홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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최근 신축 아파트 분양가가 천정부지로 상승하고 있습니다. 수도권의 경우 84타입 기준 10억을 넘어, 15억이 넘어가는 경우도 흔한 상황입니다. 이런 상황 속에서 '과연 이렇게 비싼 분양가에 신축 아파트를 분양받아도 될까?' 고민하시는 분들이 많으실 것입니다.

 

그래서 오늘은 높은 분양가에 신축 아파트를 분양받아도 될지, 또 얼마 정도에 분양받는 것이 적절한지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

분양가 검증 방법 1️⃣ 실제 매수가 구하기 2️⃣ 완공 시 시세 예측하기 3️⃣ 투자성 판단하기

이 방법을 그대로 따라오신다면, 현재 분양받으려는 아파트의 분양가가 적절한지, 또 분양을 통해 얼마의 이익을 얻을 수 있을지 예측해 볼 수 있습니다.

 

차례대로 하나씩 보겠습니다. 

 

 

✔️ 실제 매수가 구하기

 

신축 아파트 분양가에 106%를 곱하세요. 그렇다면 추가 비용이 포함된 신축 아파트의 실제 매수가를 구할 수 있습니다.

간혹 분양가가 신축 아파트 분양에 필요한 금액의 전부 다 이렇게 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 분양가만 지불한다고 해서 끝나는 것이 아닙니다. 여기에 중도금 대출 이자, 확장비, 옵션비 등의 추가 비용을 내야 합니다.

 

이를 아주 쉽게 구하는 방법이 있는데, 바로 공모된 분양가에 106%를 곱하는 것입니다. 서울원 아이파크의 예시를 통해 확인해 보겠습니다.

 

서울원 아이파크는 84타입을 약 13억 후반에 분양하였습니다. 이 아파트의 분양에 필요한 추가 비용(중도금 대출 이자, 확장비, 옵션비)을 구해보겠습니다.

 

먼저 중도금 대출 이자입니다. 보통 분양가의 60% 정도는 중도금 대출을 받는 것이 일반적이며, 금리는 4.5% 정도입니다. 그랬을 때 서울원 아이파크 84타입의 중도금 대출 이자는 총 약 6,250만 원 정도가 발생하게 됩니다. 공모된 분양가가 13.9억이라는 것을 고려하였을 때 중도금 대출이자만 분양가에 4.5% 수준입니다.

 

여기에 더해 확장비 1,600만 원, 에어컨 등 필수 옵션비로 700만 원 정도의 비용이 추가로 발생합니다.

 

중도금 이자, 확장비, 필수 옵션비를 다 더하면 최소한 8,000만 원 정도의 추가 비용이 발생합니다. 분양가 13.9억 기준, 8천만 원에 추가 비용은, 분양가 대비 약 6% 정도 추가 비용이 발생하는 것입니다.

 

다른 분양 단지들도 이와 유사합니다. 때문에 대부분의 아파트는 분양가의 대략 106% 정도를 곱하면 추가 비용 포함한 실제 아파트 매수 가격을 산정할 수 있습니다.

 

서울원 아이파크를 기준, 13.9억 원에 8,000만원 더하면 약 14.7억 원이 실제 매수가입니다. 13.9억에 106%를 곱해도 비슷한 값이 도출됩니다.

 

즉 신축 아파트의 추가 비용을 포함한 정확한 매수가를 알기 위해서는 ‘분양가의 106%를 곱하면 된다.’라고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

✔️ 완공시 시세 예측

 

이제 실제 신축 아파트의 매수가를 알았으니, 그 다음으로 할 일은 입주 시 새로운 신축 아파트의 시세를 예측하는 것입니다. '이 아파트가 현재 완공되어 있었다면, 얼마정도 시세를 형성할까?' 추정하는 과정입니다.

 

이때 가장 좋은 방법은 주변 신축 아파트 시세와 비교하여 시세를 예측하는 것입니다. 최대한 주변 신축 아파트 시세를 많이 비교를 해보아야 합니다.

 

서울원 아이파크 기준으로 완공 시 예상 시세를 예측해 보겠습니다.

