홈노크

Summary

정부의 부양책이 실수요자 중심에서 다주택자 부양을 포함하는 형태로 확대 중 앞으로 3주택 이상이 다주택으로 규제 대상, 2주택까지는 부담이 없도록 설계 시장과 정부의 동상이몽이 지속, 고금리 발 약세장은 2023년에도 나타날 듯

 

정부는 2022년 12.21일, 2023년 경제정책 방향을 발표하면서 부동산 부양책으로의 본격적인 전환을 예고했습니다.

 

새 정부의 부동산 시장에 대한 초기 대응은 ‘과열을 잡기 위한 규제 지속 중 규제 합리화’에 가까웠습니다. 그러나 9월부터 ‘부양’으로 전환하게 되는데요, 아마도 9월부터 미분양주택이 급증하는 등(3.2만 호에서 4.1만 호로 약 9천 세대 급증), 거시경제 측면에서 주택시장 불안이 건설경기 및 부동산경기 위축으로 이어질 것이 우려되었기 때문입니다. 9월부터 11월까지 지속적인 부양책을 냈음에도 불구하고, 주택시장은 더 침체되었습니다. 연말로 갈수록 하락률이 가팔라지기 시작했고, 전국 -6.5%, 서울 -6.5%, 인천 -10.76%, 경기 -8.70%, 대전 -8.76%, 대구 -11.14%, 세종 -15.31% 등을 기록하는 유례없는 하락기를 경험하게 됩니다.

 

 

이 기간 동안 규제 완화는 수요-공급 중 수요에 집중되었는데요, 특히 무주택가구 및 1주택 가구의 신규주택 취득의 기회를 확대하는 형식이었습니다. 청약제도를 가점보다 추첨을 배분하고, 9억 이하 분양주택의 중도금 취급중단을 12억 원으로 늘리고, 고가주택인 9억 원 및 15억 이상 주택의 대출 규제나 대출 불허를 모두 허용으로 바꾸고 LTV도 50%로 높이고, 12월에는 보금자리 제도를 재정비해서 ‘특례보금자리론’을 한시적으로 운영하여, ‘23년에는 9억 원 이하 주택의 경우, 무주택자는 소득 무관 LTV 70%(5억 한도)로 자금을 빌릴 수 있게 함으로써, 저가 주택에 대한 수요 확대를 도모했습니다.

 

이러한 대책에도 시장이 얼어붙자, 정부는 12.21일부터 노선을 한 번 더 변경해서 부양책을 발표하는데요, 그것은 바로 ‘다주택자’를 통해 시장 살리기 대책을 내기 시작한 것입니다.

 

 

먼저, 다주택자에 대한 사전적 의미는 2주택 이상부터 다주택자지만, 정부는 2주택까지는 조정지역이든 비조정 지역이든, 취득-보유 과정에서 불이익이 없도록 제도를 정비했습니다. 그리고 3주택부터가 진정한 다주택자의 개념으로 바라보기 시작한 것 같습니다.

 

취득세만 해도 주택은 기본 부동산 취득세인 4% 대비 특례인 1~3%를 받고 있으나, 조정 지역 2주택부터 8%, 3주택 12%로 중과되던 것을 이제 2주택까지는 조정지역에서도 1~3%를 받도록 했습니다. 다만 3주택 이상부터는 4%~6%로 높인 것이죠.

 

종부세의 경우도, 종전은 1주택은 일반세율, 조정 2주택자부터 중과세율을 적용해서 다주택자를 규정했으나, 12.21에서는 2주택까지는 일반세율을, 3주택자부터 중과세율을 적용받도록 하면서 3주택 이상부터 규제를 명확히 했습니다.

 

그럼, 다주택자를 유인하는 대책은 반대로 없는 것이 아니냐는 반문이 가능한데, 정부는 그래서 3주택 이상 다주택자의 시장 유입은 ‘주택임대사업자’라는 제도를 살려, 이러한 제도를 수용하는 다주택자는 취득세-종부세-양도세 등 세제혜택을 다시 제공하고, 이 제도를 수용하지 않는 다주택자는 과한 규제를 이어나갈 생각임을 12.21에 밝혔습니다. 그래서 주택임대사업자 제도가 살아있던 시기에도 주임사 제도를 활용하지 않던 다주택자들은 이번 조처를 환영하지 않는 중입니다. 그리고 주임사에 등록했던 다주택자 역시, 2020.7.10을 통해서 한번 사라진 제도다 보니, 정책의 장기신뢰성을 의심하는 상황이 펼쳐지는 것이고요.

 

정부는 12.21을 통해서 다주택자를 통한 부양을 하겠다는 계획은 밝혔으나, 완전히 다주택자들이 주택시장을 투기적으로 만들 염려를 하고 있고, 실제 이는 당연한 부분일 것입니다. 그러나, 시장은 이정도로 만족하지 않고, 완전한 자유를 원하고 있기에 당분간은 서로의 시각차가 존재한 상태에서, 고금리 발 시장 약세라는 흐름은 지속될 것으로 예상됩니다.

 

2023년에도 홈노크 통해서 지속적으로 시장 상황 및 정책분석, 대응 전략을 제공할 예정이니, 앞으로도 많은 사랑을 부탁드립니다.

새해 복 많이 받으십시오.