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Summary

여야 종부세 개편안 합의 1주택자 11억 → 12억, 다주택자 6억 → 9억 공제, 3주택자도 일부 일반세율 적용  앞으로 종부세는 더 줄어들 것, 자산관리 방향은?

 

종부세 개편 관련하여 여야가 합의했습니다. 아직 100% 최종 확정은 아니지만, 상당한 의견 접근을 이루었고 야당 측에서도 관련 내용을 발표하였기에 해당 내용을 살펴봅니다. 아울러 향후 부동산 자산관리 방향성에 대해서도 말씀드려 봅니다. 

 

 

첫째, 기본공제 금액이 상향됩니다.

 

종부세는 주택 수에 따라 공제금액을 달리하는데 1세대 1주택자(단독명의)의 경우 기존 11억에서 12억으로 공제금액이 상향됩니다. 그 외는 6억에서 9억으로 공제금액이 올라갑니다. 

 

예를 들어 1세대 1주택이라도 단독명의는 12억 공제, 부부 공동명의는 각각 9억씩, 총 18억이 공제된다는 의미입니다. 물론 1주택 단독명의는 고령자, 장기보유와 같은 추가 세액공제가 있지만 여러 번 말씀드린 대로 1주택 공동명의는 공동 혹은 단독으로 선택이 가능하니 공동명의가 유리합니다. 

 

 

둘째, 조정지역 2주택의 경우 중과세율 적용이 배제됩니다.

 

종부세는 주택 수에 따라 일반세율(0.6%~3.0%) 혹은 중과세율(1.2%~6.0%)이 적용되는데 이때 중과세율 적용 대상자는 3주택 이상(지역 상관없음) 혹은 조정 2주택자에 한하였습니다. 

 

그런데 이중 조정 2주택자의 경우에는 중과세율 적용을 배제하고 일반세율을 적용키로 하였습니다. 따라서 조정 2주택자는 일반세율 적용, 여기에 기본공제 금액 역시 인별 9억 원을 적용받기에 상대적으로 가장 유리한 경우가 아닌가 생각해봅니다. 

 

 

셋째, 3주택 이상이라도 공시가격 12억을 넘지 않으면 일반세율 적용이 가능해집니다.

 

정부와 여당 입장은 금액(종부세 과표)에 따라 동일 세율을 적용하는 것이 타당하다고 보지만, 야당은 주택 수에 따른 차등은 꼭 필요하다는 입장입니다. 이에 현재 나온 방안은 비록 3주택 이상이라면 중과세율 적용이 원칙이나, 공시가격 합이 12억 원을 넘지 않는다면 일반세율을 적용키로 합의하였습니다. 

 

다만 일반세율을 어디까지 할지 합의가 필요한데요, 정부와 여당은 0.5%~2.7%, 야당은 최고세율이 최소 5.0%는 되어야 한다는 입장입니다. 어찌 되었든 현재 중과세율인 1.2%~6.0%보다는 낮아질 것으로 보입니다. 

 

단순히 주택 수가 많다고 거액의 종부세를 부담해야 했던 경우는 그래도 일부 완화가 될 것으로 보입니다. 

 

 

 

이상의 내용을 정리하면 다음과 같습니다. 

 

• 공제금액은 1주택(단독명의) 11억 → 12억, 그 외 6억 → 9억으로 상향
• 조정 2주택의 경우 중과세율 적용 배제, 일반세율 적용
• 3주택 이상이라도 공시가격 합이 12억 이하라면 일반세율 적용 (단, 최종적인 세율은 조금 더 지켜봐야 함)

 

 

그렇다면 그 외, 그러니까 3주택 이상이면서 공시가 합이 12억을 넘는 경우는 어떤 걸 체크해야 할까요?

 

우선 내년도 공시가격이 어느 정도 선에서 결정될지를 봐야 합니다. 

