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부부 공동명의가 유리한 경우와 그 이유 부부 공동명의가 불리한 경우는? 주택 수에 따른 절세전략이 중요한 이유!

 

부동산 취득 시 명의 선정은 매우 중요합니다. 해당 명의자는 지분대로 자금출처를 해야 하기에 이에 대해 미리 대비하는 것이 필요합니다. 특히 등기부등본에 본인 명의가 있는지는 단순히 해당 자산의 소유권 표시를 넘어, 자산 형성에 있어 중요한 의미를 가집니다.

 

절세적인 측면 역시 명의를 어떻게 하느냐가 매우 중요한데요, 한때는 ‘부부 공동명의'가 절세에 있어서 매우 중요한 정보 중 하나였습니다. 다만 최근 세법이 워낙 자주 개정되는 탓에 과연 부부 공동명의가 어떤 경우에 유리하고 불리한지 확인하는 것이 다소 복잡해졌습니다.

 

물론 꼭 부부 공동명의가 아닌, 다른 가족 간 공동명의를 하더라도 절세효과는 거의 유사합니다. 하지만 현실적으로 부부 공동명의가 대부분이고 부부 간 증여 공제액이 6억 원인 점을 감안하여 부부 공동명의 장단점과 유의 사항에 대해 살펴봅니다.

 

 

1주택자라면 ‘부부 공동명의'하나면 절세전략 끝!

 

우선 1주택자라면 ‘부부 공동명의'하나만 기억하시더라도 될 것 같습니다. 즉, 무주택에서 1주택을 취득하려는 자, 혹은 기존 1주택을 처분하고 다른 1주택으로 갈아타기를 하려는 분들은 부부 공동명의 하나면 거의 모든 절세전략이 끝난다고 보시면 됩니다.

 

(그림 1) 1주택인 경우 단독 vs 공동명의 세금 차이

(자료. 제네시스 박)

 

(그림 1)을 보시면 되는데요, 1주택자라고 가정 시 취득세는 단독, 공동 동일합니다. 전체 재산가액을 기준으로 세금이 부과되고 이를 명의로 분산하기 때문에 그러합니다. 재산세 역시 마찬가지로 이 둘은 공동명의에 따른 절세효과가 없다고 보시면 됩니다.

 

다만 종부세는 1주택자라면 공동명의가 절대 유리합니다. 이유는 기본공제 18억(남편 9억 + 아내 9억) 또는 12억 공제(1주택 단독명의 가정)에 추가 세액공제(고령자, 장기 보유)를 ‘선택’할 수 있어서입니다.

 

즉 부부 공동명의로 18억 공제를 받다가 5년 이상 보유 혹은 만 60세 이상이 되어서 추가 세액공제 부분이 더 커진다면(12억 공제와 18억 공제의 차이인 6억 공제) 그때는 특례 신청을 통해 추가 세액공제를 받는 것으로 선택이 가능하기에 그렇습니다. 단, 단독명의는 이러한 선택이 불가합니다.

 

그리고 양도세는 아시는 것처럼 공동명의가 ‘무조건' 유리합니다. 소득금액을 분산하고 그 결과 과표가 낮아지고 그에 따라 세율이 낮아질 수 있어서입니다.

 

(그림 2) 양도세 단독명의 및 공동명의 세액 차이

(자료. 제네시스 박)

 

(그림 2)를 보시면 양도차익이 5억 원인 경우 단독명의와 공동명의 세 부담 차이를 알 수 있습니다. 대략 2천 5백만 원 정도가 나고 공동명의가 유리함을 알 수 있는데요, 앞서 설명해 드린 대로 과표가 분산되고 그 결과 세율이 낮아져서입니다. 물론 당사자 각각 기본공제 250만 원이 적용된 점도 있습니다.

 

따라서 이상의 결과를 보면 1주택자는 ‘거의' 무조건 공동명의가 유리함을 알 수 있습니다.

 

 

하지만, 이런 경우에는 공동명의를 조심해야 합니다!

 

그렇다면 어떤 경우에 부부 공동명의가 불리할 수 있을까요?

 

 

첫째, 고가주택 취득 시입니다.

