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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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무슨 얘기냐고요? 서울과 지방 부동산 분위기예요. '똘똘한 한채'를 바라보며 강남 및 최근 토허제 해제지역은 후끈후끈한데 지방은 그야말로 싸늘해요. 미분양이 너무 심해 정부가 나서서 직접 매입하겠다고 할 정도예요.

 

 

🔎 토허제 그게 뭐길래

 

최근 부동산 시장에서 가장 핫한 키워드는 토허제*예요. 토지 거래 허가 구역인데요. 서울시가 지난 12일 5년 만에 잠실과 대치동 등의 토지거래허가구역을 해제했어요. 

*개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위해 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장으로부터 사전 허가를 받도록 한 제도. 이 구역에서 주택·토지 등을 거래하려면 지자체장의 허가를 받아야 해요. 

 

2년간 실거주를 해야 하고 2년간 매매나 임대가 금지되기 때문에 전세 끼고 사는 갭투자가 안 돼요. 이 동네엔 20억짜리 아파트 제 돈 주고 살 수 있는 사람만 들어올 수 있다는 의미예요. 투기를 막겠다는 거죠.

 

잠실·청담·대치·삼성동 지역은 2020년부터 계속 연장되어 왔고요, 압구정·목동·여의도·성수동이 2021년 추가된 후 계속 연장됐어요.

 

 

🔎 그런데 풀렸다!

 

해당 주민들은 '왜 내 집을 사고파는데 나라 허락을 받아야 하냐'며 불평등을 호소했어요. 그런데 오세훈 시장이 슬슬 시동을 걸더니 삼성, 대치, 청담, 잠실동(=강남 3구) 지역에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제한 거예요.

 

그런데 왜 시끌시끌하냐고요? 토허제를 해제했다는 건 이제 '갭투자'가 가능하다는 의미예요. 그러면 실수요자뿐 아니라 투자 목적의 수요도 들어오면서 집값은 뛸 수밖에 없어요.

 

 

🔎 분위기가 어떤가

 

수치로 본다면, 해제된 12일부터 20일까지 강남 3구의 아파트 평균 거래 가격(24억 5천 139만 원)이 해제 전인 1∼11일보다 8.0% 올랐어요. 특히 가장 많이 오른 곳이 송파인데요, 1만 세대 안팎이 몰려 있어 대표 단지로 불리는 '엘리트'(잠실엘스, 리센츠, 트리지움)를 중심으로 호가가 치솟고 있어요.

 

출처 : 매일경제

 

🔎 그런데 지방은요

 

정부가 지난 2월 19일 부동산 대책을 발표했어요. 지방의 미분양 해소를 위해 '악성 미분양' 3천 가구를 LH가 사들이겠다는 파격적인 발언이에요. 우선 현재 지방의 부동산 시장이 얼마나 악화됐냐면, 준공 후 미분양(악성 미분양)이 작년 12월 말 기준 2만 1천 480가구였는데, 1년 새 2배가 늘어난 숫자예요. 특히 준공 후 미분양의 80%가 지방에 쏠려 있다는 거죠.

 

다 지었는데도 주인을 못 찾는 아파트를 그대로 두면, 건설사는 죽을 것이고 이와 연계된 금융회사도 어려워지게 될 테니 정부가 발 벗고 도와주겠다는 거예요. 그래서 구체적인 계획은,

 

 

🔎 정부가 사주고 금리도 낮춘다

 

LH가 분양가보다 낮은 수준으로 해당 물량을 사들이고 '든든전세주택'으로 활용할 거예요. 세입자가 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 살다가 분양받을지 여부를 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이에요.

 

뒤이어 23일 또 다른 대책을 내놓았는데요. 우선 3월 24일 이후 대출 신청분부터 디딤돌 및 버팀목 대출 금리가 수도권에 한정해 0.2%p 오릅니다.

 

그런데! 지방은 제외입니다. 지금대로 유지해요. 그리고 지방 미분양 주택을 구입하는 경우에는 디딤돌 대출 금리를 0.2%p 깎아주기로 했어요.

 

즉, 다른 곳은 금리를 올릴 건데, 지방은 유지하거나 깎아준다는 거죠.

 

 

🔎 실질적인 대안일까?

 

'당신이면 이 아파트 사시겠습니까' 제목의 기사가 눈에 띕니다. 굉장히 직관적인데요. '미분양 아파트를 싸게 공급한다고 해서 과연 미분양이 분양될까?'란 근본적인 질문이에요. 특히 악성 미분양까지 간 이유는 해당 지역의 입지나 환경, 실거주 및 투자가치로서의 매력도가 떨어지기 때문일 텐데, 이런 곳의 가격만 낮춘다 하여 없던 입지가 살아나는 것도 아닌데, 갑자기 수요가 몰릴까요?

 

그리고 이렇게까지 했음에도 불구하고 해당 매물이 계속 주인을 못 찾는다면, 이를 매입한 LH의 재무 안전성은 더욱 악화될 수밖에 없어요. 또한 대책 없이 공급만 늘린 건설사의 책임을 왜 정부에서 지고 가려는 지에 대한 비판도 나옵니다. 어찌 됐든 이왕 파격적인 대책을 내놓을 거면, 수요자들이 실질적으로 체감할 수 있는 취득세, 양도세 등의 세제 혜택이 더 보완되어야 한다는 의견이 있어요.