홈노크

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😎 '30대 맞벌이 부부의 30억 부동산 재테크'의 저자 부동산 재테크 전문가 홍사장이 직접 겪어본 투자 꿀 Tip을 에세이로 쉽게 전해드려요.

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"주택시장 회복, 진입은 여전히 어려움"

"지분형 모기지, 내 집 마련 새 방법"

"정책은 공부하고 선택해야 성공"

 

 

📍 지난겨울, 얼어붙었던 주택시장은 봄 햇살처럼 서서히 기지개를 켜고 있습니다

 

금리 인상 충격이 가신 뒤 거래량은 조금씩 늘었고, 서울 일부 지역이 토지거래허가구역에서 해제되자 은행 가계대출 잔액도 짧은 기간에 엄청나게 불어났습니다. 표면적으로는 ‘숨통이 트였다’는 표현이 어울리지만, 무주택 실수요자 입장에서는 여전히 갈 길이 먼 것 같습니다.

 

전세가율이 떨어지며 보증금 회수 불안이 커졌고, 수도권 곳곳엔 미분양·미입주 물량이 쌓여 건설사들조차 정부에 SOS를 보내고 있지요. “거래는 살아나는데, 정작 나는 못 들어가는 시장”이라고 생각되는 만큼 많은 분들이 느끼는 아쉬움일 것입니다.

 

바로 이 시점에서 정부가 6월에 선보이겠다 예고한 ‘지분형 모기지론’이 등장합니다. 대출이 아니라 ‘함께 투자’하는 방식이라는 설명이 붙으면서 새로운 문이 열렸다는 기대가 스멀스멀 올라오고 있습니다.

 

 

📍 지분형 모기지론이 도대체 무엇일까요?

 

핵심은 간단합니다. 주택금융공사(HF) 같은 공공기관이 집값의 일정 지분을 직접 인수하고, 나머지를 소비자 즉 매수인이 자기자본과 일반 주택담보대출로 조달하는 구조죠. 쉽게 말해 ‘정부와 내가 공동 집주인이 된다’는 개념입니다. 예를 들어 시세 10억 원 아파트를 살 때 본인이 1억(10%)을 마련하고, 은행에서 4억(40%)을 대출받으며, HF가 5억(50%)을 투자하는 식입니다. 등기부등본에는 개인과 정부 이름이 나란히 올라갑니다.

 

이 방식이 왜 주목받는지 비교해 보겠습니다. 전통적인 주택담보대출이라면 집값의 30%에 달하는 자기자본을 먼저 모아야 합니다. 나머지 70% 수준은 대출로 채우게 되는 것이죠. 이렇게 되면 대출 원리금 상환이 고스란히 가계부채·DSR에 반영되고, 매달 원금과 이자를 꾸준히 갚아야 하죠. 반면 지분형 모기지론은 초기 자기자본을 10% 수준으로 낮출 수 있고, HF 지분은 원리금 상환 대상이 아니니 DSR에도 들어가지 않습니다. 월 부담 역시 ‘내 지분과 은행 대출 이자’에 한정되니 훨씬 가벼워집니다. 집을 팔 때 차익‧손실을 지분 비율대로 나눈다는 조건만 받아들인다면 진입 장벽이 눈에 띄게 내려가는 셈입니다.

 

 

📍 이러한 구조는 무주택자에게 다섯 가지 장점을 제공하게 될 것입니다

 

첫째, 단연코 진입 문턱이 낮아집니다. 30평대 수도권 중위가격 주택마저 현금 1억 남짓으로 접근할 수 있으니, ‘3억이 모자라서’ 발길을 돌렸던 분들이 패스권을 얻습니다.

 

둘째, 주택금융공사가 투자한 금액은 대출로 포함되지 않기 때문에 DSR 완화 효과를 볼 수 있으며 고소득 직장인이라도 대출 한도에 막혀 좌절할 일이 줄어듭니다.

 

셋째, 집값 하락 리스크를 정부와 공동 분담하므로 모든 손실을 혼자 감당하지 않아도 됩니다.

 

넷째, HF가 최소 5년 이상 회수를 유예하는 거주 안정 의무 기간을 둘 계획이라 이사 압박 없이 버틸 수 있고,

 

다섯째, 소득이 늘면 HF 지분을 조금씩 사들이는 추가 매입 옵션까지 열려 있습니다. 결국 “적은 종잣돈으로 들어가, 형편이 될수록 지분을 늘리며 완전 소유로 가는 길”이 열리는 셈이지요.

 

물론 지분형 모기지론을 장밋빛으로만 볼 수만 없습니다. 공동 소유이기에 집을 팔거나 리모델링·임대로 돌릴 때 반드시 HF의 동의를 얻어야 합니다. 집값이 크게 오르면 매각 차익을 지분대로 나눠야 하니, ‘오른 만큼 100% 내 수익’이라는 기존 기대와는 결이 다릅니다. 그리고 서류상 내 집임에도 심리적 체감은 ‘반쪽’일 수 있겠지요. 무엇보다 제도 설계 초기 단계인 만큼, 현장에서 어떤 세부 규칙이 추가될지 예의 주시해야 합니다.

 

 

📍  그럼에도 지분형 모기지론은 분명 무주택 실수요자에게 시야를 넓혀 주는 새로운 지도입니다

 

다만 저는 늘 이야기하듯이 이 제도를 ‘도구’로 봅니다. 모든 도구가 모든 사람에게 맞을 수는 없습니다. 자신의 재직 형태, 소득 흐름, 예상 거주 기간, 향후 지분 매입 계획 등 개인 재무 로드맵 위에 지분형 모기지론을 올려놓고, 시뮬레이션을 돌려 보셔야 합니다. 레버리지를 극대화해 상승장에 올인하는 전략과 달리, 이 상품은 상승·하락 모두를 공유합니다. 집값이 조정을 받는 구간에도 심리적으로 버틸 수 있을지, 혹은 5년 뒤 매각 시 손익 계산이 어떻게 나오는지 미리 점검해 두셔야 합니다.

 

결국 정책은 선택지일 뿐, 성공은 ‘선택 이후의 실행’에서 갈립니다. 남들이 좋다 해서 무조건 따라가면 우연히 맞을 수도 있지만, 더 자주 빗나가기 마련입니다. 저는 늘 이렇게 말씀드립니다. 

 

💁‍♂️ “정책은 공부하는 사람에게만 기회가 된다.” 

 

오늘도 여러분의 재테크 지도에 한 줄 더 그어 보시길 권합니다. 고민하고, 공부하며, 준비하는 만큼 우리의 내일은 더 단단해질 것입니다.