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Summary

개정 주택임대차보호법은 임대인이 실제 임대주택에 거주하려는 목적이 있는 등의 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 1회에 한해 거절할 수 없도록 규정 임차인이 계약갱신 요구권을 행사한 뒤 임대인이 주택을 양도하였더라도 양수인(새로운 임대인)은 갱신 거절권을 행사할 수 있는 기간 내라면 실거주를 이유로 갱신 거절 가능

 

주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신 요구권의 인정 범위와 관련하여 2022. 7. 20.자 칼럼을 게재하였으나, 관련 내용에 관한 하급심 판결이 엇갈리다가 최근 대법원 판결(2021다266631판결)이 선고되어 오늘은 그 판결내용을 소개하고자 한다(이와 관련한 쟁점은 본 칼럼을 참고하기를 바람).

 

개정 주택임대차보호법은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 실제 임대주택에 거주하려는 목적이 있는 등의 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 1회에 한해 거절할 수 없도록 규정하고 있다.

 

 

 

이와 관련하여 최근 선고된 대법원 판례의 사실관계를 보면, ① 임차인인 B는 임대인에게 갱신 요구권을 행사하였고, ② 이후 제3자인 A는 임대인으로부터 해당 주택을 양수하였으며, ③ A는 임대인 지위를 승계한 뒤 자신의 실거주를 이유로 B의 갱신 요구를 거절하였다.

 

이에 하급심의 판결은 엇갈렸으나, 대법원은

 

“주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신 거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다. 그렇다면 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신 거절권을 행사할 수 있다.

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신 거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다."라고 판단하였다.

 

즉, 임차 주택의 양수인은 임차인이 계약갱신을 요구한 후 임차 주택을 양수하였더라도 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내라면 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 있다는 의미이다.

 

한 가지 주의할 점은 임대인의 갱신 거절권이 소멸한 후에 임대인 지위를 승계한 양수인 또는 갱신 거절권이 소멸하기 전에 임대인 지위를 승계한 양수인이라도 갱신 거절 기간 내에 갱신 거절권을 행사하지 않는 경우에는 실거주를 이유로 갱신 거절하는 것은 불가능하다는 것이다.

 

따라서 직접 거주를 목적으로 주택을 매수하려고 할 때는 임대차계약 기간 종료 시점을 확인하여 갱신 거절권이 이미 소멸한 주택이 아닌지 반드시 확인해야 할 것이다.