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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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어느 날 소유 토지에 대한 보상 협의를 요청하는 문서를 받는다면 앞으로 어떻게 절차가 진행되는지, 또 절차 진행 중 주의해야 할 점은 무엇인지 궁금해질 것이다.

 

토지수용의 일반적인 절차 및 불복방법은 다음과 같다.

 

✔️ 토지수용의 일반적인 절차

사업인정 → 토지조서‧물건 조서의 작성 → 협의 → 재결

 

1️⃣ 사업인정

사업인정이란 특정 사업이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법이라 함) 제4조에 열거되어 있는 공익사업에 해당함을 인정하여, 사업 시행자에게 일정한 절차의 이행을 조건으로 하여 특정한 재산권에 대한 수용권을 설정하여 주는 행위이다(토지보상법 제2조 제7호).

 

2️⃣ 토지조서‧물건 조서의 작성

사업인정을 받은 사업 시행자는 토지조서 및 물건 조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다(토지보상법 제26조 제1항, 제14조 제1항).

 

3️⃣ 협의

협의에는 사업인정 전의 협의(토지보상법 제16조)와 사업인정 후의 협의(토지보상법 제26조)가 있으나, 수용 절차로서의 협의는 사업인정 후의 협의를 의미한다.

 

사업 시행자는 두 군데 이상의 감정평가 법인을 통해 진행한 감정가의 산술평균 금액으로 보상 협의 요청을 하고, 토지소유자가 협의에 응한다면 공용수용 절차는 재결에 이르지 않고 종결되며 수용의 효과가 발생한다.

4️⃣ 재결

재결이란 사업 시행자로 하여금 토지의 소유권 또는 사용권을 취득하도록 하고 사업 시행자가 지급하여야 할 손실 보상액을 정하는 결정이다. 협의가 성립되지 않았거나 불가능한 경우 토지수용위원회의 재결이 진행되며, 재결이 있으면 공용수용의 절차는 종결되고, 일정한 조건 아래 수용의 효과가 발생한다.

 

여기서 주의할 점은 협의를 거부한다고 수용이 안 되는 것이 아니므로 보상 협의 요청을 받은 경우에는 무작정 협의절차를 거부하며 버티는 것이 능사는 아니란 것이다.

 

수용재결 이후에도 사업 시행자와 토지소유자의 협의는 가능하다는 것이 우리 법원의 입장이므로 수용재결 이후에도 상호 간 협의가 된다면 협의취득도 가능하다(대법원 2017. 4. 13. 선고 2016두64241 판결). 

 

 

✔️ 재결에 대한 불복

 

1️⃣ 이의신청

지방토지수용위원회의 재결에 대한 불복은 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에, 중앙토지수용위원회의 재결에 대한 불복은 중앙토지수용위원회에 재결서의 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다(토지보상법 제83조).

 

이의신청의 성격은 특별법상 행정심판으로 볼 수 있으며, 이의신청에 대한 재결이 확정되면 민사소송법상의 확정판결이 있는 것과 동일한 효력이 있으므로(토지보상법 제86조 제1항) 신중히 불복 여부를 결정하여야 한다.

 

 

2️⃣ 행정소송

수용재결에 대하여 불복이 있는 사업 시행자‧토지 수용자 등은 재결서를 받은 날로부터 90일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다(토지보상법 제85조 제1항). 이의신청을 거치지 않고 행정소송을 바로 제기하는 것도 가능하다. 한편, 수용재결 중 보상금에 대해서만 이의가 있는 경우에는 보상금증감청구소송을 제기할 수 있다(토지보상법 제85조 제2항).

 

여기서 주의할 점은 사업 시행자가 공탁한 보상금을 일부 수령이라는 등의 유보의 의사표시를 하지 않고 이의 없이 수령하면 재결에 승복한 것으로 보아 재결에 불복할 수 없게 되므로 보상금을 수령함에는 신중을 기하여야 한다는 것이다(대법원 1992. 10. 13. 선고 91누13342 판결).

 

핵심 요약 보상 협의 요청을 받을 경우 협의를 거부한다고 수용이 되지 않는 것이 아니므로 적극적으로 협의 과정에 참여하는 것이 좋아요 수용재결에 대해 다투고 싶다면, 이의신청 또는 행정소송을 제기할 수 있고, 보상금에 대해서만 다투고 싶다면 보상금증감청구소송을 제기할 수 있어요 사업 시행자가 공탁한 보상금을 ‘이의 없이’ 수령한다면 재결에 대해 불복할 수 없으므로 주의가 필요해요