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부동산 시장은 상황에 따라 다양한 규제가 오르내리지만, 분양권 전매제한(이하 전매제한)은 그중에서도 ‘투기 억제’와 ‘실수요자 보호’를 동시에 노린 대표적인 정책이에요. 요즘 다주택자분들 사이에서는 전매제한 완화 혹은 강화 여부가 투자 전략의 핵심 변수로 떠오르고 있죠. 그래서 이번에는 전매제한 제도를 좀 더 면밀히 들여다보고, 실제 시장에 어떤 결과를 가져오는지 7단계 정책분석 모델에 따라 알아보려고 해요. 

 

 

🔎 어떤 길을 열고, 또 막으려 했을까요?

 

전매제한이 태동한 이유는 단순해 보여요. 아직 건설되지도 않은 새 아파트 분양권이 과도하게 거래되면서 집값이 폭등하고, 실수요자가 오히려 내 집 마련 기회를 놓치게 되니까요. 그래서 정부는 2005년경부터 본격적인 규제 장치를 고민했고, 이를 꾸준히 다듬어 왔어요. 그 배경에는 투기 억제라는 명시적 목표와, 실수요자 보호라는 묵시적 의도가 함께 존재했어요.

 

 

🔎 모두가 관여된 퍼즐 같아요

 

전매제한은 다주택자, 무주택자, 건설사, 지방자치단체, 은행 등 정말 다양한 주체에게 영향을 주어요. 가령 다주택자분들은 새로운 투자처나 ‘갈아타기’ 기회를 찾기 어려워지고, 무주택자는 규제로 프리미엄이 낮아질 가능성 덕분에 내 집 마련 진입 장벽이 낮아질 수 있어요. 건설사나 지자체 입장에서는 분양권 거래량이 줄어드는 만큼 지역 경제나 재정 수입에 변화가 생길 수 있죠. 이런 식으로 전매제한이라는 ‘조각’을 여러 이해관계자들이 각자 다른 시선으로 바라보고 있어요.

 

 

🔎 숫자가 말해주는 불편한 진실

 

국토교통부가 2024년에 발표한 자료를 보면, 전매제한이 강화된 지역에서는 분양권 거래량이 눈에 띄게 줄어들었고, 프리미엄 상승폭도 점차 둔화되는 경향을 보였어요. 그러나 규제가 상대적으로 약한 지역에서는 분양권 매물이 급격하게 늘며 단기적 시세차익을 노리는 거래가 여전히 활발했다고 해요. 한국부동산원의 월별 거래 동향에서도 비슷한 흐름이 나타나요. 다만 전매제한이 없는 지역은 거래가 활발한 만큼 가격 변동 폭이 컸고, 실거주자와 투자자가 뒤섞여 혼재된 모습을 보였어요.

 

 

🔎 이룬 것과 놓친 것, 둘 다 살펴봐요

 

초창기 정책 목표였던 ‘투기 억제’ 측면은 어느 정도 성과가 있다고 볼 수 있어요. 실제로 분양권 거래량이 줄고, 극단적인 프리미엄 상승을 완화하는 효과가 보이니까요. 다만 이로 인해 단기간에 거래가 확 줄면서 시장이 경직됐다는 비판도 나와요. 게다가 무주택자나 1주택 실수요자 입장에선 전매제한 기간이 지났을 때 매물 선택지가 오히려 적어질 수 있어, 아이러니하게도 가격이 더 뛰어오르는 현상이 발생할 수도 있다고 해요. 이렇게 ‘의도한 대로 흘러간 부분’과 ‘예상치 못한 부작용’ 모두가 드러나는 정책이에요.

 

 

🔎 만약 전매제한이 사라진다면?

 

만약 정부가 경제 침체를 이유로 전매제한을 대폭 완화한다면, 분양권 거래가 다시 활기를 띠면서 단기간에 가격이 뛰어오를 가능성이 커요. 반대로 과열을 우려해 전매제한 기간을 더 길게 잡으면, 투자 목적의 매수세는 꺾이지만 실거주자 역시 자유로운 거래가 어려워질 수 있어요. 이런 가정들을 갖고 시뮬레이션을 돌려보면, 지역별 특성(투기 과열지구, 비규제 지역)이나 다른 부동산 규제(대출 규제, 세제 정책 등)와 맞물려 천차만별의 결과가 나와요. 결국 전매제한만 독립적으로 봐서는 해결이 어렵고, ‘종합적인 규제 패키지’ 속에서 균형을 찾아야 한다고 볼 수 있죠

 

 

🔎 한 가지 해법만 있는 것은 아니에요

 

시장에서 제시하는 대표적인 대안 중 하나는 지역 맞춤형 전매제한이에요. 투기 우려가 큰 곳에는 현 수준 또는 더 강화된 제한을 유지하고, 상대적으로 수요가 적은 지방이나 미분양 우려 지역은 완화해주는 방식이에요. 또 다른 방법으로, 전매제한이 풀린 뒤에도 ‘이상 거래 모니터링 시스템’을 가동해 투기가 의심되는 경우 즉각 조사하고 제재를 강화하는 방안이 거론돼요. 실거주 의무 기간을 좀 더 명확하게 두면서, 다른 한편으로는 개인 사정(직장 이동, 건강 문제 등)에 따른 예외조항을 마련해 너무 경직되지 않게 운영하는 제도도 검토되고 있어요.

 

 

🔎 이제, 어떻게 굴러가면 좋을까요?

 

종합하면, 전매제한은 ‘투기 억제’라는 본래 취지에는 어느 정도 부합하지만, 시장 경직이나 반사이익 등 예기치 않은 현상을 가져오기도 해요. 따라서 시장 상황이 빠르게 변할 때는 전매제한의 강도 역시 유연하게 조정하는 ‘운용의 묘’가 필요하죠. 이를 위해서는 먼저 지역별 시장 지표(분양권 거래량, 프리미엄 형성 수준, 실거래 신고 건수 등)를 촘촘히 모니터링하고, 필요하면 일괄적 규제가 아니라 부동산 상황에 따른 맞춤형 규제를 적용하는 편이 좋아요. 

 

 

🔎 결론

 

실수요자를 챙기되, 시장 자유도와의 균형을 맞추려는 줄타기 같은 정책

시장의 흐름에 따라 영웅도 되고 악역도 되는 이 제도가, 앞으로 더 이어질지 완전히 바뀔지는 지켜봐야겠죠. 여러분은 이 제도를 어떻게 바라보시나요? 규제가 반가우신가요, 아니면 답답함을 느끼시나요? 여러분이 생각하는 대안이나 개선 아이디어가 궁금해요. 댓글이나 의견으로 알려주시면 좋을 것 같아요.

 

 

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