 

먼저 가장 가까운 장위뉴타운과의 비교입니다.

 

현재 84타입 기준 낮게는 11억, 역세권 인근 신축 단지들의 경우 높게는 13억 대 실거래가 찍히고 있습니다. 

 

서울원 아이파크의 경우 지하철이 3개의 노선이 지나가고 있고, GTX C가 들어오며, 업무시설과 상업지 대규모로 개발되기 때문에, 완공 시 장위뉴타운에 신축 아파트들보다는 1~2억 정도 높게 시세가 형성될 것으로 보입니다.

 

 

다음은 좀 더 떨어진 상급지와 비교해 보겠습니다. 서울원 아이파크와 유사한 특징을 가지고 있지만, 보다 상급지에 위치한 청량리역세권입니다.

 

현재 청량리역 바로 앞 SKY-L65가 36평 기준 17억 원대에 가격 움직임을 보입니다. 서울원아이파크의 경우 청량리보다는 떨어지는 입지와 교통 여건을 가지고 있기 때문에, 이보다는 1~2억 정도 낮은 가격을 형성할 것으로 예상됩니다.

 

앞선 내용들을 종합해 보면, 서울원 아이파크는 완공 시 예상 시세는 장위보다는 높고, 청량리보다는 낮은, 84타입 국민 평형 기준 15억 원 정도를 예측하는 것이 합리적으로 보입니다.

 

 

✔️ 투자성 판단

 

끝났습니다. 이제 앞서 구했던 ‘추가 비용을 포함한 실제 매수 가격’과 '완공 시 예상 시세'를 비교하여, 안전마진을 판단하시면 됩니다.

 

서울원 아이파크의 경우 분양가 13.9억에 106%를 곱한 14.7억 원이 실제 매수가이며, 완공 시 예상 시세는 약 15억 원 정도입니다.

 

둘의 금액 차이는 3천만 원 정도로, 서울원 아이파크를 분양받을 시 약 3천만 원 정도의 안전마진이 있을 것으로 예상됩니다.

 

높은 분양 가격과 각종 비용을 종합적으로 계산해 보았을 때 서울원 아이파크의 분양가는 투자적으로는 매력적인 가격으로 보기는 어려울 것으로 판단됩니다.

 

3천만 원의 안전마진은 실제 매수가 14.7억의 2% 수준으로 3년이라는 투자 기간을 생각하였을 때 너무 적은 금액이기 때문입니다.

 

 

✔️ 투자성 있는 분양가 구하는 방법?

 

그렇다면 투자성 있는 분양가는 얼마인 것일까요? 각자 기준이 다르겠지만, 기본적으로 분양가가 완공 시 예상 신축 시세보다 적어도 10%는 저렴해야 한다고 생각합니다.

 

그래야 부동산 시세 변동에 따른 위험과 비용을 감수하고 분양받을 만하기 때문입니다.

 

서울원 아이파크 기준으로 한다면 예상 신축 시세인 15억에서 10% 정도를 뺀 약 최소 13억 초 중반 정도의 분양가는 되어야 분양받을 만한 메리트가 있다고 판단할 수 있겠습니다.

 

그런데 서울원 아이파크는 분양가는 13.9억 원으로 이보다 훨씬 높기 때문에 높은 가점을 가지고 계신 분이라면, 기다리는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.

 

 

✔️ 결론

 

오늘은 신축 아파트의 실제 매수 가격을 알아보고, 분양가의 적정성을 판단해 보는 시간을 가져 보았습니다. 최근에 분양가가 많이 올랐기 때문에 아마 오늘 말씀드린 기준으로 분양가의 적정성을 판단해 보면, 기준을 통과하는 단지들은 많지 않을 것입니다. 그만큼 최근 신축 아파트 분양 메리트가 줄었다고 생각하시면 됩니다.

 

앞으로도 이 기준에 부합하지 않는 분양 현장이라면, 무리해서 분양받으실 필요는 없을 것으로 판단됩니다. 기회는 계속 오기 때문입니다.

 

오늘 내용도 투자에 도움 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.