홈노크

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

---

 

 

토지거래허가제 해제 이후 서울 중심지를 시작으로 부동산 분위기가 뜨겁습니다. 다만 매물이 많은 것은 아니기에 일부 매물이 나올 경우 급하게 거래되는 경우가 종종 있는데요. 이와 관련하여 저희 인사이트 칼럼에서는 매수 시 유의 사항은 물론 매도 시 체크할 5가지 사항도 함께 살펴보았습니다.

 

이중 ‘부부 공동명의’ 관련하여 많은 분이 질문을 주시는데요. 아마도 가장 현실적인 공동명의 방법이고 쉽게 할 수 있기에 그러한 듯합니다.

 

그렇다면 실제 부부 공동명의를 통한 양도세 절세효과는 얼마나 되는 것일까요? 그리고 이 과정에서 주의할 사항은 무엇일까요?

 

(그림 1) 양도차익에 따른 공동명의 절세효과

 

예를 들어 매수한 주택 가격이 1억 원 정도 올랐다고 가정하면 단독 명의는 약 2천 만 원의 양도세가 나옵니다. 그에 반해 공동명의인 경우 부부 공동명의 5:5 가정을 하면 1인당 약 645만 원 정도가 나오므로 둘을 더하면 1,290만 원 정도이며 이는 단독 명의 대비 약 765만 원 정도나 절세되는 금액입니다.

 

물론 계산의 단순화를 위해 필요경비와 장기보유특별공제는 없다고 가정하였습니다. 따라서 필요경비 항목이 많거나 혹은 3년 이상 장기보유 시에는 이보다 절세되는 금액이 더 커질 수도 있습니다.

 

이런 식으로 비교를 해보면 양도차익이 3억 원인 경우 공동명의로 인한 절세액은 약 2,281만 원이고 양도차익 5억 원인 경우 약 2,732만 원으로 늘어나며 양도차익이 20억 원인 경우에는 공동명의로 인한 절세액이 단독 명의 대비 약 7,360만 원이나 됩니다. 정말 큰 금액이죠?

 

하지만 조심해야 하는 부분도 있습니다.

 

 

📍 첫째, 공동명의로 인한 자금출처, 즉 증여 이슈를 조심해야 합니다

 

예를 들어 10억 원 상당의 주택을 취득할 때 부부 공동명의 5:5를 하면 각각 5억 원씩 준비해야 하는데, 부부간 증여재산 공제 6억 원 이하이므로 어느 한쪽이 자금을 모두 부담하더라도 큰 이슈가 없습니다.

 

반면 20억 원으로 해당 금액이 올라간다면 어느 한쪽이 모두 자금을 조달하면 10억 원을 증여한 셈이 되어 증여 이슈가 나올 수 있습니다. 물론 여기에 대출을 받는다면 이를 제외한 금액에서 다시 지분대로 나누게 되므로 증여 이슈를 피할 수 있고, 혹은 6:4, 7:3 등으로 상황에 맞게 지분 비율을 조절할 수도 있을 것입니다.

 

 

📍 둘째, 지역 가입자 전환 이슈 유의하세요!

 

증여 이슈를 피했다고 하더라도 피부양자에서 지역 가입자로 전환될 수 있으니 조심하시기 바랍니다.

 

예를 들어 부부 공동명의 2주택인데, 해당 주택의 지분을 모두 더해서 시가 약 20억 상당의 주택을 전업주부가 보유하고 있다고 가정해 봅시다. 현재 건보료는 피부양자이지만 시가 20억 상당의 주택 재산세는 약 9억 원에 육박하는데(시가 20억 주택의 공시가격 14억 가정, 여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 재산세 과표는 약 8.4억 원이 됩니다.

 

만약 여기에서 집값이 조금 더 오른다면 언제든지 재산세 과표가 9억 원을 초과할 수 있게 되고, 이렇게 된다면 비록 다른 소득이 없더라도 해당 전업주부는 피부양자 자격을 유지할 수 없게 되어 지역 가입자로 전환이 됩니다.

 

따라서 이상의 2가지 문제를 거의 모두 해결할 수 있는 경우는, 부부 모두 직장인으로 맞벌이할 때입니다. 각자 소득이 있으므로 자금출처도 비교적 명확하게 할 수 있고, 급여를 받는 한 재산세 과표가 아무리 늘어나거나 혹은 주택 임대소득이 발생하더라도 직장가입자 유지가 가능하기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 맞벌이 직장 부부라면, 혹은 그렇지 않더라도 증여나 자금조달 이슈가 없는 상황이라면 가급적 부부 공동명의를 하셔서 추후 매각 시 양도세를 절세하기를 바랍니다. 그때 가서 하면 취득세를 추가 부담하거나 다시 10년을 보유해야 할 수도 있으니, 절세전략은 미리미리 해두시는 게 여러모로 유리합니다.

 

토지거래허가제 해제 이후로 일부 지역에서는 경황이 없더라도, 우리가 이런 내용을 미리 공부해야 하는 이유입니다. 계속해서 유용한 정보 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 부부 공동명의가 좋다고 하는데, 실제 얼마나 절세가 되는 걸까요? 구체적 계산 사례 보여드렸어요 그렇다고 무조건 다 좋은 것은 아닙니다. 조심해야 하는 2가지도 함께 살펴봤어요