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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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📍 2025년 공동주택 공시가격(안) 열람이 시작되었습니다

 

구체적으로 3월 14일부터 4월 2일까지 소유자 열람 및 의견청취절차가 진행되는데요. 특별한 경우가 없는 한 정부가 발표한 공시가격이 결정될 것이고, 이를 기준으로 올해 보유세 부담액이 도출될 것으로 보입니다.

 

(그림 1) 2025년 공동주택 공시가격(안) 현황, 보도자료

 

그림에서 보시는 것처럼 공동주택 공시가격은 전국 평균 3.65% 상승하였으며 서울 7.86%, 경기 3.16%, 인천 2.51% 등 수도권에 집중된 모습입니다. 

 

물론 지방에서는 전북 2.24%, 충북 0.18%, 충남 0.01% 상승하였으나 수도권 대비 크지 않고 충남의 경우는 전년과 동일하다고 보셔야겠습니다.

 

이렇듯 공시가격은 지난해 부동산 가격을 반영하는 만큼, 이 역시 서울/수도권 중심 부동산 시장의 상승과 지방 부동산 시장의 어려움을 극명하게 보여주는 결과라 할 텐데요. 공시가격 상승이 예상되는 수도권 공동주택은 올해 보유세가 그만큼 올라갈 전망입니다.

 

이는 재산세, 종합부동산세(종부세)와 같은 보유세가 해당 주택의 ‘공시가격’을 기준으로 시작하기 때문입니다. 특히 서울 중심지 고가주택의 경우에는 그 상승폭이 더욱 클 것으로 보이는데요, 그렇다면 보유세를 줄일 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까요?

 

 

📍 첫째, 보유세 과세기준일인 6월 1일을 피해서 매도, 매수를 해야 합니다

 

예를 들어 현재 주택을 보유하고 있다면 6월 1일이 되기 전에 해당 주택을 매각하면(매도 잔금까지) 올해 보유세를 내지 않아도 됩니다. 반대로 매수자라면 6월 1일 이후 매수를 해야 올 한 해 보유세를 피할 수 있습니다. 이렇듯 보유세는 과세기준일을 피해서 거래를 한다면 매수할 때 한 번, 그리고 매도할 때 한 번 이렇게 2회 아낄 수 있습니다.

 

 

📍 둘째, 주택 수가 2채 이내라면 공동명의가 유리할 수 있습니다

 

주택 수가 1채 혹은 2채 이내라면 공동명의가 보유세 절세에 도움될 수 있는데요, 다만 재산세는 공동명의를 하더라도 총합에 있어서 단독, 공동명의 차이가 없으나 종부세는 상황에 따라 공동명의가 유리할 수 있습니다.

 

우선 1주택인 경우입니다. 이 경우는 부부 공동명의가 매우 유리합니다. 이유는 단독 명의가 받을 수 있는 고령자/장기보유 세액공제를 ‘특례 신청’을 통해 공동명의도 받을 수 있어서입니다. 게다가 이러한 특례 신청을 받지 않는다면 단독 명의일 때 가능한 공제금액 12억 보다 더 많은 18억 공제(부부 각각 9억 원씩)도 가능합니다.

 

2주택인 경우는 여러 경우를 가정하고 계산을 해보았는데요, 아래처럼 2주택 단독 명의보다 공동명의가 더 유리했습니다. 물론 일부 계산상 오차가 있을 수 있는 점은 참고 바랍니다.

 

 

(그림 2) 2주택인 경우 보유세 부담액, 제공 : 제네시스박

 

따라서 보유세가 올라갈 것으로 예상되는 지역 혹은 상품을 보유 중이라면 매년 발표하는 공시가격 변화율을 보시고 이에 대해 미리 대비하시는 것이 필요합니다. 보유세는 매년 부담하는 것도 부담이지만, 미실현 이익에 대해 과세가 되는 만큼 현금흐름 측면에서 보수적으로 접근할 필요가 있어서입니다. 

 

이번 발표된 공동주택 공시가격(안)은 4월 말 확정됩니다. 관련하여 계속해서 소식 및 대응법에 대해 저희 인사이트 칼럼에서 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 2025년 공동주택 공시가격(안)에 따르면 전국 3.65% 상승하였으며, 특히 서울은 7.86%로 가장 많은 상승을 보였어요 서울 내에서는 고가주택 공시가격 상승률이 높아 중심지 공동주택 보유세는 상당히 올라갈 전망이에요 보유세는 미실현 이익에 대해 과세하는 만큼, 이에 대한 대비가 있어야 해당 자산의 보유, 매각에 대한 의사결정이 가능할 거예요