홈노크

Summary

최근 저가 양수도 거래가 늘어나는 이유 저가 양수도 진행 시 6억이나 세금을 줄인다구요? 저가 양수도 진행 시 주의사항

 

최근 언론 기사 등을 보면 부모 자식 간 저가 양수도 거래를 통해 세금을 줄였다는 내용을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 처음 보면 용어가 다소 생소하고 무슨 내용인지 알기 어려운데요, 지금 같은 부동산 하락기에 잘만 활용하면 꽤나 유용하게 써먹을 방법입니다. 어떤 내용인지 한 번 볼까요?

 

우선 저가 양수도란 말 그대로 부모 자식 등 특수관계자 간에 일반적인 경우보다 가격을 더 낮춰 거래하는 경우가 대부분입니다. 사례를 단순화하기 위해 매도자는 부모, 매수자는 자녀라고 하겠습니다(해당 거래는 부모 자식 등 특수관계자 사이에서 유용합니다).

 

그렇다면 얼마나 싸게 매매하길래 이렇게 이슈가 되는 것일까요? 결론부터 말씀드리자면 해당 주택의 시가 30% 또는 3억 원 중 낮은 가격만큼 낮춰서 거래를 할 수 있고, 증여를 하는 것보다 총 부담 세액 측면에서 훨씬 유리하기에 그렇습니다.

 

예를 들어 부모 소유 중인 주택이 시가 20억 원이라고 가정할 때, 매매가격은 다음과 같이 낮출 수 있습니다.

 

• 20억 원 * 30% = 6억 원
• 3억 원
• 시가 20억 원 - Min(6억 원, 3억 원) = 17억 원

 

즉 17억 원까지 자녀 등에게 저가로 양도를 할 수 있는데요, 만약 저 시가 금액이 20억 원에서 더 떨어진다면 매매가는 더 내려가겠죠? 따라서 지금같이 부동산 하락기인 경우에는 전보다 낮아진 금액을 활용하여 오히려 더 낮은 가격으로 저가 양수도를 진행할 수 있는 것입니다.

 

조금 더 욕심을 내볼까요?

 

만약 3억 원이 아닌 5억 원, 즉 추가 2억 원을 더 낮춰서 15억 원에 매도하면 어떻게 될까요? 이때는 세법 기준으로 ‘3억까지만 낮춰서 팔라고 했는데 2억 원이나 더 낮춰 팔았으니 해당 금액(2억 원)에 대해서는 증여세를 낼 것'이라고 봅니다. 그럼 재산상 이득을 본 자녀 입장에서 2억 원에 대해 증여세를 납부하면 되는데요, 증여재산공제 5천 만 원 공제를 받으면 1억 5천 만 원에 대해 증여세를 내면 되는 것이고, 이때 증여세는 2천 만 원이 소요됩니다(신고세액공제 생략).

 

그럼 이를 싸게 매도한 부모 입장에서는 어떤 세금이 나올까요? 다시 말씀드리지만 우리는 ‘저가 양수도'에 대해 살펴보고 있습니다. 즉 증여가 아닌 ‘일반매매' 거래를 보는 것이기에 이를 양도한 부모는 양도차익에 대해 양도세를 내야 합니다. 양도세에 있어서 가장 절세가 되는 것은 뭘까요? 네 그렇습니다. 바로 ‘비과세'입니다. 따라서 특수관계자 간 저가 양수도는 이를 넘기는 양도자(사례의 경우 부모)가 비과세에 해당할 때 가장 효과가 좋습니다.

 

구체적인 양도세 계산은 조금 후 보기로 하구요, 마지막으로 하나 더 알아두셔야 하는 점은 매수자 자녀 세대는 역시 증여가 아닌 일반매매이므로 세대기준 주택 수가 없는 것이 유리하다는 점입니다. 만약 다주택자라면 다주택자 취득세 중과세율도 적용될 수 있으니 유의 바랍니다.

 

그럼 실제 계산 사례를 통해 얼마나 절세가 되는지 살펴볼까요? 조건은 다음과 같습니다.

 

• 부모와 자녀는 세대 분리 상태
• 부모 세대 보유 중인 1주택을 자녀 세대에게 저가로 양도하는 경우
• 해당 주택은 비과세 요건을 갖추었음
• 취득가 10억, 양도가 20억 가정
• 시가표준액 15억 가정
• 자녀 세대 역시 현재 세대기준 무주택

 

(그림 1) 부모 자식 간 저가 양수도 사례

(자료. 제네시스박)

 

어떤 세금이 발생하는지 부모 세대 그리고 자녀 세대로 구분해서 살펴봅니다.