 

가령 시세 30억 원 하는 아파트를 부부 공동명의로 취득하고 5:5 지분으로 한다면 당연히 지분만큼 자금을 대야 하기에 각각 15억 원씩 납부해야 합니다. 그런데 이를 한 쪽이 모두 납부했다면 상대방에게 15억 원을 증여한 셈이 되고, 부부간 증여공제액 6억 원을 적용한다고 하더라도 차액이 무려 9억 원이나 되기에, 이는 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.

 

 

둘째, 재산세 과표가 9억 원을 초과 시 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자 전환이 될 수 있습니다.

 

가령 남편은 직장인, 아내는 전업주부라고 가정할 때 아내는 건강 보험상 피부양자일 텐데요, 만약 아내 명의의 재산세 과표가 9억 원을 초과하면 비록 소득이 없더라도 피부양자 자격이 박탈되고 근로소득이 없기에 지역가입자로 전환이 될 수 있습니다. 그렇다면 재산세 과표는 시세로는 어느 정도나 될까요?

 

재산세 과표(9억) = 공시가격(x) * 공정시장가액비율 60%

 

이므로, 공시가격(x)은 15억 원이 되고 공시가격 현실화율을 70%라고 가정한다면 시세는 대략 21.4억 원이 됩니다. 따라서 피부양자가 보유한 주택의 시세가 대략 21.4억 원을 초과하기 시작하면 재산세 과표가 9억 원을 초과할 가능성이 높기에, 그 결과 피부양자 자격에서 박탈이 될 수 있습니다. 물론 이 정도까지 되려면 1주택이 아닌 다주택자가 되어야겠죠?

 

 

셋째, 종부세 중과세율은 여전히 적용되고 있습니다.

 

현 정부는 2주택까지는 어지간한 중과세율을 적용하지 않고 있습니다. 하지만 3주택부터는 여전히 중과를 적용하는데요 종부세 역시 마찬가지입니다. 다만 과표 12억 원 이하까지는 일반세율이 적용되고, 12억 원 초과는 중과세율인 만큼 종부세 과표 12억 원까지는 유지가 필요합니다.

 

이 역시 다주택자에 해당하는 내용인데요, 종부세 과표 12억 원을 시세로 환산하면 대략 34억에서 41억 정도가 됩니다. 물론 이는 종부세 공정시장가액비율을 60% 혹은 80%로, 그리고 공시가격 현실화율을 70%로 가정한 것이니 참고만 하시기 바랍니다.

 

(그림 3) 종부세 과표 12억 원이 되는 대략적인 시가

(자료. 제네시스 박)

 

앞으로는 ‘주택 수’에 따른 절세전략이 중요합니다!

 

이상의 내용을 보시면 1주택자는 부부 공동명의가 거의 90% 이상 유리함을 알 수 있습니다. 다소 불리하다고 할 수 있는 때는 고가주택 취득 시, 한 쪽이 자금을 모두 대납하는 경우이지만 이 경우라도 증여재산공제 6억 원 안에 들어오면 별문제 없습니다. 그 외 지역가입자 전환, 종부세 중과세율 적용은 현실적으로 다주택자에 해당하며 종부세는 3주택 이상에 해당합니다.

 

이렇듯 절세전략은 주택 수에 따라 어떻게 방향을 정할지를 잘 정해야 합니다. 그리고 단순히 세금을 줄이는 것에 그치지 않고 자신의 자산을 어떻게 늘리고 이를 효과적으로 운영할지에 대해 고민하는 ‘종합 자산관리' 측면으로 접근하는 것이 바람직할 것입니다.

 

상대적으로 1주택자는 절세전략이 심플합니다. 그보다는 어떤 자산을, 언제 취득하는지가 더 중요할 것입니다. 2주택부터는 어떤 자산을 언제 취득하는지는 기본이 되고, 여기에 절세전략이 더해져야 합니다. 3주택 이상은 더 말할 것도 없겠죠?

 

앞으로도 꼭 알아야 하는 절세정보 및 자산관리 전략을 바탕으로 늘 유용한 정보를 드릴 수 있게 하겠습니다. 관련하여 더 알고 싶으신 내용, 그리고 궁금하신 부분은 언제든 댓글로 남겨주세요. 확인 후 댓글 피드백 혹은 내용에 반영토록 하겠습니다. 감사합니다.