 

정부는 당초 ‘21년 수준에서 동결할 예정이었으나 최근 집값 하락 등을 감안하여 ‘20년 수준으로 공시가격을 맞출 것으로 보입니다. 여기에 장기적인 관점에서 어떤 로드맵을 가지고 공시가격 현실화율을 조정할지도 지켜보셔야 합니다만 우선 내년도는 올해보다는 공시가격이 내려갈 것이기에 보유세는 더 줄어들 것입니다. 

 

 

다음으로 종부세 공정시장가액비율 역시 체크해야 합니다. 

 

이에 대해서는 아직 나온 이야기는 없지만, 한때 야당에서 공정시장가액비율을 80%로 다시 올릴 것을 주장한만큼 어떤 식으로 조정이 될지 체크해야 합니다. 참고로 종부세 공정시장가액비율은 최저 60%에서 최고 100%까지, 정부에서 정할 수 있으며 ‘22년도는 60% 비율이 반영되었습니다. 1주택, 다주택 그리고 법인 모두 해당합니다. 

 

참고로 법인 종부세 관련 문의를 하시는 분들이 계시는데요, 아시다시피 법인은 기본공제 금액도 없으며 개인 종부세율 중에서 가장 높은 세율을 단일세율로 적용합니다. 개인적으로 권리, 의무 주체가 다른 법인을 일괄적으로 공제금액을 폐지하고 최고세율을 곧바로 적용하는 것에 문제가 많이 있다고 생각합니다. 다만, 현재로서는 이에 대해 전혀 논의되고 있지 않은 상황이므로 법인으로 추가 주택 구매 혹은 기존 주택 계속 보유의 경우에는 신중한 접근을 당부드립니다. 

 

 

 

이상의 내용을 바탕으로 할 때, 앞으로 종부세는 더욱 줄어들 것입니다. 또 하나의 보유세인 재산세 역시 공시가격이 조정이 되면 줄어들 것입니다. 따라서 이제부터는 보유 중인 물건의 ‘옥석 가리기'와 보유세 부담이 낮아지는 상황에서의 자산관리 전략을 잘 세우셔야 할 것입니다. 

 

우선 보유 중인 물건 중에서 투자 가치가 낮거나 이미 일정 수준 이상의 차익 실현이 가능한 물건이라면 정리할 필요가 있습니다. 특히 조정대상지역의 경우 ‘23.5.9까지 매도 시 다주택 양도세 중과 배제이니 이걸 잘 활용하실 필요가 있습니다. 

 

보유세가 너무 크지도, 그렇다고 부담이 안 되는 수준도 아닌 적당한(?) 혹은 애매한 수준이라면 앞으로 줄어들 보유세를 고려하셔서 의사결정을 했으면 합니다. 이때 중요한 것은 ‘다시 이 물건을 취득하는 데에 어떤 거래 비용이 드는가?’를 생각하셔야 합니다. 여기에 또 한 가지 변수인 ‘주택임대사업자 개편방안'에 대해서도 조금은 기다려 보시길 바랍니다. 12월 중에 발표한다고 하였으니 조만간 뭔가 나오지 않을까 싶습니다. 

 

보유세가 부담이 안 되는 수준이라면 앞으로 더 줄어들 것이기에 다소 여유가 있는 상태입니다. 다만 추가 매입은 현 상황을 고려하셔서 가급적 보수적으로 신중하게 접근하였으면 합니다. 주택 수가 적다면 ‘갈아타기'를 하시는 것이 차라리 나을 수도 있겠습니다. 

 

아무쪼록 큰 틀에서 드린 말씀이고, 각자 처한 상황이 모두 다르실 것이기에 결국 해당 물건의 투자가치 그리고 본인이 추구하는 자산관리 방향성에 대해 다시 한번 고민해보시되 새롭게 추가, 수정되는 부동산 정책은 계속해서 칼럼을 통해 제공하겠습니다. 아무쪼록 여러분들에게 도움이 되는 소식이길 바랍니다. 감사합니다.