 

먼저 부모 세대는 양도세가 발생하는데요, 1세대1주택 비과세라고 가정했으므로 그에 따라 양도가 12억 초과분에 대해 양도세를 부담하면 됩니다. 그럼 이때 양도가는 실제 매도한 17억일까요, 아니면 원래 시가인 20억일까요? 이때는 20억 원으로 계산해야 하는데요, ‘부당행위계산부인'이라고 하여 세법에서는 특수관계자 간 거래 시 시가의 5%를 초과하는 등의 요건이 있는 경우 시가대로 계산함을 원칙으로 하기에 그렇습니다(이에 대해서는 추후 별도 살펴볼게요).

 

반대로 자녀 세대는 명의 이전에 따른 취득세만 부담하면 됩니다. 만약 3억 원보다 더 저가로 매매를 하게 되면 일부 증여세가 나올 수 있겠지만 앞서 살펴본 대로 17억 원까지는 무방하니 시가는 20억 원이라 하더라도 17억 원으로 매매 계약을 진행하는 것입니다. 만약 시가 20억 원하는 주택을 이렇게 저가 양수도가 아닌 증여를 하게 되면 자녀는 증여세와 취득세를 부담해야 하는데요, 그 금액만 하더라도 약 6억 5천 만 원 정도가 나옵니다.

 

이상의 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

 

(그림 2) 저가 양수도 vs 일반 증여 비교

(자료. 제네시스박)

 

우선 조금 전 말씀 드린 일반 증여의 경우를 먼저 볼까요? 수증자인 부모는 별도 세부담이 없습니다.  다만 이를 증여 받은 자녀는 증여 취득세 3.5%를 적용, 52,500,000원의 취득세가 나오며(=시가표준액 * 3.5%, 지방교육세 생략), 증여세는 6억 원 정도가 나옵니다.

 

그에 반해 저가 양수도를 하면 일단 부모의 경우 양도세가 나오는데, 비과세이고 12억 초과인 고가주택이므로 초과분에 대해서 세금을 계산하면 대략 1천4백 만 원 정도가 나옵니다. 여기에 자녀는 취득세 3.3%를 부담하면 되기에 5천6백1십 만 원을 부담하면 됩니다.

 

결국, 둘의 차이를 비교하면 저가 양수도가 약 5.8억 정도 절세됨을 알 수 있습니다(계산 과정을 단순화하기 위해 지방교육세 등 부가세는 제외하였습니다).

 

따라서 요즘처럼 거래가 잘 안되고 가격이 하락하는 시점에서는 다시 거기에서 시가의 30% 혹은 3억 원 정도를 낮춘 금액으로 자녀 등에게 저가 양수도를 진행할 수 있는 것입니다.

 

다만 조심해야 하는 점도 있는데요, 이 방법은 증여가 아닌 일반 매매이므로 매수자인 자녀가 해당 금액을 조달할 수 있는 소득 능력이 뒷받침되어야 합니다. 위 사례의 시가 17억 원 정도에 해당하는 자금출처를 소명할 수 있어야 하는 것이죠. 만약 이에 대해 다시 부모가 도움을 준다면 이때는 증여세는 물론 저가 양수도가 아닌 일반 증여로 과세가 될 수 있으니 유의 바랍니다.

 

실제 최근 국세청에서도 지나치게 낮은 직거래 중 일부는 의심 사례로 보아 조사를 진행한 적이 있습니다. 따라서 혹시 이와 같은 방법을 진행하고 싶으신 분은 우선 1) 일반 증여와 저가 양수도 거래 시 유리한 것은 무엇인지, 그리고 2) 자녀의 자금조달능력은 괜찮은지, 그리고 무엇보다 3) 증여와 일반 매매에 있어서 취득세 부담 차이는 얼마나 되는지까지 꼼꼼하게 확인 후 진행하시길 바랍니다.

 

워낙 거래가 안 되고 물려주고 싶은 자산은 지키고 싶은 마음에 이런 거래까지 더 늘어나는 것 같습니다. 늘 ‘성실납세가 최선'이라 생각하시고 원칙에 맞게 진행하시되, 사전 점검 후에 하시면 좋겠습니다. 감사합니다.