 청약 등에서 유리한 상황을 가져가고자 함인데요, 이럴 경우에는 취득하는 주택 공동명의는 가능하나 부부 증여재산 공제 6억 원은 활용이 불가능하므로(법적으로 부부가 아니므로), 어떤 방법이 더 유리한지를 고민해야 합니다. 

 

 

📍 셋째, 매수 시 각종 수수료 유의하세요!

 

처음 주택을 구입하면 경황이 없습니다. 모든 것이 낯설고, 처음이기에 모르는 것 투성이죠. 이때 조심해야 할 부분이 있는데, 가령 소유권 이전을 위한 법무사 비용의 경우 반드시 견적서를 꼼꼼하게 봐야 합니다.

 

기본적으로 공과금과 보수액을 구분해서 보셔야 하고, 각 항목의 금액 수준이 과도한 것은 아닌지, 그리고 중복 항목은 없는지를 봐야 합니다. 예를 들어 일당 10만 원, 보수액 20만 원 이렇게 기재되어 있다면 금액 자체는 적정할지 몰라도 실질적으로 일당과 보수액은 동일 항목이므로 하나만 기재되어 있어야 합니다.

 

마찬가지로 인테리어 역시 양도세 필요경비로 인정되는 항목에 대해서는 적격 증빙(카드 결제 혹은 현금영수증 등)을 잘 갖춰둬야 합니다. 대표적으로, 샷시, 발코니 확장, 시스템 에어컨, 보일러 교체 등이 있습니다. 이에 대해서는 저희 인사이트 칼럼에서도 여러 번 설명해 드렸으니 이 정도만 언급하도록 하겠습니다.

 

이렇게 부동산을 취득할 때는 고려해야 할 사항이 참 많습니다. 놀라운 것은 해당 주택을 매수할 때부터 이 모든 것이 결정된다는 것이죠. 따라서 이에 대해 미리 알아두시고 준비해 두시길 바랍니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 부동산 세금은 계약서를 작성하는 순간, 99%가 결정돼요! 특히 내 집 마련 등 처음 부동산 거래를 한다면 놓치기 쉬운 세 가지 절세 팁을 알려드렸어요 물론 어디에, 어떤 집을 매수하는지가 더 중요하겠죠?